Infiltração não resolvida, iluminação danificada, risco estrutural e cobrança indevida de IPTU em imóvel locado

Olá,

Agradecemos o seu contato. Informamos que a manifestação foi recebida e encaminhada ao setor responsável para análise interna.

Reforçamos que eventuais esclarecimentos e tratativas específicas devem ser realizados exclusivamente por meio dos canais oficiais de atendimento da empresa, onde é possível analisar cada caso de forma adequada e segura.

Permanecemos à disposição para atendimento pelos nossos canais oficiais.

Atenciosamente,
Alfenas Imóveis

Agradeço o retorno, porém a resposta apresentada é genérica e não resolve a situação relatada.

O problema da infiltração foi comunicado desde julho de 2025 por meio dos canais oficiais da imobiliária. Tenho registros de mensagens enviadas ao longo desses 7 meses, muitas delas sem qualquer retorno. Ou seja, o contato já foi feito reiteradamente pelos meios indicados.

Até o momento:

Não houve reparo da infiltração.

A iluminação externa segue sem funcionamento.

Já ocorreram quedas de partes da laje, oferecendo risco à segurança de pedestres.

Não houve esclarecimento formal sobre a cobrança integral e separada do IPTU.

Encaminhar para análise interna após 7 meses de comunicação não demonstra solução efetiva.

Reforço que cumpro rigorosamente minhas obrigações contratuais, com pagamento antecipado e sem atrasos, e espero a mesma responsabilidade quanto à manutenção do imóvel, especialmente por se tratar de um espaço comercial em pleno funcionamento.

Aguardo prazo concreto para resolução dos problemas apontados.

Prezada Sra.,

A Alfenas Imóveis agradece o seu contato e a oportunidade de prestar os devidos esclarecimentos.

Inicialmente, lamentamos os transtornos relatados e reforçamos que a imobiliária tem atuado de forma diligente e contínua na condução da situação exposta. Desde o recebimento das primeiras comunicações acerca dos pontos mencionados, estamos tentando contato com o proprietário do imóvel por diversos meios de comunicação telefone, mensagens eletrônicas e notificações formais porém, até o presente momento, sem êxito nas tratativas diretas.

De todo modo, esclarecemos que será seguido rigorosamente o conteúdo do contrato de locação, bem como a legislação aplicável, especialmente no que se refere às responsabilidades por inspeções, manutenções e eventuais reparos estruturais. Nesse sentido:

Serão adotadas todas as providências necessárias para viabilizar a inspeção técnica completa do imóvel;

Havendo confirmação da necessidade de intervenções, serão tomadas as medidas cabíveis para a realização dos reparos de responsabilidade do proprietário;

Permaneceremos empreendendo esforços para contato e alinhamento com o locador;

Na hipótese de continuidade do insucesso nas comunicações, a imobiliária indicará prestadores habilitados para levantamento de orçamentos e execução dos serviços, a fim de não haver prejuízo à regularização das condições do imóvel.

Quanto à cobrança de IPTU, o tema também está sendo apurado internamente para que sejam prestados os esclarecimentos formais, observando-se estritamente o que dispõe o contrato de locação quanto à forma de cobrança e repasse do encargo.

Reiteramos nosso compromisso com a adequada administração do contrato, com a segurança do imóvel e com a boa relação locatícia, permanecendo à disposição para atualizações e acompanhamentos até a solução definitiva das demandas apontadas.

Atenciosamente,
Alfenas Imóveis
Setor de Administração de Locação

Agradeço o retorno.

Entretanto, reforço que a infiltração foi comunicada desde julho de 2025, ou seja, há mais de 7 meses, sem solução definitiva.

Trata-se de problema prolongado e reiteradamente informado pelos canais oficiais da própria imobiliária.

Compreendo a dificuldade de contato com o proprietário, porém isso não exime a administradora da responsabilidade na condução e efetiva resolução da manutenção do imóvel locado.

A situação atual envolve:

Infiltração ativa e paredes descascando;
Comprometimento estético e estrutural do ambiente;

Queda de partes da laje, com risco à segurança;

Iluminação externa inoperante;

Cobrança do IPTU sem esclarecimento formal prévio.

Trata-se de imóvel comercial em pleno funcionamento, e os danos já impactam diretamente o uso regular do espaço.

Nos termos do Art. 22 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), o locador é obrigado a manter o imóvel em condições adequadas de uso.

Além disso, conforme o Art. 567 do Código Civil e Art. 26 da mesma Lei do Inquilinato, quando há vício ou deterioração que diminua o uso do imóvel e não seja culpa do locatário, é cabível o pedido de abatimento proporcional do aluguel enquanto perdurar a situação.

Diante disso, solicito:

Prazo concreto para realização da inspeção técnica, embora ja tenha sido realizada por um técnico que vocês enviaram e vocês mantiveram o mesmo retorno, com as mesmas respostas de agora.

Prazo definido para execução dos reparos;

Posicionamento formal e definitivo sobre a cobrança do IPTU;

Avaliação imediata quanto ao abatimento proporcional do aluguel enquanto o imóvel permanecer com vícios estruturais sem reparo.

Aguardo retorno com datas objetivas para regularização.

Após a última manifestação da empresa neste canal, fui procurada via WhatsApp.

Na conversa, a imobiliária voltou a afirmar que o proprietário não responde às tentativas de contato e solicitou que eu mesma contrate um profissional para realizar os reparos da infiltração.

Registro aqui que essa orientação é indevida.
A responsabilidade por vícios estruturais e manutenção do imóvel é do locador, conforme Art. 22 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). A dificuldade de comunicação interna entre imobiliária e proprietário não pode ser transferida ao locatário.

Ressalto que:

A infiltração persiste há mais de 7 meses;

O imóvel apresenta deterioração visível;

Já houve queda de partes da laje, com risco à segurança;

A iluminação externa permanece sem funcionamento;

O problema impacta diretamente o uso do espaço comercial

Solicitar que o locatário providencie e arque com reparos estruturais é medida incompatível com a legislação vigente.

Reforço que aguardo:

Prazo concreto para realização da inspeção técnica;

Prazo definido para execução dos reparos;

Posicionamento formal quanto ao abatimento proporcional do aluguel enquanto perdurar o vício do imóvel;

Esclarecimento definitivo sobre a cobrança do IPTU.

Caso não haja solução efetiva, buscarei as medidas cabíveis junto aos órgãos competentes.

Permaneço aguardando resposta objetiva neste canal.

Prezada,

Lamentamos sinceramente a insatisfação relatada e compreendemos plenamente o seu desconforto diante da situação apresentada.

Desde o primeiro contato sobre a questão, a imobiliária tem buscado intermediar a solução junto ao proprietário do imóvel. Informamos que o proprietário já foi formalmente notificado acerca do problema relatado e da necessidade de providências. Contudo, até o momento, não houve retorno efetivo por parte dele, apesar das diversas tentativas de contato realizadas por nossa equipe por telefone, mensagens e outras formas de comunicação.

Conforme também relatado pelo nosso setor de atendimento (SAC), foi encaminhada orientação no sentido de que fosse avaliada a situação com um profissional, inclusive com a possibilidade de atuação conjunta para tentar solucionar o problema de forma mais célere. Entretanto, não houve retorno posterior à comunicação enviada.

Reforçamos que a imobiliária não possui autorização para realizar intervenções no imóvel sem anuência do proprietário, razão pela qual, diante da ausência de resposta e autorização dele, ficamos momentaneamente impossibilitados de adotar providências diretas, apesar de todos os esforços realizados para resolver a situação de maneira amigável e rápida.

De todo modo, permanecemos insistindo junto ao proprietário para que se manifeste e adote as medidas necessárias, e continuamos à disposição para intermediar qualquer solução que permita a regularização do problema.

Agradecemos a compreensão e reiteramos nosso compromisso em buscar a melhor solução possível dentro das limitações contratuais e legais da administração imobiliária