***** cobra taxas indevidas em boletos de condomínio, mesmo após envio de legislação que as proíbe

Prezado,
Agradecemos sua mensagem.

Esclarece a 6P Condo que os honorários de cobrança ou despesas/taxas de cobrança confundem-se, pelo que, na prática, se revelam o mesmo, dado o fato de que incumbe ao advogado da parte vencedora/credora requerer tais dispêndios extrajudiciais em juízo.

O Em. Ministro do Superior Tribunal de Justiça, Raul Araújo Filho, defende que a cobrança, em favor do credor, de honorários advocatícios extrajudiciais é prática muito comum e, em nada, mostra-se abusiva. Isso porque, além de não causar prejuízo indevido para o devedor em atraso e representar importante segmento no mercado de trabalho dos advogados, ela tem apoio nas normas dos arts. 389, 395 e 404 do Código Civil, as quais atribuem ao devedor a responsabilidade pelas despesas e prejuízos causados em razão de sua mora ou inadimplemento.

Semelhantemente, entendeu o legislador que o devedor responde pelos prejuízos que sua mora der causa, ante ao descumprimento da obrigação de pagar, conforme demonstram os artigos 389, 395 e 404 do Código Civil.

Nessa mesma linha orienta a jurisprudência das Turmas integrantes da Segunda Seção da Corte do Superior Tribunal de Justiça, as quais reconheceram, à luz dos supramencionados artigos, a validade da cláusula contratual que prevê o pagamento das despesas decorrentes da cobrança extrajudicial da dívida.

Segundo este entendimento, a cobrança de honorários/taxa pelo inadimplemento das despesas condominiais pode ser repassada ao condômino, pois, ante à previsão na Convenção, o pagamento dos encargos é de responsabilidade daquele que deixa de cumprir com a sua obrigação.

A Convenção do condomínio é obrigatória aos proprietários e é clara e objetiva ao pontuar que, na hipótese de inadimplemento das taxas condominiais, o titular da unidade ficará responsável pelo pagamento de multa, custas judiciais e honorários advocatícios.

Vide julgamentos do AgInt no REsp: 1730248 PE 2018/0059648-9 e do AREsp: 1800116 PR 2020/0319911-2, como exemplo.

O honorário/taxa de cobrança, neste caso, integra a obrigação condominial, não constituindo contrato interno entre condomínio e advogado.

O condomínio edilício, embora desprovido de personalidade jurídica plena, constitui ente de administração coletiva, representando a comunhão de interesses dos condôminos. A própria legislação reconhece sua capacidade processual e organizacional, conforme é possível verificar no artigo 75, inciso XI, do Código de Processo Civil.

Assim, toda contratação realizada pelo condomínio decorre da vontade coletiva dos condôminos, devidamente manifestada em assembleia, órgão máximo de deliberação, de acordo com o Código Civil e a Convenção Condominial.

No caso concreto, houve assembleia geral regularmente convocada; foi apresentada a régua de cobrança e os critérios aplicáveis ao inadimplente; houve aprovação expressa do encargo, por voto da maioria legal; a deliberação passou a integrar as despesas ordinárias do condomínio.

Portanto, não há contrato interno alheio ao condômino, mas sim ato jurídico deliberado pela coletividade, o qual vincula todos os condôminos, inclusive os ausentes ou dissidentes.

Mesmo que o contrato tenha sido assinado pelo condomínio, não por cada um dos condôminos, ainda é uma contratação decorrente da vontade coletiva, sendo vinculante a cada unidade.

Nos termos do artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou que essa obrigação é propter rem, transmite-se ao adquirente e engloba todas as despesas necessárias à administração do condomínio.

Logo, todo gasto necessário à administração, prestação de serviços, conservação ou cobrança da dívida integra a obrigação condominial.

Quando o condômino se torna inadimplente, gera custos adicionais como notificações, procedimentos de cobrança e atuação de advogado, seja no auxílio da cobrança extrajudicial, seja na atuação no Judiciário. A coletividade não pode ser penalizada por esse inadimplemento.

Se o condomínio (antigo credor) precisa contratar serviços especializados da 6P Condo (credora atual) para reaver o crédito, o custo dessa diligência não deve ser rateado entre os condôminos adimplentes, mas sim suportado exclusivamente por quem deu causa à despesa (o inadimplente), sob pena de enriquecimento sem causa do devedor.

Cumpre salientar a importância da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos, pilares do direito privado que garantem a segurança jurídica e a previsibilidade nas relações negociais.

A régua de cobrança aprovada em deliberação assemblear está, igualmente, no contrato assinado entre o condomínio e a empresa cessionária. A cláusula que prevê o pagamento das despesas decorrentes da cobrança extrajudicial da dívida é válida e se mostra fundamental para a manutenção do equilíbrio contratual e para a justa remuneração da atividade desenvolvida pelo credor.

O contrato e a aprovação em Assembleia refletem o livre acordo de vontades entre as partes, que, no exercício de sua autonomia, estabeleceram as condições para o cumprimento da obrigação.

A concordância com os termos da régua de cobrança e da respectiva cláusula contratual, comprovada pela assinatura do instrumento particular, evidencia a aceitação expressa das condições ali previstas, incluindo o ônus das despesas com a cobrança extrajudicial em caso de inadimplemento.

Ao desconsiderar a validade desta disposição, o(a) Reclamante incorre em equívoco, pois ignora o princípio pacta sunt servanda, consagrado no artigo 422 do Código Civil.

Este princípio, fundamental para a estabilidade das relações contratuais, impõe a obrigatoriedade do cumprimento das obrigações livremente pactuadas.

Desconsiderar a vontade das partes fragiliza a segurança jurídica, permitindo que uma das partes se beneficie em detrimento da outra.

Ademais, a validade da cláusula contratual em questão encontra respaldo no artigo 104 do Código Civil, que estabelece os requisitos para a validade do negócio jurídico: agente capaz, objeto lícito e possível, forma prescrita ou não defesa em lei.

No caso em tela, todos estes requisitos foram integralmente cumpridos.

A cláusula em questão não viola a lei ou a ordem pública, representando, ao contrário, um instrumento legítimo para a proteção dos interesses do credor e para a efetividade da cobrança de seus créditos.

Ignorar tal cláusula representa afronta ao princípio da segurança jurídica e configura interferência indevida na autonomia privada coletiva, pilar do regime condominial.

A liberdade contratual permite que as partes, no exercício da autonomia da vontade, estabeleçam as condições que regerão suas relações, desde que não violem a lei, a ordem pública e os bons costumes.

A convenção de condomínio, ao prever a cobrança de honorários contratuais, apenas exerce essa liberdade, em conformidade com o que dispõe a legislação civil.

Portanto, vê-se como plenamente plausível a cobrança de honorários, pois trata-se de pena convencional que nada influi nos honorários de sucumbência pelos seguintes motivos:

(i) os honorários de cobrança são votados por todos em assembleia e aprovados pela maioria dos condôminos;
(ii) já existe previsão dos honorários de cobrança na Convenção do condomínio;
(iii) há clara previsão de honorários contratuais e penas convencionais no Codex.

É possível, então, considerar válida a fixação de encargo de cobrança extrajudicial (cláusula penal, multa ou honorários/taxa de cobrança), desde que aprovada em Assembleia, porque integra a Convenção Condominial ou deliberação coletiva.

A Convenção Condominial possui natureza estatutária e cogente, obrigando todos os titulares de direitos sobre as unidades.

Uma vez que a massa condominial, em exercício de sua autonomia da vontade, delibera pela imposição de encargos administrativos ou honorários para a fase de cobrança extrajudicial, tal norma torna-se lei entre as partes.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.274.629/AP, consolidou o entendimento de que "não é abusiva a cláusula que estabelece o pagamento de honorários advocatícios extrajudiciais em caso de mora ou inadimplemento", fundamentando-se na reciprocidade e na preservação do patrimônio comum.

Por fim, é importante salientar que não se pode transferir a culpa pelo não adimplemento ao credor, em razão da obrigação legal prevista no Direito Civil que compete ao devedor fazer o pagamento para extinguir a obrigação, na forma dos artigos 304, 334 e 394 do Código Civil supramencionados.

Caso o(a) Reclamante não concorde com os valores, poderá contestar pelos meios cabíveis após o pagamento. Enquanto não houver o adimplemento, serão cobrados os encargos, conforme previsto.

Canais de atendimento para informações e negociação:

0800 042 0224
WhatsApp: (11) 93503-2532

Atendimento de segunda a sexta-feira, das 09h às 17h30.

Atenciosamente,
Equipe 6P

Essa resposta que é de praxe pra todas as questões de problema com cobrança de taxa indevida não corresponde de forma direta a mim ,e na lei está escrito que as únicas taxas que podem ser cobradas no boleto do condomínio em atraso são: Multa de 2%, 1% atraso + correção monetária e que mesmo que os tais "Honorários advocatícios " tenham sido acordados pela administradora e síndico, a cobrança não pode ser adicionada no boleto do condomínio, (e tal cobrança é feito quando há ação na justiça) o que não é o caso,pois é um acordo espontâneo. E o honorário advocatício é pago pela parte perdedora quando há ação extra judicial, paga-se a parte.Deveria ter citado que me propôs a Indecente proposta de que eu "ACEITASSE A QUEBRA DE ACORDO PARA QUE VOCÊS ME COLOCASSEM UMA TAXA A MAIS PELA QUEBRA DO ACORDO,ALGO QUE NÃO ACEITEI. Vamos ver na justiça quem está com a razão.

Prezado,
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Esclarece a 6P Condo que os honorários de cobrança ou despesas/taxas de cobrança confundem-se, pelo que, na prática, se revelam o mesmo, dado o fato de que incumbe ao advogado da parte vencedora/credora requerer tais dispêndios extrajudiciais em juízo.

O Em. Ministro do Superior Tribunal de Justiça, Raul Araújo Filho, defende que a cobrança, em favor do credor, de honorários advocatícios extrajudiciais é prática muito comum e, em nada, mostra-se abusiva. Isso porque, além de não causar prejuízo indevido para o devedor em atraso e representar importante segmento no mercado de trabalho dos advogados, ela tem apoio nas normas dos arts. 389, 395 e 404 do Código Civil, as quais atribuem ao devedor a responsabilidade pelas despesas e prejuízos causados em razão de sua mora ou inadimplemento.

Semelhantemente, entendeu o legislador que o devedor responde pelos prejuízos que sua mora der causa, ante ao descumprimento da obrigação de pagar, conforme demonstram os artigos 389, 395 e 404 do Código Civil.

Nessa mesma linha orienta a jurisprudência das Turmas integrantes da Segunda Seção da Corte do Superior Tribunal de Justiça, as quais reconheceram, à luz dos supramencionados artigos, a validade da cláusula contratual que prevê o pagamento das despesas decorrentes da cobrança extrajudicial da dívida.

Segundo este entendimento, a cobrança de honorários/taxa pelo inadimplemento das despesas condominiais pode ser repassada ao condômino, pois, ante à previsão na Convenção, o pagamento dos encargos é de responsabilidade daquele que deixa de cumprir com a sua obrigação.

A Convenção do condomínio é obrigatória aos proprietários e é clara e objetiva ao pontuar que, na hipótese de inadimplemento das taxas condominiais, o titular da unidade ficará responsável pelo pagamento de multa, custas judiciais e honorários advocatícios.

Vide julgamentos do AgInt no REsp: 1730248 PE 2018/0059648-9 e do AREsp: 1800116 PR 2020/0319911-2, como exemplo.

O honorário/taxa de cobrança, neste caso, integra a obrigação condominial, não constituindo contrato interno entre condomínio e advogado.

O condomínio edilício, embora desprovido de personalidade jurídica plena, constitui ente de administração coletiva, representando a comunhão de interesses dos condôminos. A própria legislação reconhece sua capacidade processual e organizacional, conforme é possível verificar no artigo 75, inciso XI, do Código de Processo Civil.

Assim, toda contratação realizada pelo condomínio decorre da vontade coletiva dos condôminos, devidamente manifestada em assembleia, órgão máximo de deliberação, de acordo com o Código Civil e a Convenção Condominial.

No caso concreto, houve assembleia geral regularmente convocada; foi apresentada a régua de cobrança e os critérios aplicáveis ao inadimplente; houve aprovação expressa do encargo, por voto da maioria legal; a deliberação passou a integrar as despesas ordinárias do condomínio.

Portanto, não há contrato interno alheio ao condômino, mas sim ato jurídico deliberado pela coletividade, o qual vincula todos os condôminos, inclusive os ausentes ou dissidentes.

Atenciosamente,
Equipe 6P

Eu tentei resolver com vocês da melhor forma possível, não estou me negando a pagar o condomínio, pelo contrário, se fosse o caso,não teria pedido para fazer um acordo dos mesmos,porém vocês além de serem inflexível com a retirada das taxas,ainda me fizeram uma proposta VERGONHOSA:"QUE ME PEDIRAM PRA CONFIRMAR QUE ESTAVA QUEBRANDO O ACORDO PARA ME COLOCAREM MAIS UMA TAXA PELA "QUEBRA DO ACORDO " O QUAL AINDA ESTÁ VINGENTE",vocês não querem que eu pague o Condomínio e sim querem tirar o máximo de dinheiro indevido de mim e isso não vou aceitar em hipótese nenhuma. A sua réplica é igual a primeira resposta que recebi,ou seja "Um copia e Cola Ridículo![Editado pelo Reclame Aqui]!

Prezada,

Agradecemos sua mensagem.

Conforme já esclarecido anteriormente, os encargos cobrados são devidos em razão do atraso ocorrido, seguindo os critérios e a régua de cobrança aplicável ao caso.

Ressaltamos que em nenhum momento houve negativa de atendimento ou de negociação. Pelo contrário, seguimos à disposição para buscar uma alternativa viável para regularização da pendência, seja por meio de acordo ou negociação dentro das possibilidades disponíveis.

No entanto, não é possível realizar a retirada integral dos juros e encargos, tendo em vista que estes decorrem do atraso no pagamento.

Permanecemos à disposição para auxiliá-la da melhor forma possível.

Atenciosamente,
Equipe 6P

Pedi apenas que retirassem as cobranças indevidas :Parcelamento/Cobrança, Emissão de Boleto ( que eu ilegal e eu pago online por pix,então não existe boleto) Outros Debitos ( que outros debitos são esses? Quero saber o quê é porquê estou pagando uma taxa obscura) Honorários advocatícios ( que a lei diz Não ser permitida cobrar no boleto do condomínio) e quando cobrada é mediante ação judicial, no final do processo, o perdedor paga o valor a parte,e não no condomínio. Aceito pagar : Multa,Mora é correção monetária que são as taxas legais,cobradas por lei. E os meus condomínios atrasados + as taxas legais dão o total de R$929,42 é o valor certo e que eu posso pagar. Vocês se negaram sim,a fazer um acordo correto e justo,fizeram várias argumentações rasas e sem fundamento nenhum. A minha proposta é essa e está de pé, basta vocês aceitarem e eu quito a dívida.

Prezada,

Agradecemos sua mensagem.

Esclarecemos que os valores mencionados não se tratam de honorários advocatícios judiciais, mas sim de honorários/taxa de cobrança decorrentes do processo de recuperação do crédito inadimplido, aplicados conforme critérios previamente estabelecidos e aprovados.

Os encargos incidentes decorrem do atraso no pagamento da obrigação, incluindo correção monetária, juros e demais encargos aplicáveis conforme a régua de cobrança vigente.

Ressaltamos ainda que a proposta apresentada foi elaborada dentro das condições disponíveis para auxiliar na regularização da pendência, permanecendo nossa equipe à disposição para negociação e esclarecimentos adicionais.

Atenciosamente,
Equipe 6P

NOTIFICAÇÃO: Proposta final de pagamento e recusa de recebimento - Condomínio Park Royal do Bloco :5 /Apartamento 301

À *****.
Prezados,
Venho, por meio deste, formalizar minha proposta final para a quitação dos débitos referentes ao condomínio da unidade descrita no assunto.
Reitero que não há, e nunca houve, recusa de minha parte em pagar o débito. Minha contestação gira exclusivamente em torno das taxas abusivas e ilegais incluídas por este escritório no montante total, tais como: taxa de emissão de boleto (prática vedada pelo Código de Defesa do Consumidor), honorários advocatícios extrajudiciais sem base legal, e outras tarifas de parcelamento/cobrança correlatas.
Desta forma, firmo os termos da minha boa-fé:
Aceito e quero pagar imediatamente o valor principal do débito condominial corrigido estritamente com os juros de mora e a correção monetária previstos em lei.
Recuso-me a pagar os R$ 115,00 (cento e quinze reais) referentes às taxas administrativas e honorários abusivos que este escritório tenta impor.
Considerando que o vencimento da proposta de vocês é hoje, dia 18/05/2026, e diante da insistência de vocês em não emitirem um boleto expurgando as cobranças ilegais, informo que o valor incontroverso (justo) já está integralmente reservado.
Como vocês se recusam a receber o valor correto, aguardarei o andamento da reclamação já formalizada junto ao PROCON, ou realizarei o depósito do valor em juízo por meio de uma Ação de Consignação em Pagamento no Juizado Especial Cível (JEC).
Qualquer tentativa de inclusão do meu nome em cadastros de restrição ao crédito após esta data, cientes de que o valor está disponível e que a recusa de recebimento é de vocês, será tratada judicialmente com o pedido de danos morais e tutela de urgência.
Aguardo o envio do boleto corrigido (apenas com principal, juros legais e correção) caso tenham interesse em resolver amigavelmente hoje. Caso contrário, nos manifestaremos nos órgãos de defesa do consumidor .