Imobiliária tenta impor cobrança abusiva em vistoria tendenciosa e desconsidera Lei do Inquilinato

Prezado Sr. Ricardo,

Em atenção à reclamação registrada, esclarecemos que a imobiliária atuou em estrita observância ao contrato firmado e à Lei n 8.245/91 (Lei do Inquilinato), não havendo qualquer irregularidade na condução da vistoria ou imputação indevida de responsabilidades.
O contrato de locação foi firmado em nome do Sr. Lauro, na qualidade de locatário, permanecendo o imóvel ocupado pelo Sr. Ricardo, responsável pela utilização cotidiana do bem. Nos termos legais e contratuais, o imóvel deveria ser devolvido nas mesmas condições em que foi recebido, ressalvado apenas o desgaste natural decorrente do uso regular, o que não se confunde com falta de manutenção, ausência de limpeza ou danos decorrentes do uso sem os devidos cuidados.
Conforme demonstrado nos Laudos de Vistoria de Entrada (10/01/2023), de Saída (21/01/2026) e no Laudo Comparativo, o imóvel não foi devolvido em condições compatíveis com a vistoria inicial, especialmente no que se refere à limpeza e conservação. O laudo de saída registra expressamente que o imóvel não se encontrava faxinado, além de apontar, de forma objetiva e documentada, diversos pontos com sujeira e resíduos aparentes, tais como interruptores, eletrodomésticos, gabinetes, gavetas e superfícies internas, conforme registro fotográfico anexado.
Os apontamentos constantes no laudo não decorrem de avaliação subjetiva, mas de critérios técnicos padronizados, aplicados de forma comparativa entre a condição inicial e a condição de devolução do imóvel.
A título exemplificativo, os itens apontados no Laudo de Vistoria de Saída e questionados pelo ocupante referem-se, entre outros, a maçanetas danificadas ou soltas, gavetas e trilhos comprometidos, luminárias incompletas ou inoperantes, fita de LED sem funcionamento, papel de parede com pontos soltos, botões de fogão com desgaste superior ao registrado na entrada, torneiras em condição diversa da inicial, bem como marcas acentuadas de uso em paredes, portas, rodapés e mobiliários, situações que divergem objetivamente do laudo de entrada e não se enquadram como desgaste natural.
A primeira vistoria de saída foi regularmente realizada, sendo registrado que o ocupante acompanhou o procedimento por período reduzido, de aproximadamente 10 minutos, retirando-se antes de sua conclusão, fato devidamente consignado em laudo. Tal circunstância não invalida o laudo técnico elaborado, o qual foi concluído de forma criteriosa e conforme os padrões adotados pela administradora.
Posteriormente, em razão de o ocupante não ter realizado os reparos e ter solicitado a apresentação de orçamentos, foi realizada segunda vistoria, com o mesmo vistoriador da imobiliária e prestador de serviços do proprietário, exclusivamente para levantamento orçamentário dos itens já apontados, sem inclusão de novos apontamentos. Ressalta-se que o ocupante tinha ciência prévia da finalidade da vistoria e da identidade do prestador, inexistindo qualquer direcionamento ou parcialidade.
Destacamos, ainda, que todas as tratativas foram conduzidas com total transparência, tanto por meio de comunicações registradas via WhatsApp, quanto por orientação formal encaminhada por e-mail no momento da comunicação de desocupação, na qual foram detalhadas as condições de entrega do imóvel, os procedimentos de vistoria e a possibilidade de realização prévia dos reparos por prestador de confiança do locatário.
Diante do exposto, os apontamentos do Laudo de Vistoria de Saída são mantidos, uma vez que o imóvel não foi devolvido nas condições em que foi recebido, inexistindo cobrança abusiva, mas apenas a aplicação objetiva das obrigações legais e contratuais assumidas pelo locatário, inclusive quanto aos atos praticados pelo ocupante do imóvel.
Permanecemos à disposição para a conclusão dos encaminhamentos necessários ao encerramento da locação.

Renata Morais
Gerente Administrativa

Prezados,

A resposta apresentada por esta administradora não afasta as inconsistências já apontadas e tampouco comprova, de forma técnica e inequívoca, que os itens questionados configuram danos decorrentes de mau uso limitando-se a reiterar uma narrativa genérica sem a devida individualização das supostas responsabilidades.

Reforço que a Lei n 8.245/91 (Lei do Inquilinato) é clara ao estabelecer, em seu art. 23, III, que o locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações naturais decorrentes do uso normal. Da mesma forma, o art. 22, I, impõe ao locador o dever de entregar e manter o imóvel em condições adequadas, não sendo admissível transferir ao locatário a responsabilidade por vícios preexistentes ou pelo desgaste natural dos componentes.

Causa preocupação o fato de que, mesmo após contestação fundamentada, a imobiliária mantém os apontamentos sem apresentar laudo técnico independente, perícia especializada ou qualquer elemento objetivo capaz de diferenciar desgaste natural de suposto dano. Fotografias isoladas, desacompanhadas de critérios técnicos mensuráveis, não constituem prova suficiente para imputação de responsabilidade financeira.

Destaco, ainda, pontos que fragilizam a alegação de imparcialidade do procedimento:
A vistoria contou com a presença de prestador vinculado ao proprietário, circunstância que compromete a neutralidade esperada de um processo dessa natureza.
Não houve demonstração técnica de que itens como botões de fogão, torneiras, papel de parede, ferragens, trilhos e componentes elétricos extrapolaram sua vida útil normal.
Alguns dispositivos já apresentavam funcionamento inadequado desde o início da locação, não podendo agora ser atribuídos ao ocupante sem prova robusta em sentido contrário.

Ressalto que o entendimento consolidado nas relações locatícias é de que o ônus da prova cabe a quem alega o dano, especialmente quando se pretende impor cobrança ao consumidor. A simples afirmação de critérios técnicos padronizados não supre a necessidade de demonstração objetiva.

Outro ponto relevante é minha postura de absoluta boa-fé ao longo de todo o processo. Não apenas acompanhei a vistoria, como também concordei com a repintura do imóvel medida que, por si só, já assegura condições adequadas para nova ocupação. Tal comportamento evidencia ausência de resistência injustificada e reforça meu compromisso com uma devolução correta.

Diante da manutenção de cobranças potencialmente indevidas, registro que tal prática pode caracterizar vantagem excessiva e, em tese, enquadrar-se como conduta abusiva à luz do Código de Defesa do Consumidor, além de ser passível de questionamento judicial, inclusive com eventual pedido de revisão das cobranças e responsabilização por prejuízos.

Assim, NOTIFICO formalmente esta administradora para que:
Apresente laudo técnico independente que comprove, de maneira objetiva, a existência de danos além do desgaste natural;
Revise imediatamente os apontamentos contestados;
Se abstenha de efetuar qualquer cobrança sem lastro técnico robusto;
Garanta condução imparcial e estritamente legal do encerramento contratual.

Na ausência de solução razoável, reservo-me o direito de adotar todas as medidas cabíveis junto aos órgãos de defesa do consumidor e ao Poder Judiciário, inclusive para discussão da validade das cobranças e eventual reparação.

Ressalto, contudo, que ainda privilegio uma solução consensual desde que pautada na legalidade, na razoabilidade e na boa-fé objetiva, princípios indispensáveis às relações contratuais.

Prezado Sr. Ricardo,

Em atenção às manifestações realizadas, entendemos importante registrar a atualização dos fatos para que a situação fique devidamente esclarecida.

Conforme já informado, os responsáveis contratuais pela locação são o Sr. Lauro (falecido) e a Sra. Maria de Lourdes. Considerando que o senhor residia no imóvel, e especialmente em razão da idade da Sra. Maria de Lourdes, a ATUALE IMOBILIÁRIA, por cautela, respeito e sensibilidade, optou por realizar novo contato diretamente com o senhor antes de qualquer encaminhamento ao departamento jurídico ou envio de notificação formal à locatária.
O objetivo foi reapresentar os apontamentos constantes no laudo comparativo, esclarecer dúvidas quanto aos critérios técnicos utilizados e verificar se permanecia a discordância ou se seria possível a resolução da questão de forma consensual, evitando desgaste desnecessário.

Após os esclarecimentos prestados, o senhor informou estar de acordo com as manutenções indicadas. Diante disso, foi realizada a apuração financeira da rescisão e emitido, a seu pedido, boleto referente ao saldo remanescente, com vencimento em 06/02/2026.

O pagamento foi devidamente efetuado e, em razão disso, o processo de rescisão contratual encontra-se finalizado, com a regular quitação das pendências.

Reforçamos que a atuação da imobiliária sempre foi pautada na transparência, no diálogo e na busca pela solução amigável, exatamente como ocorreu ao final.

Permanecemos à disposição.

Atenciosamente,
ATUALE IMOBILIÁRIA