Cobrança indevida de reparos e negativação indevida por imobiliária

Question

Aladim ImoveiS creci *****
Responsável Humberto
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Venho por meio desta contestar uma cobrança indevida feita pela imobiliária relacionada a reparos no imóvel que ocupei como locatária por aproximadamente um ano e meio.

Desde o início, deixamos claro que a cobrança é indevida, pois jamais nos recusamos a realizar o reparo. Estávamos dentro do prazo contratual e sempre demonstramos total disponibilidade. Entretanto, a imobiliária impôs uma exigência absolutamente irregular e sem respaldo legal ou contratual: determinou que o reparo só poderia ser realizado com a presença do proprietário do imóvel, impedindo que pudéssemos executá-lo livremente, como seria nosso direito e nossa obrigação.

Ressalto que não existe no contrato nem na legislação (Lei do Inquilinato Lei 8.245/91) qualquer previsão que obrigue o inquilino a aguardar o proprietário para realizar reparos de sua responsabilidade. Pelo contrário, o artigo 23, III, da Lei do Inquilinato estabelece que o locatário deve realizar os reparos necessários decorrentes do uso normal do imóvel e não condiciona tal obrigação à presença do proprietário.

Ainda assim, para evitar conflitos, aceitamos essa exigência.

Apesar disso, o reparo não foi realizado única e exclusivamente por falhas da imobiliária e pela própria indisponibilidade do proprietário e pela falta de acesso ao imóvel, que deveria ter sido garantido pela locadora, conforme previsto no artigo 22, I e II, da mesma lei: a obrigação de garantir o uso pleno e pacífico do imóvel é do locador e de seu representante.

Outro ponto extremamente grave: em momento algum fomos informados de que haveria o registro de cobrança ou negativação. Estávamos aguardando nova data para cumprimento do reparo. A imobiliária simplesmente cessou o contato e procedeu ao lançamento da cobrança nos órgãos de proteção ao crédito sem aviso prévio.

Essa conduta viola o Código de Defesa do Consumidor, principalmente:
Art. 6, III direito à informação adequada e clara
Art. 39, V vedação à cobrança de valores sem comprovação ou vantagem manifestamente excessiva
Art. 42 cobrança de dívida deve ocorrer sem expor o consumidor a constrangimento ou ameaça
Art. 42, único o consumidor cobrado indevidamente tem direito à devolução em dobro do que for pago indevidamente
Art. 14 responsabilidade objetiva do fornecedor pelos danos causados

Além disso, não há nenhuma comprovação fiscal dos gastos alegados:
Ausência de nota fiscal de materiais (descumprimento do art. 35 do CDC)
Ausência de nota fiscal de mão de obra
Ausência de comprovação de que o reparo foi realizado

O Código Civil também protege o consumidor e o contratante contra cobranças sem prova:
Art. 373, I ônus da prova cabe a quem alega a cobrança
Art. 884 vedação ao enriquecimento sem causa
Art. 187 e 422 abuso de direito e violação da boa-fé objetiva

Primeiro, enviaram apenas um recibo simples de loja, afirmando que o proprietário compraria os materiais e faria o reparo pessoalmente. Em seguida, passaram a cobrar mão de obra de terceiros por meio de planilha de Excel, contradizendo a própria versão anterior. Tais práticas caracterizam má-fé, nos termos do art. 187 do Código Civil e art. 39 do CDC.

Reitero ainda que quando o problema era responsabilidade deles (grave entupimento e retorno de esgoto na primeira semana), exigiram nota fiscal e somente reembolsaram metade dos R$ 3.000,00 pagos, mesmo sendo problema de infraestrutura, obrigação do locador (art. 22 da Lei 8.245/91).

Diante do exposto, com base no Código Civil, CDC e Lei do Inquilinato, exijo:
1. Cancelamento definitivo da cobrança indevida.
2. Retirada imediata de toda e qualquer negativação relacionada ao caso (CDC, art. 42).
3. Apresentação de provas fiscais idôneas caso insistam na cobrança, sob pena de responsabilização.
4. Resposta formal documentada dentro do prazo legal, sob pena de medidas judiciais, inclusive com pedido de indenização por danos morais e repetição do indébito em dobro (CDC, art. 42, parágrafo único).