Cobrança indevida de repintura e retenção de título de capitalização após vistoria de saída sem danos, com exigências que contrariam o contrato de locação.

Prezados,

A APRIORI IMÓVEIS ADMINISTRAÇÃO E CONSULTORIA LTDA, no exercício de suas atribuições como administradora do contrato de locação mencionado, vem, respeitosamente, prestar os devidos esclarecimentos acerca da reclamação apresentada.

Inicialmente, esclarecemos que a APRIORI atua como intermediadora e administradora, devendo observar tanto as disposições contratuais quanto os interesses das partes envolvidas, sem atuação parcial em favor de locador ou locatário.

O imóvel foi, de fato, vistoriado na entrada e na saída, com laudos técnicos elaborados por profissional responsável. A vistoria de saída registrou que o imóvel não recebeu pintura nova, fato que motivou a análise técnica subsequente, diante do lapso temporal da locação e das disposições contratuais pactuadas entre as partes.

Diante da divergência de interpretação quanto à caracterização do desgaste da pintura se decorrente de uso normal ou não foi solicitado Laudo de Registro de Condições de Pintura, documento de natureza técnica e não decisória, cujo objetivo foi subsidiar a negociação entre locador e locatários, e não impor obrigação unilateral.

Ressaltamos que a APRIORI não determinou de forma arbitrária a repintura do imóvel, tampouco criou obrigação inexistente. Ocorreu, na realidade, divergência entre as partes contratantes, situação comum em encerramentos de locação, na qual a administradora atua buscando composição amigável.

Quanto ao título de capitalização, sua retenção temporária decorre da ausência de consenso entre locador e locatários, sendo procedimento previsto contratualmente até a definição final sobre eventuais valores devidos. Em nenhum momento houve intenção de coação ou enriquecimento indevido.

A APRIORI sempre se manteve aberta ao diálogo, analisou os documentos apresentados pelos locatários e promoveu as tratativas necessárias, inclusive esclarecendo que não possui poder decisório para afastar, unilateralmente, a manifestação da proprietária, devendo agir dentro dos limites legais e contratuais.

Reiteramos nosso compromisso com a legalidade, transparência e equilíbrio contratual, permanecendo à disposição para a continuidade da mediação e solução definitiva da questão, de forma justa para todas as partes envolvidas.
Já estamos trabalhando no caso e logo nosso setor jurídico entrará em contato para achar a melhor solução para ambas as partes dentro da legalidade.

Atenciosamente,

APRIORI IMÓVEIS ADMINISTRAÇÃO E CONSULTORIA LTDA
Departamento Administrativo / Locação

O caso permanece sem resolução. Em 04/01/2026, a imobiliária informou que, por não ter obtido acordo da proprietária, sugeriu que os inquilinos realizassem a pintura do imóvel ou descontassem o valor do título de capitalização apenas para encerrar a pendência. Tal posicionamento é inadmissível, pois não se trata de negociação ou acordo, mas do estrito cumprimento do contrato vigente e da legislação aplicável, os quais não impõem a obrigação de pintura quando inexistem danos ao imóvel.
As vistorias de saída e os registros técnicos não apontam danos, sujeira excessiva ou deteriorações além do uso normal, conforme previsto contratualmente e no art. 23, III, da Lei 8.245/91. Ainda assim, a imobiliária insiste em impor obrigação inexistente, em afronta direta ao contrato e à lei.
Ademais, a conduta da imobiliária evidencia atuação parcial em favor da proprietária, violando o dever de imparcialidade que rege a intermediação imobiliária e as normas do Código de Defesa do Consumidor. Na vistoria de saída, foram lançados apontamentos que já constavam na vistoria de entrada, exigindo que os inquilinos comprovassem documentalmente fatos já registrados, o que demonstra ausência de análise técnica comparativa adequada entre os laudos.
Ao transferir aos inquilinos ônus indevido e tentar impor obrigação sem respaldo contratual ou legal, a imobiliária impõe desvantagem excessiva ao consumidor e adota prática abusiva, nos termos dos arts. 39, V, e 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual aguarda-se a imediata regularização da situação mediante o cumprimento integral do contrato, sem exigências indevidas.

Prezada Sra.,

Agradecemos o seu contato e a oportunidade de esclarecer os pontos apresentados.

Desde o início da tratativa, a imobiliária atuou de forma técnica, transparente e imparcial, sempre observando os termos contratuais firmados entre as partes, bem como a legislação aplicável. Nosso papel, enquanto administradora, é intermediar a relação locatícia, buscando equilíbrio, boa-fé e solução consensual, sem extrapolar os limites contratuais ou legais.

Em relação à pintura do imóvel, a orientação repassada teve caráter meramente conciliatório, com o objetivo de encerrar a pendência de forma célere, considerando o impasse existente entre as partes. Em nenhum momento houve imposição de obrigação sem respaldo contratual ou legal, tampouco decisão unilateral por parte da imobiliária.

As vistorias de entrada e saída foram realizadas conforme procedimento padrão, com registros técnicos e fotográficos. Eventuais apontamentos coincidentes entre os laudos foram mantidos de forma descritiva, sem prejuízo à análise comparativa, justamente para garantir transparência e rastreabilidade das informações. Ressaltamos que a responsabilidade por eventuais exigências ou autorizações sempre dependeu da anuência da proprietária, conforme previsto no contrato de administração.

Reforçamos que a imobiliária não atua em favor exclusivo de nenhuma das partes, mas sim como intermediadora, prezando pelo cumprimento do contrato, pela legalidade e pela preservação do relacionamento entre locador e locatário.

Seguimos à disposição para os esclarecimentos necessários e para a conclusão definitiva do caso de maneira equilibrada, respeitosa e em conformidade com as obrigações contratuais.

Atenciosamente,

[Departamento / Administração de Locação]