Fundo de reserva.
Não resolvido
Piracicaba - SP
27/03/2025 às 12:43
ID: 213259779
Essa reclamação foi publicada há mais de 1 ano
Ver todas ReclamaçõesSou inquilino de apartamento administrado pela *****. O contrato estabelece que, até o dia 18 de cada mês, o locatário deve apresentar os recibos de pagamento do condomínio, para que o fundo de reserva seja abatido do aluguel. O contrato também diz que Em caso de o locatário não entregar o boleto de condomínio e seu respectivo comprovante de pagamento na data supra, visando o reembolso no mês seguinte, este não terá o direito de receber futuramente o valor acrescido de juros moratórios e correção monetária. Recebendo somente o valor principal e na mesma quantidade de parcelas dos boletos que tardiamente apresentar.
Ou seja, o contrato determina o pagamento único e imediato da mesma quantidade de parcelas dos boletos que tardiamente apresentar. Assim, a única consequência para o pedido feito após o dia 18 é a impossibilidade de exigir juros e correção monetária.
Em dezembro de 2024 apresentei à ***** vários recibos de condomínio que pagara ao longo do ano. Em vez de promover o abatimento de todas elas, de uma só vez, no mês subsequente, a ***** vem fazendo o abatimento parceladamente; a cada mês abate a do exercício atual e uma pretérita. Sustenta que essa é a interpretação correta para a cláusula contratual mencionada.
Fiz vários contatos com a imobiliária, argumentando que essa postura contraria a lei, a jurisprudência, o contrato, a lógica e a boa-fé. Mas a ***** mantém sua postura. A seguir, se descreve síntese dos motivos apontados à imobiliária.
ASPECTO PRÁTICO
1. o fundo de reserva é despesa do locador (Lei 8.245/91, art. 22). Se o inquilino antecipa o pagamento, isso já representa benefícios ao proprietário, seja em termos financeiros, seja pela comodidade operacional. E o reembolso posterior não anula esses benefícios.
2. se o reembolso é solicitado após a data fixada no contrato isso constitui um segundo benefício para o locador, pois ele fica mais tempo com o dinheiro do locatário, utilizando-o em seu proveito ou investindo-o em aplicação financeira.
3. quando a imobiliária diz que o abatimento não será imediato, isto, seja ou não a pedido do locador, tem possibilidade de beneficiar o proprietário uma terceira vez.
Ponderado esse aspecto prático, fica ainda mais evidente o despropósito do comportamento da imobiliária. O pedido feito tardiamente não causa nenhum prejuízo ao proprietário. Ao contrário, ele já foi duplamente beneficiado (como adiante será demonstrado, o art. 113 do Código Civil determina que essa lógica seja considerada na interpretação do contrato).
ASPECTO CONTRATUAL
Como mostrado acima, o contrato determina o pagamento único e imediato da mesma quantidade de parcelas dos boletos que tardiamente apresentar. A única consequência prevista é a impossibilidade de exigir juros e correção. Se a imobiliária interpreta essa cláusula no sentido de um direito de fazer a restituição parceladamente, essa interpretação é ilegal e a cláusula sequer poderia existir, pois representa uma arbitrária retenção do dinheiro devido ao locatário.
ASPECTO LEGAL
A norma que trata do FUNDO DE RESERVA em contrato de locação (Lei 8.245/91, art. 22) não é meramente dispositiva; ela é cogente. Isso significa que o contrato não pode estabelecer nada de forma diversa, sob pena de nulidade. Há várias decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo e do Superior Tribunal de Justiça nesse sentido. Por exemplo: Apelações Cíveis 1013863-02.2020.8.26.0003 e 1001484-16.2020.8.26.0072; REsp 215148/SP.
UMA forma de violar essa regra é simplesmente atribuir ao locatário o pagamento do fundo de reserva. OUTRA forma de violar a regra (embora em menor grau) é dizer que a restituição será parcelada, prolongando uma inversão de papéis que, pela Lei, nunca deveria ter sequer nascido.
O comportamento ilegal da imobiliária fica definitivamente evidenciado quando confrontado com as normas que regulam a INTERPRETAÇÃO dos contratos e atos jurídicos em geral. O art. 5 da Lei de Introdução ao Direito Brasileiro determina que na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum. Além dele, o Código Civil estabelece:
Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser INTERPRETADOS conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.
1 A interpretação do negócio jurídico deve lhe atribuir o sentido que:
I - for confirmado pelo comportamento das partes posterior à celebração do negócio;
II - corresponder aos usos, costumes e práticas do mercado relativas ao tipo de negócio;
III - corresponder à boa-fé;
IV - for mais benéfico à parte que não redigiu o dispositivo, se identificável; e
V - corresponder a qual seria a razoável negociação das partes sobre a questão discutida, inferida das demais disposições do negócio e da racionalidade econômica das partes, consideradas as informações disponíveis no momento de sua celebração.
Portanto, sob os aspectos prático, contratual e legal está inequívoco que o comportamento da denunciada contraria a lei, a jurisprudência, o contrato, a lógica e a boa-fé.
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Resposta da empresa
02/04/2025 às 13:38
A BARTHOLOMEU IMÓVEIS, pessoa jurídica de direito privado, devidamente inscrita no CNPJ sob o n 59.*******.*******/*******49, estabelecida em Piracicaba, São Paulo, na *******, Jardim Europa, vem respeitosamente, manifestar quanto à reclamação apresentada por Vossa Senhoria, como segue:
Em síntese, Vossa Senhoria menciona em sua reclamação realizada em 27.03.*******, ser inquilino de um imóvel administrado por esta imobiliária e que, conforme o contrato de locação, teria direito ao abatimento do fundo de reserva do valor do aluguel, mediante a apresentação dos comprovantes de pagamento do condomínio até o dia 18 de cada mês.
Alega, ainda, que apresentou diversos comprovantes de pagamento referentes a dezembro de *******, mas a imobiliária estaria realizando o desconto de forma parcelada, o que, contraria a lei, a jurisprudência, o contrato, a lógica e a boa-fé.
Ocorre que, conforme já devidamente informado e esclarecido via e-mail em 13 de março de *******, a Bartholomeu Imóveis, atua como intermediadora da locação e reconhece o direito ao reembolso dos valores referentes ao fundo de ******* as tratativas firmadas entre as partes. Essa confirmação reforça o entendimento de que o locatário tem direito à restituição dos valores pagos a título de fundo de reserva.
Diante do exposto, recomendamos que Vossa Senhoria siga as orientações da Bartholomeu Imóveis para obter o reembolso dos valores pagos referentes ao fundo de reserva, sendo que todo o reembolso será realizado dentro dos parâmetros do contrato de locação celebrado entre o locador e locatário.
Ficamos à disposição.
Réplica do consumidor
04/04/2025 às 16:16
Resposta evasiva. A reclamação trata de UMA ÚNICA QUESTÃO: dever de restituir TOTAL E IMEDIATAMENTE o fundo de reserva. O texto ficou longo somente para demonstrar que, da forma como vem sendo feita (parcelada ao longo de vários meses), a restituição tem várias consequências e configura descumprimento da lei, da jurisprudência, do contrato, da lógica e da boa-fé.
A Reclamação cita leis e decisões judiciais que a corroboram e a imobiliária nenhuma palavra disse sobre isso, esquivando-se de enfrentar os aspectos legais da questão, que lhe evidentemente tornam ilegal sua postura. Limita-se a recomendar que o locatário aguarde o reembolso dentro dos parâmetros de sua interpretação absurda do contrato.
*******: todos os sinais (incluindo conversas anteriores) indicam que o proprietário/locador não foi informado de tudo o que está acontecendo. É por conta de posturas ILEGAIS como estas que pessoas inocentes acabam sendo prejudicadas por processos judiciais que poderiam ser evitados se seus representantes, como as imobiliárias, agissem conforme a lei.
Consideração final do consumidor
11/04/2025 às 17:58
Não cumpre a lei, nem a jurisprudência, nem o contrato, nem a lógica, nem a boa-fé.
O problema foi resolvido?
Não resolvido
Voltaria a fazer negócio
Não
Nota do atendimento
0
Consideração final da empresa
30/04/2025 às 13:25
A BARTHOLOMEU IMÓVEIS, vem respeitosamente, apresentar os seguintes esclarecimentos adicionais em relação à manifestação enviada por Vossa Senhoria.
Inicialmente, reafirmamos o nosso compromisso com a legalidade, a boa-fé contratual e a transparência nas relações entre locadores, locatários e esta intermediadora. Prezamos pelo estrito cumprimento das cláusulas contratuais, bem como pela observância das normas legais aplicáveis.
Conforme já informado anteriormente, reconhecemos o direito do locatário ao reembolso dos valores pagos a título de fundo de reserva do condomínio, desde que comprovadamente pagos e apresentados dentro do prazo estipulado contratualmente. As instruções fornecidas via e-mail em 13 de março de ******* buscaram justamente orientar quanto ao procedimento adequado para garantir esse reembolso.
Ressaltamos que a devolução dos valores ocorreu de acordo com a sistemática administrativa adotada, que visa assegurar a regularidade e controle nas devoluções. De forma alguma essa conduta busca descumprir qualquer disposição legal ou contratual.
Em relação à alegação de que o locador não estaria ciente dos acontecimentos, esclarecemos que a Bartholomeu Imóveis mantém permanente canal de comunicação com os proprietários, repassando as informações pertinentes à gestão dos imóveis que administra garantindo total transparência na condução do contrato.
Nosso objetivo é assegurar uma relação justa, equilibrada e conforme a legislação vigente.
Mais uma vez, ficamos à disposição.