Reclamação sobre contrato de locação: ausência de posse, cobranças indevidas e falhas no atendimento (Abelardo Imóveis)

Question

À
ABELARDO IMÓVEIS LTDA

Venho por meio desta registrar RECLAMAÇÃO FORMAL referente ao contrato de locação residencial firmado em 21/08/2025, referente ao imóvel situado , Itoupavazinha, Blumenau/SC.

1. Da ausência de posse e cobrança indevida

Embora o contrato tenha sido assinado em 21/08/2025, somente tive acesso físico ao imóvel e recebi as chaves em 22/11/2025, data em que efetivamente me mudei para o local, vindo de uma distância aproximada de 786 km.

Durante o período entre 21/08/2025 e 22/11/2025, totalizando 93 dias, paguei integralmente aluguéis e encargos sem jamais ter tido posse do imóvel, sem acesso às chaves, sem possibilidade de vistoria presencial e sem qualquer controle sobre o estado do bem ou sobre quem detinha as chaves nesse intervalo.

Desde o primeiro mês cancelamento do contrato sem aplicação de multa, abrindo mão inclusive de quaisquer valores já pagos, justamente por não ter ocorrido a imissão na posse, pedido este que foi indevidamente recusado pela imobiliária, que me forçou a manter um contrato sem uso, em clara afronta aos princípios da boa-fé objetiva.

2. Do envio incorreto de boletos e recusa em ajustar vencimento

Ressalto ainda que a imobiliária não encaminhou corretamente os boletos de pagamento nas datas devidas, causando insegurança, confusão e risco de inadimplência involuntária.

Além disso, solicitei formalmente a negociação e ajuste da data de vencimento do aluguel, pedido este que foi simplesmente ignorado, sem qualquer tentativa de diálogo ou solução, contrariando práticas mínimas de razoabilidade e boa-fé contratual.

3. Da ameaça de despejo antes de qualquer quebra contratual

Mesmo diante de todos os problemas relatados ausência de posse, falhas administrativas, boletos enviados de forma incorreta e negativa de ajuste de vencimento a imobiliária passou a me ameaçar com retirada do imóvel/despejo, antes mesmo de qualquer quebra de contrato de minha parte.

Tal conduta é intimidatória, abusiva e desproporcional, especialmente considerando que sempre atuei de forma transparente, buscando diálogo e solução.

4. Da prestação de informações incorretas (água e energia)

Antes da mudança, com antecedência de aproximadamente 4 dias, questionei formalmente a imobiliária sobre a situação da água e da energia elétrica, informando expressamente que chegaria em um domingo, com criança pequena, e que não poderia ficar sem esses serviços essenciais.

Fui informado de que ambas estavam ativas, o que não correspondia à realidade.
No próprio dia 22/11/2025, a água foi interrompida, permanecendo assim por cerca de 3 dias, situação que gerou transtornos graves à minha família.

5. Do pagamento de contas que não estavam em meu nome

Durante o período em que não residia no imóvel, fui obrigado a pagar contas de água e energia que sequer estavam em meu nome, inclusive duas contas de energia no valor aproximado de R$ 70,00 cada, referentes a um imóvel ao qual eu não tinha acesso.

Mesmo diante dessa situação, a imobiliária se recusa a descontar ou reembolsar tais valores, apesar de não ter havido posse, uso ou benefício da locação.

6. Da falha no atendimento e nas manutenções

Diversas solicitações de manutenção foram realizadas por e-mail, tendo a imobiliária informado que prestadores entrariam em contato.
Contudo, as manutenções não foram efetivamente acompanhadas, resolvidas ou sequer retornadas, evidenciando falha clara na administração do imóvel, situação que não pode ser imputada ao proprietário, mas sim à imobiliária responsável pela gestão.

7. Dos pedidos

Diante de todo o exposto, requeiro formalmente:

O reconhecimento da inexistência de posse no período de 21/08/2025 a 22/11/2025 (93 dias);

O reembolso ou abatimento das contas de água e energia pagas sem uso do imóvel;

A reavaliação das cobranças, boletos e condutas administrativas adotadas, inclusive quanto às ameaças indevidas;

Resposta formal e por escrito, no prazo legal.

Ressalto que, na ausência de solução, esta reclamação será encaminhada aos órgãos de defesa do consumidor (PROCON) e ao Poder Judiciário, para resguardo integral dos meus direitos.

Atenciosamente,

*****

Accepted Answer

Olá Sr. Roger,

Abaixo, segue o retorno das questões relatadas.

1. Do início da locação, posse e legalidade das cobranças
O contrato de locação foi regularmente firmado com inicio em 05/09/2025, passando a produzir todos os seus efeitos legais a partir dessa data.
Nos termos do art. 565 do Código Civil, a locação se aperfeiçoa com o acordo de vontades, obrigando o locador a ceder o uso e o locatário a pagar o aluguel, independentemente da data em que o locatário decide ocupar fisicamente o imóvel.
Além disso, conforme entendimento consolidado, a posse na locação pode ser direta ou indireta, sendo suficiente que o imóvel esteja à disposição exclusiva do locatário, o que ocorreu no presente caso.
Não existe, portanto, respaldo legal para alegação de inexistência de posse nem para cancelamento do contrato sem ônus após sua formalização, inexistindo qualquer cobrança indevida.
A Lei do Inquilinato (Lei n 8.245/91), em seu art. 4, é clara ao estabelecer que, durante o prazo do contrato, o locatário poderá devolvê-lo mediante pagamento da multa pactuada, proporcional ao período restante.
Não há previsão legal que autorize a rescisão unilateral sem multa pelo simples fato de o locatário não ter se mudado imediatamente, especialmente quando o contrato já estava vigente e o imóvel reservado exclusivamente.

2. Sobre boletos e data de vencimento
Os boletos sempre foram disponibilizados dentro dos canais oficiais da imobiliária, inclusive via portal do cliente. Eventuais dificuldades de recebimento por e-mail não eximem o locatário do cumprimento das obrigações contratuais.
Eventuais falhas de recebimento por e-mail não afastam a obrigação de pagamento, nos termos do art. 394 do Código Civil, que afasta a caracterização de mora do credor quando os meios de pagamento estão disponíveis.
Quanto à solicitação de alteração da data de vencimento, esclarecemos que não há obrigação contratual ou legal de alteração, tratando-se de liberalidade que depende de aprovação do locador, o que não ocorreu neste caso.

3. Das notificações e inexistência de ameaça de despejo
Não houve qualquer ameaça indevida. As comunicações realizadas limitaram-se a informações formais sobre consequências legais previstas em contrato e na Lei do Inquilinato, diante de riscos de inadimplência. Tal conduta é legítima, preventiva e usual na administração imobiliária
Quanto ao pedido de alteração da data de vencimento, foi acordado antes da assinatura e confecção do contrato, onde obtivemos o retorno que estava de acordo com a data de vencimento do aluguel. Esclarece-se que não há obrigação legal ou contratual de aceite da alteração de vencimento, tratando-se de faculdade do locador.

4 . Da água e energia elétrica e contas de consumo
Importante destacar que a Lei do Inquilinato, impõe ao locatário a responsabilidade pelas despesas de consumo a partir da vigência contratual, inclusive providenciando a transferência de titularidade junto às concessionárias. Algumas concessionárias ainda estão em nome da proprietária, evidenciando quebra de cláusula contratual, e outra foi alterada, mas deixou-se em aberto faturas no nome da proprietária.
Não há previsão legal que obrigue a imobiliária ou o locador a reembolsar valores regularmente faturados pelas concessionárias quando o contrato já se encontrava vigente, inexistindo cobrança irregular.

5. Das manutenções
Nos termos do art. 22 da Lei do Inquilinato, a responsabilidade por determinadas manutenções depende de avaliação técnica e, quando necessário, autorização do locador, o que foi respeitado.

6. Considerações finais:
A Abelardo Imóveis entende que todas as obrigações contratuais foram cumpridas, inexistindo irregularidades nas cobranças ou na condução administrativa do contrato.
Permanecemos à disposição para esclarecimentos adicionais pelos canais formais de atendimento, reforçando que eventuais medidas administrativas ou judiciais serão enfrentadas com a devida tranquilidade, uma vez que a conduta adotada está amparada no contrato e na legislação vigente.

Atenciosamente,

Reclamação sobre contrato de locação: ausência de posse, cobranças indevidas e falhas no atendimento (Abelardo Imóveis)

Resposta da empresa