Cobrança de dívida condominial com encargos abusivos e falta de transparência pela *****

Prezado,
Agradecemos sua mensagem.

Esclarece a 6P Condo que os honorários de cobrança ou despesas/taxas de cobrança confundem-se, pelo que, na prática, se revelam o mesmo, dado o fato de que incumbe ao advogado da parte vencedora/credora requerer tais dispêndios extrajudiciais em juízo.

O Em. Ministro do Superior Tribunal de Justiça, Raul Araújo Filho, defende que a cobrança, em favor do credor, de honorários advocatícios extrajudiciais é prática muito comum e, em nada, mostra-se abusiva. Isso porque, além de não causar prejuízo indevido para o devedor em atraso e representar importante segmento no mercado de trabalho dos advogados, ela tem apoio nas normas dos arts. 389, 395 e 404 do Código Civil, as quais atribuem ao devedor a responsabilidade pelas despesas e prejuízos causados em razão de sua mora ou inadimplemento.

Semelhantemente, entendeu o legislador que o devedor responde pelos prejuízos que sua mora der causa, ante ao descumprimento da obrigação de pagar, conforme demonstram os artigos 389, 395 e 404 do Código Civil.

Nessa mesma linha orienta a jurisprudência das Turmas integrantes da Segunda Seção da Corte do Superior Tribunal de Justiça, as quais reconheceram, à luz dos supramencionados artigos, a validade da cláusula contratual que prevê o pagamento das despesas decorrentes da cobrança extrajudicial da dívida.

Segundo este entendimento, a cobrança de honorários/taxa pelo inadimplemento das despesas condominiais pode ser repassada ao condômino, pois, ante à previsão na Convenção, o pagamento dos encargos é de responsabilidade daquele que deixa de cumprir com a sua obrigação.

A Convenção do condomínio é obrigatória aos proprietários e é clara e objetiva ao pontuar que, na hipótese de inadimplemento das taxas condominiais, o titular da unidade ficará responsável pelo pagamento de multa, custas judiciais e honorários advocatícios.

Vide julgamentos do AgInt no REsp: 1730248 PE 2018/0059648-9 e do AREsp: 1800116 PR 2020/0319911-2, como exemplo.

O honorário/taxa de cobrança, neste caso, integra a obrigação condominial, não constituindo contrato interno entre condomínio e advogado.

O condomínio edilício, embora desprovido de personalidade jurídica plena, constitui ente de administração coletiva, representando a comunhão de interesses dos condôminos. A própria legislação reconhece sua capacidade processual e organizacional, conforme é possível verificar no artigo 75, inciso XI, do Código de Processo Civil.

Assim, toda contratação realizada pelo condomínio decorre da vontade coletiva dos condôminos, devidamente manifestada em assembleia, órgão máximo de deliberação, de acordo com o Código Civil e a Convenção Condominial.

No caso concreto, houve assembleia geral regularmente convocada; foi apresentada a régua de cobrança e os critérios aplicáveis ao inadimplente; houve aprovação expressa do encargo, por voto da maioria legal; a deliberação passou a integrar as despesas ordinárias do condomínio.

Portanto, não há contrato interno alheio ao condômino, mas sim ato jurídico deliberado pela coletividade, o qual vincula todos os condôminos, inclusive os ausentes ou dissidentes.

Mesmo que o contrato tenha sido assinado pelo condomínio, não por cada um dos condôminos, ainda é uma contratação decorrente da vontade coletiva, sendo vinculante a cada unidade.

Nos termos do artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou que essa obrigação é propter rem, transmite-se ao adquirente e engloba todas as despesas necessárias à administração do condomínio.

Logo, todo gasto necessário à administração, prestação de serviços, conservação ou cobrança da dívida integra a obrigação condominial.

Quando o condômino se torna inadimplente, gera custos adicionais como notificações, procedimentos de cobrança e atuação de advogado, seja no auxílio da cobrança extrajudicial, seja na atuação no Judiciário. A coletividade não pode ser penalizada por esse inadimplemento.

Se o condomínio (antigo credor) precisa contratar serviços especializados da 6P Condo (credora atual) para reaver o crédito, o custo dessa diligência não deve ser rateado entre os condôminos adimplentes, mas sim suportado exclusivamente por quem deu causa à despesa (o inadimplente), sob pena de enriquecimento sem causa do devedor.

Cumpre salientar a importância da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos, pilares do direito privado que garantem a segurança jurídica e a previsibilidade nas relações negociais.

A régua de cobrança aprovada em deliberação assemblear está, igualmente, no contrato assinado entre o condomínio e a empresa cessionária. A cláusula que prevê o pagamento das despesas decorrentes da cobrança extrajudicial da dívida é válida e se mostra fundamental para a manutenção do equilíbrio contratual e para a justa remuneração da atividade desenvolvida pelo credor.

O contrato e a aprovação em Assembleia refletem o livre acordo de vontades entre as partes, que, no exercício de sua autonomia, estabeleceram as condições para o cumprimento da obrigação.

A concordância com os termos da régua de cobrança e da respectiva cláusula contratual, comprovada pela assinatura do instrumento particular, evidencia a aceitação expressa das condições ali previstas, incluindo o ônus das despesas com a cobrança extrajudicial em caso de inadimplemento.

Ao desconsiderar a validade desta disposição, o(a) Reclamante incorre em equívoco, pois ignora o princípio pacta sunt servanda, consagrado no artigo 422 do Código Civil.

Este princípio, fundamental para a estabilidade das relações contratuais, impõe a obrigatoriedade do cumprimento das obrigações livremente pactuadas.

Desconsiderar a vontade das partes fragiliza a segurança jurídica, permitindo que uma das partes se beneficie em detrimento da outra.

Ademais, a validade da cláusula contratual em questão encontra respaldo no artigo 104 do Código Civil, que estabelece os requisitos para a validade do negócio jurídico: agente capaz, objeto lícito e possível, forma prescrita ou não defesa em lei.

No caso em tela, todos estes requisitos foram integralmente cumpridos.

A cláusula em questão não viola a lei ou a ordem pública, representando, ao contrário, um instrumento legítimo para a proteção dos interesses do credor e para a efetividade da cobrança de seus créditos.

Ignorar tal cláusula representa afronta ao princípio da segurança jurídica e configura interferência indevida na autonomia privada coletiva, pilar do regime condominial.

A liberdade contratual permite que as partes, no exercício da autonomia da vontade, estabeleçam as condições que regerão suas relações, desde que não violem a lei, a ordem pública e os bons costumes.

A convenção de condomínio, ao prever a cobrança de honorários contratuais, apenas exerce essa liberdade, em conformidade com o que dispõe a legislação civil.

Portanto, vê-se como plenamente plausível a cobrança de honorários, pois trata-se de pena convencional que nada influi nos honorários de sucumbência pelos seguintes motivos:

(i) os honorários de cobrança são votados por todos em assembleia e aprovados pela maioria dos condôminos;
(ii) já existe previsão dos honorários de cobrança na Convenção do condomínio;
(iii) há clara previsão de honorários contratuais e penas convencionais no Codex.

É possível, então, considerar válida a fixação de encargo de cobrança extrajudicial (cláusula penal, multa ou honorários/taxa de cobrança), desde que aprovada em Assembleia, porque integra a Convenção Condominial ou deliberação coletiva.

A Convenção Condominial possui natureza estatutária e cogente, obrigando todos os titulares de direitos sobre as unidades.

Uma vez que a massa condominial, em exercício de sua autonomia da vontade, delibera pela imposição de encargos administrativos ou honorários para a fase de cobrança extrajudicial, tal norma torna-se lei entre as partes.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.274.629/AP, consolidou o entendimento de que "não é abusiva a cláusula que estabelece o pagamento de honorários advocatícios extrajudiciais em caso de mora ou inadimplemento", fundamentando-se na reciprocidade e na preservação do patrimônio comum.

Por fim, é importante salientar que não se pode transferir a culpa pelo não adimplemento ao credor, em razão da obrigação legal prevista no Direito Civil que compete ao devedor fazer o pagamento para extinguir a obrigação, na forma dos artigos 304, 334 e 394 do Código Civil supramencionados.

Caso o(a) Reclamante não concorde com os valores, poderá contestar pelos meios cabíveis após o pagamento. Enquanto não houver o adimplemento, serão cobrados os encargos, conforme previsto.

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Atenciosamente,
Equipe 6P

Agradeço o retorno, porém reitero que em nenhum momento neguei a existência da dívida original ou me recusei a buscar acordo.

O ponto questionado é a proporcionalidade e transparência dos encargos aplicados ao longo do tempo, que fizeram uma dívida originalmente em torno de R$ 3.600 ultrapassar R$ 8.000.

Embora a empresa mencione fundamentos jurídicos genéricos e jurisprudência sobre cobrança extrajudicial, sigo sem acesso à memória detalhada de cálculo da minha dívida, bem como ao contrato/convenção utilizados para justificar especificamente os percentuais aplicados no meu caso.

Também registro que procurei solução amigável diversas vezes, inclusive oferecendo pagamento à vista, porém sem flexibilização significativa por parte da empresa.

Reforço que meu objetivo nunca foi me eximir da obrigação principal, mas apenas discutir a razoabilidade dos encargos cobrados e buscar uma composição justa.