Cobranças indevidas após rescisão do contrato de locação - Imóvel

Agradecemos o contato e a oportunidade de esclarecer os pontos mencionados.

O imóvel locado por V.Sa. era novo, recém-construído e em sua primeira locação, fato expressamente registrado na vistoria inicial assinada. Assim, é inequívoco que o imóvel foi entregue em perfeitas condições, sem vícios construtivos e com todos os acabamentos novos.

Na própria vistoria inicial consta, em destaque, a seguinte observação:

TODO O IMÓVEL FOI FOTOGRAFADO NO ATO DA VISTORIA INICIAL. O ARQUIVO COM AS FOTOS ESTÁ DISPONÍVEL NA IMOBILIÁRIA PARA SUA RETIRADA, BASTA TRAZER UM APARELHO PEN DRIVE COM MEMÓRIA SUFICIENTE E ADQUIRI-LO. A IMOBILIÁRIA NÃO SE RESPONSABILIZA PELO NÃO INTERESSE DO LOCATÁRIO NA AQUISIÇÃO DO ARQUIVO.

Ou seja, desde o início, a locatária foi informada e orientada sobre como obter as fotos.
De fato, nossa empresa enfrentou posteriormente falhas em seu servidor interno, que ocasionaram a perda de parte dos registros antigos, incluindo algumas pastas de vistorias. Contudo, se a locatária tivesse seguido a orientação inicial, as imagens estariam em sua posse desde então, conforme procedimento padrão adotado pela administradora.

Importante destacar ainda que, caso houvesse algum dano ou irregularidade anterior à locação, a locatária deveria ter registrado contestação formal à vistoria inicial, solicitando a inclusão de adendo com os pontos que não estavam de acordo o que não foi feito. A ausência de qualquer contestação à vistoria reforça que os itens foram entregues em perfeito estado, corroborando a legitimidade das cobranças efetuadas ao final da locação.

De toda forma, a descrição escrita do laudo é detalhada e suficiente, dispensando o uso das fotos para interpretação, já que o imóvel era novo e todos os itens constavam descritos em estado novo ou em perfeito funcionamento.

As cobranças realizadas referem-se a danos efetivamente constatados na vistoria final, em itens que estavam novos na entrega do imóvel, não havendo qualquer indício de vício construtivo ou erro de execução. Trata-se, portanto, de danos de uso, cuja responsabilidade é do locatário, conforme previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.*******/91, art. 23, III) e nas cláusulas contratuais vigentes.

O valor não quitado pela locatária já foi comunicado à garantidora do contrato de locação, responsável pelo pagamento. Caso a garantidora não efetue o repasse, os recibos e notas fiscais dos serviços realizados serão encaminhados ao escritório jurídico para cobrança judicial do valor devido.

Todas as tratativas foram conduzidas de forma transparente e técnica, com base nos laudos e documentos formais assinados.

A Arantes Imóveis permanece à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais.

Agradeço o retorno, mas reitero minha discordância em relação à resposta apresentada.

O fato de o imóvel ser novo não exclui a possibilidade de vício construtivo ou falha de execução, especialmente quando as cobranças se referem a móveis e acabamentos que, por erro de instalação, poderiam sofrer avarias mesmo com uso cuidadoso. Conforme o art. 22, inciso IV, da Lei do Inquilinato, cabe ao locador responder por defeitos anteriores à locação.

Logo no início da minha locação, no dia 16 março de ******* registrei algumas observações sobre os planejados do apartamento, especialmente sobre o móvel do banheiro da suíte, que não tinha a fita de acabamento na parte inferior. Solicitei o reparo à imobiliária, mas nunca obtive resposta.
Mais adiante, quando a imobiliária mencionou a porta do banheiro no relatório final, eu reconheci o dano e realizei a substituição, justamente por compreender que, diante da ausência de acabamento e do contato com a água, aquele ponto realmente poderia sofrer desgaste com o tempo.
Ou seja, houve reconhecimento e ação da minha parte, o que demonstra minha boa-fé e zelo com o imóvel.

No entanto, essa situação não pode ser comparada aos demais móveis cobrados, pois, no caso do móvel da cozinha, ele não possuía pedra de base, ficando em contato direto com o chão, o que contraria o padrão de execução e naturalmente favorece a deterioração.
O mesmo ocorreu com a lateral do guarda-roupa, montada diretamente sobre o piso, enquanto todo o restante da estrutura estava suspenso evidenciando falha de execução e não mau uso.

Além disso, em nenhum momento fui informada, por e-mail ou outro meio formal, sobre qualquer falha técnica no sistema da imobiliária ou perda das fotos de vistoria. Essa informação só foi mencionada agora, após minha manifestação pública.
Tenho e-mails arquivados que comprovam que essa falha nunca foi comunicada, e portanto não é razoável tentar atribuir ao locatário a responsabilidade pela guarda de documentos que deveriam ser mantidos pela administradora.

Por fim, quanto à possibilidade de judicialização por parte da imobiliária, registro que também posso recorrer à via judicial, já que venho tentando resolver essa questão de forma extrajudicial e transparente, mas sem ser devidamente ouvida.

Reitero o pedido de revisão das cobranças ou, no mínimo, a realização de análise técnica independente sobre os danos apontados, para que a situação seja tratada com justiça e imparcialidade.

Agradecemos sua nova manifestação.

Contudo, precisamos esclarecer ponto a ponto que as alegações apresentadas não afastam a responsabilidade pelos danos constatados na vistoria final, com laudo técnico e fotos anexas.

1. Imóvel novo × vício construtivo

O fato de o imóvel ser novo não exclui a possibilidade de vício, e concordamos com isso.
Porém, não é o caso.

Os itens cobrados são:

Substituição da lateral do armário da suíte dilatação severa por contato excessivo com água.

Substituição da base/rodapé do armário da cozinha dilatação e deformação visível.

Tais avarias:

são aparentes e localizadas apenas em pontos expostos à água;

não aparecem em toda a estrutura, como ocorreria em caso de vício ou erro de execução;

não existiam na vistoria inicial.

Portanto, trata-se de dano por uso inadequado, não de vício construtivo.

2. Vistoria inicial ausência de contestação

A vistoria inicial, assinada por V.Sa., descreve os itens como novos e em perfeito estado.
A legislação é expressa:

Art. 23, III Lei do Inquilinato
O locatário deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal.

Se a locatária entendia haver qualquer falha no móvel na entrega do imóvel, deveria ter solicitado adendo à vistoria inicial, o que não ocorreu.

A ausência de contestação confirma que os danos não existiam no início da locação.

3. O móvel estava em contato com o chão

Ainda que a marcenaria previsse base apoiada no piso, isso não autoriza deixar acumular água a ponto de provocar dilatação severa.

Uso inadequado não se confunde com vício.
O dever legal é:

cuidar do imóvel como se seu fosse.

As fotos mostram dano intenso, incompatível com uso normal.

4. Fotos da vistoria

Na vistoria inicial consta em destaque:

As fotos da vistoria inicial ficam disponíveis para retirada pelo locatário mediante apresentação de pen drive.

Posteriormente, nossa empresa enfrentou falha no servidor interno, afetando parte do acervo histórico.
Ainda assim, a vistoria inicial escrita permanece válida e foi assinada pela locatária.

As fotos da vistoria final são suficientes para comprovar os danos, pois as avarias são claramente aparentes.

5. Análise técnica independente

Já realizada.

Foi elaborado laudo comparativo com fotos, enviado à locatária.
Não se trata de opinião, e sim de constatação objetiva do dano.

6. Sobre judicialização e possibilidade de acordo

O valor devido já foi encaminhado à garantidora do contrato de locação.

Caso a locatária deseje resolver amigavelmente, ainda é possível tratar diretamente com o setor de cobrança.
Para isso, basta contatar:

Leandro Setor de Cobrança
(Arantes Imóveis)

Entretanto, caso o processo seja encaminhado ao escritório jurídico, a partir desse momento:

as tratativas passarão a ocorrer exclusivamente através do escritório;

o valor estará sujeito a acréscimo de multa, juros e honorários advocatícios, conforme previsto em contrato e legislação aplicável.

Conclusão

Os danos cobrados:

não existiam no início da locação,

foram constatados com fotos na vistoria final, e

foram comprovados por laudo técnico.

Portanto, a cobrança permanece válida e devida.

Continuamos à disposição para encaminhar novamente o laudo comparativo, caso necessário.

Atenciosamente,
Arantes Imóveis