Cobrança indevida de débitos condominiais antigos com juros e multas, apesar do sistema indicar regularidade.

Olá Henrique! Tudo bem?

Lamentamos pela experiência relatada, encaminhamos para o setor responsável para apuração. Pedimos que aguarde nosso contato por telefone e depois por este canal para uma solução.

Até breve!

Prezado Sr., Henrique

Recebemos sua manifestação e agradecemos pelos esclarecimentos apresentados.

Inicialmente, cumpre informar que existe contrato firmado entre o Condomínio Barra Home Stay e a empresa SOFICO, responsável pela garantia das taxas condominiais, sendo esta uma relação contratual independente da APSA.

Nesse modelo de operação, quando ocorre a quitação de determinado título junto ao sistema bancário, a APSA recebe apenas a informação de baixa do boleto/pagamento realizado, sem qualquer identificação acerca de quem efetuou o pagamento, motivo pelo qual o sistema do condomínio passa a demonstrar a unidade como adimplente. Ou seja, a administradora não possui ingerência operacional sobre os procedimentos internos da SOFICO, tampouco acesso à gestão individualizada dos créditos assumidos pela garantidora.

Compreendemos sua colocação quanto à ausência de comunicação direta acerca da existência da pendência junto à garantidora e entendemos os transtornos relatados. Contudo, esclarecemos que a APSA atua exclusivamente na administração condominial e no processamento das informações financeiras encaminhadas pelo sistema bancário.

De toda forma, registraremos formalmente sua manifestação junto à SOFICO, para ciência e reavaliação das condições apresentadas, especialmente quanto aos encargos incidentes, a fim de que a situação possa ser analisada com a razoabilidade e boa-fé mencionadas em seu relato.

Atenciosamente,

Agradeço o retorno e os esclarecimentos prestados.

Entendo o funcionamento operacional entre condomínio, administradora e garantidora, porém a própria resposta da APSA confirma justamente o ponto central da minha manifestação: o sistema indica a unidade como adimplente sem qualquer informação ao morador de que o pagamento foi realizado pela garantidora e de que existe uma dívida em aberto sendo transferida para cobrança paralela.

Na prática, o condômino acessa o portal oficial do condomínio, verifica situação em dia, ausência de débitos e boletos constando como pagos, não existindo qualquer mecanismo transparente que permita identificar a existência de pendência junto à SOFICO.

Compreendo que a APSA alegue não possuir gestão operacional da garantidora, porém o serviço é vinculado ao condomínio administrado pela própria APSA e integra diretamente a experiência financeira apresentada ao condômino. Dessa forma, entendo que não é razoável transferir integralmente ao proprietário os prejuízos decorrentes dessa falta de transparência operacional.

Reforço que jamais me neguei a quitar os valores principais e que a situação teria sido regularizada imediatamente caso houvesse qualquer comunicação efetiva anterior.

O que se discute é exclusivamente a cobrança de multas, juros e honorários acumulados durante período em que:

não houve notificação adequada;
o sistema indicava regularidade financeira;
e não existia qualquer alerta claro de inadimplência.

Por esse motivo, peço que a APSA atue ativamente junto à SOFICO na busca de uma solução razoável, especialmente considerando que já existem relatos semelhantes de revisão/intermediação em situações análogas.

Permaneço à disposição para resolução amigável e imediata da questão.

Prezado Sr. Henrique,
Agradecemos o seu retorno.
Ratificamos os esclarecimentos anteriormente prestados no sentido de que a APSA não possui ingerência sobre os procedimentos operacionais, critérios de cobrança e negociações conduzidas pela SOFICO, empresa contratada pelo Condomínio Barra Home Stay para garantia das cotas condominiais.
Conforme informado, o sistema da administradora recebe exclusivamente a informação bancária de quitação do título e respectiva baixa financeira, sem identificação de quem realizou o pagamento, razão pela qual a unidade passa a constar como adimplente perante o condomínio.
Esclarecemos ainda que, nas situações em que eventualmente houve absorção de encargos financeiros, como juros ou multas, tal medida ocorreu diretamente pelo condomínio, por liberalidade e deliberação própria, não representando procedimento padrão da administradora nem obrigação assumida pela APSA ou pela garantidora.
Compreendemos suas considerações acerca da transparência das informações e da ausência de comunicação prévia, motivo pelo qual sua manifestação já foi encaminhada à SOFICO para ciência e análise. Contudo, reforçamos que a APSA atua estritamente na administração condominial e não possui autonomia para determinar exclusão de encargos, revisão de débitos ou alteração das condições estabelecidas pela garantidora.
Permanecemos à disposição para auxiliar na interlocução entre as partes, buscando sempre uma solução cordial e equilibrada.
Atenciosamente,

Agradeço novamente os esclarecimentos prestados.

Entendo a posição da APSA quanto à limitação operacional perante a SOFICO. Entretanto, a própria dinâmica descrita pela administradora evidencia justamente a falha de transparência que originou toda a situação.

Conforme informado pela APSA, o sistema registra automaticamente a unidade como adimplente após a baixa bancária, sem qualquer indicação ao condômino de que:

* houve assunção do débito pela garantidora;
* existe cobrança paralela em aberto;
* ou que permanecem encargos sendo acumulados externamente.

Na prática, o morador consulta o ambiente oficial do condomínio e recebe informação objetiva de regularidade financeira, o que naturalmente gera legítima confiança de inexistência de pendências.

O ponto central nunca foi a negativa de pagamento do valor principal, mas sim a cobrança de encargos acumulados durante período em que:

* não houve comunicação efetiva;
* o sistema indicava situação regular;
* e não existia qualquer mecanismo claro de alerta ao condômino.

Ainda que a APSA não realize diretamente a cobrança, trata-se de serviço integrado à operação financeira do condomínio administrado pela própria empresa, razão pela qual entendo existir responsabilidade concorrente quanto ao dever de informação, transparência e boa-fé na prestação do serviço.

A própria resposta informa que já houve casos em que encargos foram absorvidos por deliberação do condomínio, o que demonstra que existe possibilidade prática de composição razoável quando identificadas circunstâncias excepcionais.

Dessa forma, reitero o pedido para que APSA, condomínio e SOFICO atuem conjuntamente na busca de solução equilibrada, permitindo a regularização dos valores principais sem imposição de penalidades decorrentes de uma situação que o próprio sistema contribuiu para ocultar do condômino.

Permaneço à disposição para solução amigável da questão.