AIRCRAM - PÉSSIMA ADMINISTRADORA

Prezado Mário Sérgio Ribeiro de Oliveira,

A AICRAM preza pela transparência e pelo diálogo com todos os seus clientes. Recebemos seu relato e lamentamos que sua experiência com a nossa gestão não tenha atendido às suas expectativas. Até porque, cumpre esclarecer que a construtora ainda nem entregou o condomínio para nós o administrarmos, e percebemos que sua insatisfação é com esse fato, e deixamos claro que isso ainda não aconteceu, não foi por nossa causa!!

Gostaríamos de esclarecer que, no exercício de nossas funções, atuamos estritamente dentro das atribuições conferidas pela convenção do condomínio e pela legislação vigente, em especial o Código Civil Brasileiro. A tomada de decisões sobre o recebimento de áreas comuns é um procedimento técnico complexo, que visa resguardar o patrimônio e a segurança de todos os condôminos, evitando que a coletividade assuma responsabilidades por vícios construtivos ocultos.

Reiteramos que todas as nossas ações, incluindo a contratação de perícias e o planejamento de cronogramas, são pautadas pelo dever de diligência e pela busca do melhor interesse comum, que por vezes pode diferir de opiniões individuais ou urgências específicas.

Estamos à disposição para tratar de pontos específicos de sua insatisfação através dos nossos canais de atendimento oficiais, onde podemos detalhar o status dos processos administrativos em curso e alinhar expectativas. Reforçamos que o nosso objetivo é, e sempre será, a valorização do condomínio Varandas Bueno.

Agora, quanto à resposta do que você cita com "caso concreto", percebemos que não tem pleno conhecimento dos fatos reais e está aqui despejando informações não reais. Mas vamos aos fatos claros:

Após nossa eleição que aconteceu em final de maio, por deliberação de todos os membros do conselho, sugeriram informar à construtora a demanda de levar para uma assembleia para contratação de uma empresa de engenharia independente, para fazer um laudo de vistoria e recebimento de área comum. Isso aconteceu em 21 de maio de 2026, de forma virtual, com arrimo no art. 1.354-A do Código Civil, para deliberar a seguinte ordem do dia: 1. Aprovação da contratação de empresa de Engenharia para recebimento da área comum do condomínio com confecção de laudo de recebimento de área comum. E de fato, 5 empresas se apresentaram para realização do serviço, e uma foi escolhida pelos condôminos, e todos os presentes sabiam e validaram os valores e prazos citados pela empresa, que veio a ser contratada. Todo o processo foi devidamente realizado e com acompanhamento dos membros do conselho e da subsíndica do prédio, e sempre com acompanhamento da Assessoria Jurídica contratada pelo condomínio. Finalizado esse processo, em 07/07 foi enviado a documentação para a construtora que nos respondeu em 14/07, onde recebemos formalmente da construtora uma proposta para o Recebimento das Áreas Comuns com Ressalvas. Junto a esse documento, nos foi enviado um cronograma de conclusão e planilhas detalhadas com o posicionamento da construtora sobre os 1.660 apontamentos realizados no laudo definitivo da perícia independente (Engenharia). Segundo o relatório enviado pela construtora (que ainda não foi analisado pela empresa de engenharia contratada pelo condomínio): 859 itens constam como já resolvidos; / 639 itens estão listados em andamento (com previsão de conclusão entre 21/07/2026 e 31/07/2026); 162 itens foram classificados pela construtora como "improcedentes", acompanhados de justificativas técnicas (porém, o engenheiro tem que avaliar cada um dos casos para termos segurança nisso!). Qual foi o posicionamento e os próximos passos da Administração (Síndico, Subsíndica e Membros do Conselho)? O recebimento das áreas comuns é um passo crítico que define as responsabilidades futuras de manutenção e garantias do empreendimento. Por esse motivo, a administração (composta pelo Síndico, Subsíndica e Conselho) entende que não deve assinar qualquer termo de recebimento de forma precipitada. Para garantir a total segurança patrimonial e financeira do Residencial Varandas Bueno, estamos adotando as seguintes medidas: 1. Análise Técnica da Engenharia: O nosso engenheiro perito (Santiago Engenharia) irá analisar detalhadamente as justificativas da construtora em especial os 162 itens que ela classificou como "improcedentes" , para avaliar se de fato são improcedentes ou se podem gerar prejuízos futuros e custos de manutenção injustos para o condomínio. 2. Parecer Jurídico: O nosso corpo jurídico está avaliando a minuta do termo de recebimento com ressalvas para garantir que os direitos do condomínio e dos proprietários estejam plenamente blindados e que o cronograma apresentado pela construtora tenha força legal de cobrança. Então, temos a seguinte conclusão: Para o recebimento proposto, tudo será acompanhada pela nossa equipe administrativa e técnica e nenhum termo de recebimento definitivo ou com ressalvas será assinado nesta data. Só daremos esse passo quando tivermos em mãos o respaldo técnico e jurídico formal, garantindo que o condomínio seja entregue exatamente conforme o padrão contratado e sem passivos financeiros para nós, proprietários.

E todas essas informações foram devidamente enviada de forma oficial no grupo de informativos do condomínio e também foi compartilhado para o grupo de moradores, ou seja, todos, inclusive você tem conhecimento dos fatos.

Deixamos ainda claro que, o nosso trabalho que vem sendo realizado nesse condomínio, tem como objetivo principal gerar segurança ao condomínio, com respaldo técnico de engenharia e jurídico, além de estar dentro das premissas da Lei Condominial para o exercício da função de sindico.

Caso você precise de algo, acesse o canal oficial de comunicação do condomínio, seja ele por whatsapp, seja ele por e-mail, e/ou seja ele por meio do aplicativo.

Atenciosamente,

Administração AICRAM

Caro ***** de *****, que bom que por aqui você responde com rapidez e urbanidade. Reitero todos os meus posicionamentos acerca da AICRAM e acrescento que o não recebimento do condomínio ocorre por empecilhos criados pela AICRAM que se nega a receber a da área comum com ressalvas. Decisão essa que só impacta negativamente os proprietários dos apartamentos, os quais você não se dispõe a ouvir, tendo em vista que já foi solicitado a você que convoque uma Assembleia para que os verdadeiros donos dos bens decidam algo que você arbitrariamente está decidindo.
Ressalte-se que o não recebimento da área comum com ressalvas é um erro grosseiro de entendimento acerca do direito Isso porque o recebimento com ressalvas não impede que as supostas falhas apontadas nos laudos sejam corrigidas e, não sendo, que a construtora seja acionada em juízo. Por outro lado, o não recebimento da área comum obsta o recebimento da área privativa, o que só prejudica os proprietários para os quais você trabalha.
Convoque a Assembleia e veja o que aqueles que te contrataram querem!

Caro *****, que bom que por aqui você responde com rapidez e urbanidade. Reitero todos os meus posicionamentos acerca da AICRAM e acrescento que o não recebimento do condomínio ocorre por empecilhos criados pela AICRAM que se nega a receber a da área comum com ressalvas. Decisão essa que só impacta negativamente os proprietários dos apartamentos, os quais você não se dispõe a ouvir, tendo em vista que já foi solicitado a você que convoque uma Assembleia para que os verdadeiros donos dos bens decidam algo que você arbitrariamente está decidindo.
Ressalte-se que o não recebimento da área comum com ressalvas é um erro grosseiro de entendimento acerca do direito Isso porque o recebimento com ressalvas não impede que as supostas falhas apontadas nos laudos sejam corrigidas e, não sendo, que a construtora seja acionada em juízo. Por outro lado, o não recebimento da área comum obsta o recebimento da área privativa, o que só prejudica os proprietários para os quais você trabalha.
Convoque a Assembleia e veja o que aqueles que te contrataram querem!

Caro *****, que bom que por aqui você responde com rapidez e urbanidade. Reitero todos os meus posicionamentos acerca da AICRAM e acrescento que o não recebimento do condomínio ocorre por empecilhos criados pela AICRAM que se nega a receber a da área comum com ressalvas. Decisão essa que só impacta negativamente os proprietários dos apartamentos, os quais você não se dispõe a ouvir, tendo em vista que já foi solicitado a você que convoque uma Assembleia para que os verdadeiros donos dos bens decidam algo que você arbitrariamente está decidindo.
Ressalte-se que o não recebimento da área comum com ressalvas é um erro grosseiro de entendimento acerca do direito Isso porque o recebimento com ressalvas não impede que as supostas falhas apontadas nos laudos sejam corrigidas e, não sendo, que a construtora seja acionada em juízo. Por outro lado, o não recebimento da área comum obsta o recebimento da área privativa, o que só prejudica os proprietários para os quais você trabalha.
Convoque a Assembleia e veja o que aqueles que te contrataram querem!

Prezado Mário Sérgio Ribeiro de Oliveira,

Agradecemos o retorno e a oportunidade de debater, sob o ponto de vista estritamente técnico e jurídico, os procedimentos de implantação do Condomínio em questão.

Compreendemos perfeitamente a urgência e a justa expectativa de todos os proprietários em receberem as chaves de suas unidades privativas. Todavia, cumpre esclarecer os fundamentos legais e de engenharia, da empresa contratada pelo CONDOMÍNIO, que balizam a atuação da AICRAM e do Sr. Vinícius neste processo de transição de recebimento.

Os Riscos Jurídicos do "Recebimento com Ressalvas": Sob a ótica do Direito Imobiliário e do Consumidor, o recebimento de uma área comum com ressalvas não é um ato isento de riscos. Embora teoricamente não impeça uma ação judicial futura, a imissão na posse da área comum com desconformidades graves pode ser interpretada juridicamente como aceitação tácita de vícios aparentes ou mitigar a força de medidas liminares urgentes contra a construtora. Na prática, isso frequentemente transfere o ônus financeiro e o desgaste de reparos estruturais para o bolso dos próprios condôminos através de rateios extras futuros.

Dever Legal de Diligência (Art. 1.348 do Código Civil): O administrador ou síndico eleito possui a obrigação legal de guardar, zelar e preservar o patrimônio coletivo. Receber uma área comum sem que a construtora assine um cronograma firme e vinculante de reparos respaldado pelo laudo pericial que contratamos configuraria manifesta negligência administrativa, podendo gerar responsabilização civil da própria administradora por aceitar um bem em desacordo com o memorial descritivo.

A Perícia Técnica como Salvaguarda: A contratação da perícia técnica especializada, realizada pelo CONDOMÍNIO, serviu justamente para dar substrato científico à entrega. A atuação da AICRAM visa garantir que a construtora entregue o empreendimento exatamente pelo qual os senhores pagaram, protegendo a valorização de mercado do imóvel de cada proprietário desde o "dia um".

Convocação da Assembleia: Reiteramos que a soberania das decisões pertence aos senhores proprietários. A Assembleia Geral de Instalação e Deliberação está seguindo os trâmites, prazos regimentais e a compilação técnica dos laudos necessários para sua regular e segura convocação. Nessa oportunidade, todos os pareceres jurídicos, relatórios de engenharia e opções de votos serão formalmente apresentados para a deliberação coletiva futura, pois ainda existe um trâmite em andamento, conforme já exposto ao Sr anteiormente.

A AICRAM permanece à disposição pelos canais oficiais de atendimento para esclarecer quaisquer dúvidas técnicas, reafirmando seu compromisso inegociável com a segurança jurídica e a solidez patrimonial do Condomínio.

Atenciosamente,

Assessoria Jurídica e Diretoria | AICRAM