Cobrança irregular de saldo devedor com juros e reajustes antes do prazo legal

Olá!

Agradecemos seu contato.

Sua solicitação foi encaminhada para um especialista responsável pela análise do caso. Retornaremos em breve com os devidos esclarecimentos.

Atenciosamente,
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Emais Urbanismo

Olá Diego,
Esperamos que esteja bem!

Conforme o nosso contato, esclarecemos que não há aplicação antecipada de reajuste anual ou cobrança de índices futuros projetados.

O contrato firmado prevê atualização monetária e juros remuneratórios incidentes sobre o saldo financiado, sendo que o sistema utiliza exclusivamente índices oficiais já divulgados e efetivamente lançados no período transcorrido, sem utilização de projeções inflacionárias futuras.

No cálculo de liquidação antecipada são observados os seguintes critérios financeiros:

- desconto proporcional dos juros futuros das parcelas vincendas, conforme metodologia do sistema de amortização contratado;
- antecipação financeira das parcelas futuras;
- atualização monetária pró rata incidente até a data do cálculo, com base apenas em índices já publicados.

Dessa forma, o valor de quitação não corresponde à simples dedução aritmética das parcelas pagas sobre o valor originalmente financiado, pois o saldo contratual sofre atualização financeira desde a formalização do contrato, conforme cláusulas contratuais pactuadas.

Reforçamos também que a projeção visual das parcelas futuras no aplicativo possui caráter meramente informativo e demonstrativo da evolução contratual, não representando cobrança antecipada de reajuste em periodicidade inferior à prevista na legislação.

Permanecemos à disposição!

Atenciosamente,
Central de Relacionamento
Emais Urbanismo

Recebi a justificativa de que o saldo devedor apresentado no aplicativo para quitação integral é calculado utilizando o critério pro rata die (proporcional aos dias). Contudo, tal argumento não se sustenta juridicamente e demonstra um erro grave de parametrização ou de interpretação conceitual por parte do sistema de vocês.
Explico e reitero formalmente os pontos legais:
A Real Função do Pro Rata Die: O cálculo proporcional aos dias (pro rata die) é legítimo e legal apenas e tão somente para apurar os juros e a correção monetária decorridos dentro do mês vigente (ou seja, os dias transcorridos entre a data do último vencimento pago e a data de hoje). Ele serve para remunerar o período em que o capital ficou comigo neste mês.
A Ilegalidade nas Parcelas Vincendas (Futuras): O sistema de vocês está aplicando o pro rata die de forma extensiva sobre o saldo total, o que, na prática, está computando juros embutidos e projeções inflacionárias sobre parcelas que ainda iriam vencer ao longo dos próximos anos. Isso viola frontalmente o Artigo 52, 2 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que garante a liquidação antecipada do débito mediante a redução proporcional e integral dos juros e acréscimos futuros.
Saldo Devedor Inflado: Se o saldo devedor financiado original era de R$ 100.000,00 e eu já efetuei o pagamento da primeira prestação mensal, o saldo para quitação hoje deve ser obrigatoriamente inferior aos R$ 100.000,00 originais, restando apenas o saldo principal (amortizado), acrescido exclusivamente dos juros e correção estritamente proporcionais aos dias deste mês atual. Cobrar qualquer valor acima disso configura enriquecimento sem causa da loteadora.
Diante disso, solicito que este chamado seja escalado para a análise da Controladoria, Auditoria ou Setor Jurídico, e não respondido por scripts automatizados de atendimento.
Exijo o envio, no prazo de 48 horas, da Planilha de Evolução da Dívida (demonstrando a descapitalização dos juros futuros) e a emissão do boleto de quitação integral calculado estritamente a valor presente.
Caso persista a recusa ou a insistência no cálculo abusivo, a demanda será imediatamente registrada junto ao Procon-SP e na plataforma Consumidor.gov.br, sem prejuízo das medidas judiciais cabíveis e do pleito de repetição de indébito.
Atenciosamente,
*****

Olá Diego,

Recebemos sua manifestação e esclarecemos que o cálculo de quitação antecipada disponibilizado em sistema observa as disposições contratuais aplicáveis ao financiamento firmado, bem como os critérios financeiros legalmente admitidos para operações desta natureza.

Importante esclarecer que não há aplicação de juros futuros integrais ou projeções inflacionárias futuras não divulgadas, conforme mencionado em sua manifestação.

No cálculo de antecipação realizado pela empresa:

é aplicada a descapitalização dos juros futuros das parcelas vincendas, mediante cálculo a valor presente, com os respectivos descontos financeiros decorrentes da liquidação antecipada;
a atualização monetária considerada refere-se exclusivamente aos índices já divulgados/incorridos no período contratual, conforme previsão contratual expressa;
o critério pró-rata é utilizado apenas para apropriação proporcional da atualização monetária e encargos incidentes até a data da efetiva liquidação.

Ressaltamos ainda que, em contratos estruturados sob sistema de amortização Price e sujeitos à atualização monetária, o saldo devedor não corresponde à simples subtração entre o valor originalmente financiado e as parcelas pagas, considerando a composição financeira do contrato, amortização, juros pactuados e atualização monetária contratualmente prevista.

Permanecemos à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais.

Atenciosamente,
Central de Relacionamento
Emais Urbanismo

Se vocês realmente aplicam a "descapitalização dos juros futuros mediante cálculo a valor presente", conforme afirmam nessa resposta padrão, não há motivo para esconder a conta.
Mesmo considerando o sistema Price e a atualização pro rata dos míseros dois meses decorridos, é matematicamente impossível o saldo para quitação hoje superar o principal de R$ 100.000,00 originalmente financiado, visto que os juros dos próximos 10 anos teriam que ser integralmente eliminados. Se o saldo está maior, o sistema de vocês está cobrando juros sobre juros ou embutindo projeções futuras.
Portanto, sem mais textos copiados e colados: exijo o envio imediato da Memória de Cálculo Detalhada (linha por linha) que justifique esse saldo inflado, discriminando o valor do principal, a correção aplicada e o desconto exato concedido em cada parcela vincenda.