Irregularidades em assembleias de condomínio e má condução pela administradora BBZ

Prezada Sra. Marta Dantas, boa tarde.
Acusamos o recebimento de sua manifestação e agradecemos pelo detalhamento dos pontos apresentados em relação às Assembleias realizadas nos dias 15/08/2026 e 19/08/2026, bem como às demais questões relacionadas à administração do Condomínio Penhasco das Tartarugas.
Inicialmente, gostaríamos de esclarecer que a BBZ recebe manifestações como esta com a devida seriedade e que os pontos apresentados serão considerados e tratados dentro das atribuições e responsabilidades que efetivamente competem à administradora.
Entendemos, contudo, ser importante estabelecer alguns esclarecimentos quanto às responsabilidades de cada um dos agentes envolvidos na gestão condominial, justamente para evitar que atribuições de natureza jurídica, deliberativa ou de fiscalização sejam indevidamente atribuídas à administradora.

1. Quanto ao texto da pauta da Assembleia de 15/08/2026
Em relação à alteração do texto constante do requerimento apresentado pelos condôminos, concordamos que, em situações dessa natureza, o conteúdo da pauta deve preservar, de forma fiel, o objeto e a finalidade originalmente pretendidos pelos moradores que formalizaram o pedido de convocação.
No caso específico do Condomínio Penhasco das Tartarugas, entretanto, é importante esclarecer que o edital não foi elaborado e publicado exclusivamente sob a ótica administrativa da BBZ.
O condomínio possui escritório jurídico contratado diretamente pelo próprio Condomínio, responsável pelo suporte jurídico das demandas de rotina e também pela atuação em questões de natureza contenciosa.
Antes da publicação do edital, o documento foi encaminhado a este jurídico, e submetido à análise desse escritório jurídico, justamente com o objetivo de verificar sua adequação e realizar eventuais considerações de natureza jurídica, buscando conferir maior segurança à convocação e à realização da Assembleia.
É possível que, durante essa análise, tenham sido sugeridos pelo Advogado(a), ajustes na redação da pauta para adequação jurídica do ato. Entretanto, concordamos que eventual adequação formal não deve descaracterizar ou modificar o objetivo principal do requerimento apresentado pelos condôminos.
Por esse motivo, encaminharemos formalmente ao escritório jurídico do Condomínio o registro apresentado pela senhora, inclusive para que tenha ciência dessa percepção dos condôminos e para que, em futuras convocações, seja dada especial atenção à preservação do conteúdo originalmente solicitado.
Reforçamos, de maneira objetiva, que não houve, por parte da BBZ, decisão autônoma de alteração do objeto da pauta ou redirecionamento da finalidade pretendida pelos condôminos.

2. Quanto à locação por curta temporada e à Convenção Condominial
Quanto ao mérito da discussão sobre locações por temporada, a BBZ reconhece e concorda que a informação constante da Convenção atualmente vigente, no sentido de que as unidades possuem destinação estritamente residencial.
Inclusive, essa foi a orientação administrativa anteriormente encaminhada por nós junto à síndica.
Do ponto de vista administrativo, eventual alteração da finalidade ou autorização de utilização das unidades para hospedagem ou locação por curta temporada deverá necessariamente observar o procedimento previsto na Convenção Condominial e na legislação aplicável, inclusive quanto ao quórum necessário para eventual alteração da Convenção.
Por se tratar, contudo, de matéria de natureza eminentemente jurídica, a análise definitiva sobre validade, interpretação da Convenção, quórum, efeitos de deliberações e eventual nulidade de atos deve ser realizada pelo jurídico contratado diretamente pelo Condomínio, o qual possui competência técnica para esta finalidade.
Dessa forma, o tema vem sendo tratado pela síndica com o suporte do escritório jurídico do próprio Condomínio, não cabendo à BBZ substituir esse assessoramento jurídico, em virtude de nossa não especialização nos temas judiciais.

3. Quanto à condução da Assembleia
É importante também esclarecer uma questão que parece estar na origem de parte dos questionamentos apresentados.
As atribuições da BBZ relacionadas ao suporte às Assembleias compreendem, entre outras atividades administrativas, o auxílio na preparação prévia da convocação, organização documental, listas, apoio operacional, disponibilização de recursos e demais providências necessárias à realização do ato. Este suporte tem sido sim prestado pela BBZ.
Isso é diferente, contudo, da condução da Assembleia e da interpretação jurídica das matérias submetidas à deliberação.
A condução dos trabalhos compete ao Presidente da Mesa, eleito pelos presentes, conforme as regras aplicáveis e explícitas na Convenção do Condomínio.
Da mesma forma, questões de natureza jurídica que venham a surgir no andamento da assembleia, devem contar com o suporte do profissional habilitado que representa o escritório jurídico contratado pelo Condomínio.
No caso específico, inclusive, houve orientação interna da BBZ para que nossa representante não assumisse uma posição de condução ou direcionamento jurídico durante a discussão, justamente para evitar que a administradora emitisse interpretações ou orientações para as quais não possui competência técnica.
Essa postura não representa omissão ou falta de imparcialidade, ao contrário: trata-se de uma medida de responsabilidade, destinada a preservar a independência da Assembleia e evitar que uma empresa de administração condominial se manifeste sobre questões jurídicas sem possuir competência para tanto.

4. Quanto ao resultado da votação
A BBZ não possui competência para declarar, por iniciativa própria, a validade ou nulidade de uma deliberação assemblear, tampouco para substituir a manifestação jurídica do profissional contratado pelo Condomínio.
A verificação do quórum aplicável, a interpretação da Convenção, a validade da deliberação e seus respectivos efeitos jurídicos são matérias que devem ser analisadas pelo jurídico do Condomínio, considerando a pauta efetivamente submetida à votação, o conteúdo da Convenção e a legislação aplicável.
Assim, o fato de a BBZ não ter realizado uma manifestação jurídica durante a Assembleia não significa concordância ou validação automática da matéria deliberada. Reforçando que como esclarecido anteriormente, nossa atuação é direcionada aos aspectos administrativos, e não jurídicos.

5. Sobre o pedido de investigação e auditoria pela BBZ
Quanto ao pedido apresentado para que a BBZ faça auditoria, precisamos fazer um importante esclarecimento:
A BBZ não atua como órgão investigativo, fiscalizador ou de controle interno do Condomínio.
Na condição de administradora e mandatária, nossa função consiste em prestar os serviços administrativos contratados e executar as determinações regularmente emanadas pelos responsáveis pela gestão condominial, observados os limites legais e contratuais.
A própria Convenção do Condomínio estabelece as competências dos órgãos de administração e fiscalização.
Nesse contexto, o Conselho, enquanto órgão eleito pelos próprios condôminos, possui papel de fiscalização da gestão da síndica, dentro das atribuições que lhe são conferidas pela Convenção.
Da mesma forma, a síndica foi eleita diretamente pelos condôminos, em Assembleia, *sem indicação, interferência ou participação da BBZ na escolha da pessoa que ocupa o cargo*.
Caso os moradores entendam que a atual gestão não esteja correspondendo às expectativas ou necessidades do Condomínio, e/ou, não esteja correspondendo aos esclarecimentos nos canais convencionais, indicamos que os moradores utilizem do mesmo mecanismo para que sejam solicitados esclarecimentos, apresentadas cobranças, propostas providências, ou sejam, em assembleia. E, se for o caso, solicitem a deliberação assemblear para reavaliar a continuidade ou não da gestão atual.
Isso é fundamental para preservar a autonomia do Condomínio e a independência entre a administradora, a síndica, o Conselho e os condôminos.

6. Quanto à imparcialidade da BBZ
A BBZ está, e continuará atuando de forma imparcial e dentro dos limites de suas atribuições.
Não temos qualquer interesse em interferir nas decisões dos condôminos, da síndica, do Conselho ou da Mesa Diretora das Assembleias.
Nossa atuação deve ser justamente a de prestar o suporte administrativo contratado, sem substituir a vontade dos condôminos, a autoridade da síndica, as atribuições do Conselho ou a competência técnica do jurídico contratado pelo Condomínio.
Reforçamos, ainda, que o suporte jurídico atualmente existente é prestado por empresa independente, contratada diretamente pelo Condomínio, não se confundindo com a atuação administrativa da BBZ.

7. Quanto ao formato das Assembleias
Em relação ao pedido para que todas as futuras Assembleias sejam realizadas obrigatoriamente na modalidade híbrida, entendemos a preocupação apresentada, especialmente quanto à dificuldade de utilização das ferramentas digitais por parte de alguns condôminos.
Entretanto, a BBZ não possui alçada para garantir ou determinar unilateralmente que todas as Assembleias sejam realizadas nesse formato.
A definição da modalidade presencial, virtual ou híbrida deverá observar as regras da Convenção e ser definida por quem possui competência para convocar a Assembleia, seja a síndica, seja o conjunto de condôminos seguindo os critérios de convenção, conforme o caso.
Naturalmente, dentro de suas atribuições administrativas, a BBZ poderá apresentar a preocupação relatada aos responsáveis pela convocação e contribuir para que sejam avaliadas alternativas que proporcionem maior acessibilidade e participação dos condôminos, e até mesmo, auxiliar a parte responsável pela convocação. Mas, não podemos definir, não temos esta alçada.

8. Quanto à antecedência e divulgação das pautas
Quanto ao pedido apresentado no item D, podemos assegurar que a representante da BBZ será responsável por orientar e reforçar junto aos responsáveis pela convocação a necessidade de observância do prazo mínimo previsto na Convenção para convocação das Assembleias.
Da mesma forma, orientaremos que eventual convocação realizada em desacordo com os requisitos formais previstos na Convenção poderá sujeitar o ato aos questionamentos e consequências jurídicas pertinentes, inclusive quanto à sua validade, matéria que deverá ser avaliada pelo jurídico do Condomínio.
Assim como já realizamos atualmente, a BBZ, dentro de sua atuação administrativa, continuará orientando os responsáveis quanto ao cumprimento dos procedimentos e prazos previstos.

9. Quanto à criação de suplente e canal de comunicação
Quanto ao pedido apresentado no item E, esclarecemos que o acompanhamento da atuação da Sra. Mariana Rocha já conta com supervisão direta dentro da estrutura da BBZ.
Inclusive, diante dos diversos ruídos registrados na relação entre a gestão condominial e a administradora, a supervisão vem acompanhando diretamente as demandas relacionadas ao Penhasco das Tartarugas.
Também já foi proposta através da supervisão, a realização de uma reunião presencial entre as partes, justamente com o objetivo de permitir que os pontos apresentados sejam esclarecidos diretamente, reduzindo interpretações equivocadas e buscando restabelecer uma relação de trabalho mais objetiva e produtiva. Para nós, os desmembramentos atuais e a forma como a BBZ tem sido indevidamente responsabilizada não é interessante, então, nossa intenção é que os pontos sejam devidamente esclarecidos e solucionados, para que assim, possamos permanecer atuando como parte da gestão.
Para facilitar esse contato, disponibilizamos abaixo o canal direto da supervisão responsável pelo acompanhamento da atuação da gerente:
*Filipe Silva Supervisor/Gestor responsável*
*E-mail: [email protected]
Os próximos registros e dúvidas relacionados à atuação administrativa da BBZ poderão ser direcionados também a esse canal.

10. Considerações finais
Por fim, gostaríamos de destacar que a BBZ não tem qualquer interesse em estabelecer uma relação de conflito com os condôminos do Penhasco das Tartarugas.
Ao contrário, entendemos que o cenário atual, marcado por sucessivos questionamentos e pela atribuição indevida à administradora de responsabilidades que não estão sob sua alçada, tem gerado um desgaste desnecessário para todas as partes. A forma como estas questões têm sido realizadas e indevidamente responsabilizadas para a BBZ não são interessantes para nós, e tem nos prejudicado de diferentes formas. Então, somos parte diretamente interessada na solução destes problemas.
Reconhecemos que existem pontos que podem e devem ser aprimorados, especialmente no que diz respeito à comunicação. Por isso, os registros apresentados serão encaminhados às áreas e profissionais competentes, inclusive ao jurídico contratado pelo Condomínio, para ciência e avaliação dos pontos que lhe dizem respeito.
Da mesma forma, permanecemos disponíveis ao condomínio para auxiliar em um diálogo direto entre os envolvidos, entendendo ser esta a melhor oportunidade para esclarecer os pontos apresentados, alinhar expectativas e estabelecer de forma objetiva as responsabilidades de cada parte.
A BBZ seguirá cumprindo suas obrigações com profissionalismo, imparcialidade e transparência, sempre respeitando a autonomia do Condomínio, as deliberações regularmente tomadas e os limites de sua atuação como administradora.
Atenciosamente,
BBZ Administradora.