A Empresa Bene Administração de Condomínios é uma verdadeira [Editado pelo Reclame Aqui]

Bom dia!!

A reclamante é filha de proprietário de um imóvel, cujo Condomínio é administrado pela
nossa empresa.
O proprietário da unidade foi representado por sua filha, por meio de uma procuração, nas últimas duas Assembleias, onde os demais ondôminos aprovaram a prestação de contas e demais itens.

Quanto ao saldo do Condomínio, na data de hoje, o mesmo encontra-se Credor em R$4.*******,82, o que pode ser facilmente comprovado por extrato bancário.


Atenciosamente;


Bene Administração de Condomínios.

Agradeço por seu retorno. Aproveito para saber qual é o prazo para que vocês respondam e-mails?

Caso o posicionamento seja mais rápido por aqui, podemos seguir em canal aberto para que vocês esclareçam questões que perguntamos há anos (tudo devidamente registrado)

Enviei e-mail no dia 27/12/21, até a data de hoje, 24/02/22 sem resposta. Enviei outro e-mail no na segunda, dia 21/02/22, e até agora só uma confirmação de recebimento.

Caros, o caso do Edifício Halline, localizado no Jardim Solemar em Praia Grande/ SP, é caso de responsabilidade solidária (ex-síndico, Bene Administradora e atual síndico).

É de conhecimento de todos, que nenhum síndico e nenhuma administradora pode:

criar despesas não emergenciais ao condomínio sem aprovação em assembleia. Pois bem, em atitude solidária, o sr ex-síndico com a anuência da administradora, resolveu por livre vontade e sem conhecimento do coletivo, contratar sua esposa para a função da zeladoria. Gerando a maior despesa fixa e não emergencial ao caixa do condomínio.

É sabido também, que nenhum síndico e nenhuma administradora pode usar o FUNDO DE RESERVA para pagamento de contas ordinárias, principalmente, usar sem aprovação em assembleia. Portanto, a responsabilidade solidária entre ambos.

Importante: Sim, estive presente nas últimas duas reuniões, e não aprovei absolutamente nada, essa informação não consta na ATA das reuniões. Pergunta: por qual motivo esse tipo de informação não consta na constam na ata?

Por qual motivo a administradora permitiu que o atual síndico incluísse na pré-ata a isenção do condomínio? Nossa convenção não permite tal isenção, tão pouco, permite-se usar a justificativa que a gestão anterior abriu precedente. Precedente de erro? Não existe precedente para algo que não foi aprovado pela maioria dos proprietários.

Vamos deixar claro, que a maioria não significa os poucos que estavam presentes. Para alterar qualquer cláusula, é necessário ou *******%. E isso nunca aconteceu.

Vamos supor, que ou *******% estivessem de acordo com a isenção do pagamento do valor do condomínio pelo síndico, vocês e o ex-síndico, fizeram os recolhimentos legais junto ao INSS? Fizeram o Informe de Rendimento para a Receita Federal?

No e-mail que enviei no dia 27/12/22, questiono quando e por qual motivo o ex-síndico, junto com a Bene Administradora, incorporaram ao valor do condomínio um rateio. Até o momento ninguém explicou o motivo de pagarmos condomínio + rateio permanente. Importante ressaltar, que essa situação nunca foi respondida, tão pouco apresentada ao coletivo e colocada em votação.

O valor pago por todos já contempla rateio, portanto, é importante buscar no histórico qual é o valor correto do condomínio e qual é o valor do rateio que foi incorporado. Importante sabermos também, por qual motivo isso aconteceu.

Portanto, hoje pagamos o valor do condomínio + rateio permanente + reajuste de 20% calculado sobre o valor do condomínio + rateio. Confuso, sem explicação e sem aprovação para a incorporação do rateio.

Mais uma situação criada pela antiga gestão, foi a locação do apartamento localizado no andar térreo (apartamento da zeladoria que nunca foi usado). Mais uma vez, sobrepondo-se ao interesse do coletivo, a locação foi realizada sem o conhecimento e aprovação em assembleia por ou *******% dos proprietários. Salvo outra leitura e interpretação, hoje, o coletivo paga todas as despesas (água, luz e taxa de condomínio) do inquilino.

Caros, a antiga gestão, não deixa de ser responsável ao repassar o cargo para outro. Na verdade, a antiga gestão responde por todas as atitudes por cinco anos após a entrega do cargo. E a atual gestão, conhecedora de todos os danos, caso não tenha interesse em reverter tais situações, agrava, triangula e compactua a responsabilidade solidária.

Pontos importantes que devemos por obrigação ressaltar sempre:

Art. 3 Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece.

O objetivo principal deste artigo é deixar claro, que ninguém não pode alegar o desconhecimento das leis, convenção e regimento interno.

Art. ******* CC- Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano material ou moral, comete ato ilícito.

O objetivo principal deste artigo é lembrar que o síndico não pode agir com abuso de autoridade, e muito menos se valer do cargo para praticar atos que vão além dos interesses coletivos, ele é um administrador eleito, e não o dono do condomínio.

Para finalizar é necessário afirmar que o ex-síndico e a administradora, respondem solidariamente pelos danos causados ao condomínio na medida das suas atribuições, Claro, o síndico é o garantidor, pois é ele o responsável pelo condomínio. Ele tem perante a lei a obrigação de cuidado, proteção e vigilância. Deixar de fazer, ou fazer de forma errônea é o mesmo que dar causa. Pois ele responde tanto por ação quanto por omissão. Todavia, há solidariedade com a administradora.

Me despeço no aguardo dos esclarecimentos que se arrastam por anos.

Caros, sinto muitíssimo pela minha demora e ausência.

Não localizei o segundo posicionamento de vocês. Aconteceu algo? Você continuam sem responder, isso é transparência?

Bom, antes de mais nada, preciso me desculpar, cometi um erro gravíssimo por aqui.

Registrei de maneira errônea que estava sem resposta de e-mails enviados no final de ******* e no início de *******, na verdade estamos sem respostas de e-mails com datas de *******, *******, ******* e *******, importante ressaltar, que ficamos sem respostas também de mensagens enviadas via WhatsApp e por carta registrada, essa última protocolada e recebida pela então subsíndica.


Como sei que vocês, da conceituada empresa Benhê, trabalham com cem por cento de transparência (ao menos é o que vocês vendem no site - espero e peço aos Deuses da publicidade que não seja apenas uma propaganda enganosa conforme art. 37 do Código de Defesa do Consumidor) - , peço desculpas publicamente pelo equívoco na informação das datas.

Com base nas datas mencionadas acima, não se limitem em achar que são respostas pontuais, ok!? Assim como fizeram anteriormente, respondendo de maneira defensiva, deixem esse comportamento para aqueles que buscam respostas desde *******, deixem para aqueles que para aqueles que honram seus compromissos em dia, deixem para aqueles que estão pagando por uma péssima gestão e administração e por aqueles que tiveram um patrimônio totalmente dilapidado, deixem para aqueles que NÃO passam pano.

Fiquem à vontade para criarem um comitê de gerenciamento de crise para responderem todas as perguntas. Tenho certeza que o departamento jurídico, administrativo, financeiro e o departamento de comunicação, todos juntos serão capazes e transparentes em esclarecer todas as dúvidas de maneira legal (leis), ética e sem omissão. Usem as perguntas de número 29 e 30 para refletirem sobre tudo.


Introdução, correção das datas e pedido de desculpas registrado, seguimos na esperança de encontrar tal transparência.

1 - Caros, sempre de maneira legal (leis), ética e é claro, com transparência absoluta, pergunto: Qual é o prazo transparente que vocês, profissionais capacitados e éticos da empresa Benê, usam para esclarecer dúvidas, responder e-mails, digitar resposta de carta registrada etc?

Caros, com base no meu déficit de conhecimento (me desculpo por isso), pergunto e peço que de maneira legal (leis), ética e é claro, com transparência absoluta costumaz da empresa Benhê, que respondam todas as dúvidas abaixo:

2 - Qual é o repertório/ conhecimento mínimo para que alguém assuma como síndico?

3 - De maneira legal (leis), ética e transparente, pergunto: Vocês, profissionais capacitados e éticos da empresa Benê, vocês realizam pesquisas sobre as pessoas que se candidatam como síndico? Vocês fazem pesquisas para saber se a pessoa tem ficha criminal, nome no SERASA, verificam na prefeitura se existem dívidas de IPTU etc?

Pergunto isso, pq por aqui, essa prática é bem comum, os condomínios adotam essa postura para evitar constrangimentos aos demais. Seria como uma pesquisa para saber se um prestador de serviços, por exemplo, é idôneo. Vamos supor que um candidato ou um já síndico tem dívidas com a prefeitura e corre o risco de perder o imóvel, ou se tem antecedentes criminais etc. Enfim, por aqui tem se trabalhado arduamente para evitar que os demais passem por constrangimentos.

Enfim, essa prática está bem atual por aqui, acho legal sabermos se vocês também fazem isso, afinal, é um tipo de segurança para todos, né?

4 - Qual é o repertório/ conhecimento mínimo para que alguém assuma como subsíndico?

5 - Qual é o repertório/ conhecimento mínimo para que algumas pessoas possam fazer parte de um conselho administrativo em um condomínio?

6 - Como são pessoas que lidam com leis de maneira ética e imparcial, lidam com números e dinheiro de terceiros, seria bom vocês esclarecerem o que devemos esperar dessas pessoas. Sei que por lei, ninguém pode alegar ignorância de suas atribuições e obrigações, correto?

7 - De maneira legal (leis), ética e transparente, quais são as obrigações de um síndico e subsindico?

8 - Em uma gestão séria, responsável e ética, um síndico tem que agir de maneira parcial ou imparcial? Ele pode não responder às dúvidas dos proprietários? *favor verificar pergunta de número 29*

9 - De maneira legal (leis), ética e transparente, um síndico pode criar (sem levar ao conhecimento dos proprietários) uma despesa que um condomínio não comporte financeiramente? Ex: contratação de um zelador, por exemplo? Pode uma administradora conceituada, ética e transparente do litoral Sul de SP, compactuar com tal admissão sem alertar o coletivo para um rombo financeiro? Pode uma administradora conceituada, ética e transparente do litoral Sul de SP, ao ser questionada por e-mail, não responder dúvidas sobre o assunto?

10 - De maneira legal (leis), ética e transparente, quais são as atividades de um zelador?

11 - De maneira legal (leis), ética e transparente, pergunto: é costumaz uma pessoa passar por exame admissional e omitir que tem um problema físico não aparente? Esse tipo de atitude se caracteriza de qual forma?

12 - De maneira legal (leis), ética e transparente, pergunto: qual é a autonomia legal que um subsindico e um zelador tem para alugarem um apartamento sem que os condôminos saibam e aprovem?

13 - De maneira legal (leis), ética e transparente, pergunto: o fundo de reserva deve ser utilizado em quais situações? Em caso de utilização fora das normas, regras e leis, como o condomínio deve agir para reparação financeira? Pode uma administradora conceituada, ética e transparente do litoral Sul de SP, ao ser questionada por e-mail, não responder dúvidas sobre o assunto? Salvo engano, fundo de reserva só pode ser usado para emergências, correto? De maneira legal (leis), quais casos emergenciais são esses? *Atenção, essa não é uma pergunta pontual, é uma pergunta feita por e-mail conforme datas mencionadas acima.

14 - De maneira legal (leis), ética e transparente, pergunto: um síndico pode, por livre vontade, oferecer a garagem de um condomínio, para que residentes lavem seus carros utilizando a água paga pelo coletivo? Qual seria o interesse de um síndico em se preocupar com a lavagem dos carros de residentes?

15 - De maneira legal (leis), ética e transparente, pergunto: um síndico pode, por livre vontade, se preocupar com a secagem de roupas de residentes ou deve orientar que cada residente utilize o espaço destinado a isso dentro de cada apartamento? Ao comprar ou alugar um imóvel, a pessoa deve ter noção se o imóvel (unidade) atende suas necessidades pessoais e familiares ou deve repassar tal descuido para o coletivo?


16 - De maneira legal (leis), ética e transparente, pergunto: em um condomínio que ainda não tem a água individualizada, é ético usarem a água que é paga pelo coletivo para lavarem janelas dos apartamentos durante a faxina individual etc?


17 - Vocês sabem como estão os estudos para a individualização da água?


18 - De maneira legal (leis), ética e transparente, pergunto: é um sinal de alerta saber que um síndico, juntamente com uma conceituada administradora de condomínios no litoral Sul de SP, são os primeiros a burlarem a convenção e regimento interno?

19 - De maneira legal (leis), ética e transparente, pergunto: seria mais inteligente mudar a convenção para que essa atenda as necessidade de um síndico e de uma conceituada administradora de condomínios no litoral Sul de SP ou, seria ético que todos soubessem suas obrigações legais e caminhos éticos?

20 - De maneira legal (leis), ética e transparente, pergunto: convenção de condomínio estritamente residencial - convenção essa que não permite a locação de apartamentos por um curto período de tempo - estilo hospedagem para final de semana, final de ano e carnaval - pode uma conceituada administradora de condomínios no litoral Sul de SP, juntamente com um síndico, burlarem e criarem regras próprias? Isso é legal e ético?

21 - De maneira legal (leis), ética e transparente, pergunto: ao burlarem a convenção e assumirem a responsabilidade solidária, quais são as garantias de tranquilidade e segurança para os demais durante esses períodos turbulentos?


22 - De maneira legal (leis), ética e transparente, pergunto: perante as leis, obrigações de um síndico e de uma conceituada administradora de condomínios no litoral Sul de SP, existe alguma diferença entre proprietários? Aqueles que pouco usam (por opções variadas) não podem ou não devem questionar a gestão e ou administração financeira? Isso seria omissão de informações e tratamento parcial por parte de um síndico e de uma conceituada administradora de condomínios no litoral Sul de SP? Procurei essa informação na escritura do imóvel, convenção e regimento interno, e não localizei nada que diga que só quem usa muito ou mora, pode questionar reclamar e, consequentemente, ter respostas.

23 - De maneira ética e transparente, pergunto: é verdade que de maneira ética, não é recomendado que um síndico seja o presidente na mesa durante as reuniões? É verdade que de maneira não tão ética a figura de poder, pode influenciar nas decisões de pessoas que assim como eu, apresentem déficit de conhecimento? Vocês, profissionais capacitados, éticos e transparentes, sabem por qual motivo uma pessoa que representa uma pequena figura de poder, se coloca como dono de um condomínio, ditando regras próprias? Parece-me que na área psicologia, isso se chama síndrome do porteiro. Vocês conhecem essa síndrome? Sabem como devemos lidar com esse tipo de perfil psicológico?

24 - De maneira legal (leis), ética e transparente, pergunto: voltando ao nosso condomínio, quem redigiu, revisou e aprovou a ata da última reunião?

25 - De maneira legal (leis), ética e transparente, pergunto: voltando a ata da última reunião, duas pessoas presentes (apto 15 e apto 22) não concordaram com nenhum tipo de aumento/ reajuste, rateio etc. Por qual motivo essas informações foram omitidas da ata da assembleia? Por qual motivo colocaram na ata que essas duas unidades concordaram com os reajustes? Não fazer constar a negativa, assim como não fazer constar o número das unidades que não concordaram, é grave, gravíssimo. *favor verificar pergunta de número 29*

Gente, por favor, a representante da administradora foi a secretária da mesa. Pergunto novamente: quem redigiu, revisou e aprovou tal ata? **favor verificar pergunta de número 29*

Fico pensando em todas as outras reuniões e atas. Quais informações foram esquecidas? Por qual motivos alguém teria interesse em esquecer de colocar informações importantes em um ata? Será que uma auditoria sanaria todos os esquecimentos? Digo auditoria mesmo, não continha de subtração.

26 - De maneira legal (leis), ética e transparente, pergunto: consta na convenção do nosso condomínio, que nenhum síndico será remunerado ou terá isenção. Com base no meu déficit de conhecimento, isso pode ser mudado com votação em cada nova eleição, jamais ser herdado de uma gestão para outra. Para a surpresa dos presentes na última reunião, o senhor atual síndico -, que também foi o presidente da mesa, incluiu em um pré-ata a isenção sem votação. Legalmente isso acontece de qual maneira? Por qual motivo uma conceituada administradora do litoral Sul de SP permitiu tal atitude?

A justificativa que consta na ata é: A representante da administração explicou que o assunto em questão já havia sido aprovado conforme descrito na própria ata (que ata?), levando em consideração que a aprovação foi em pauta específica, votada e aprovada conforme como determina a Lei Condominial em vigor (quem e em que momento houve essa aprovação? Quais e quantos proprietários estavam no dia da votação da pauta específica? Qual é o quórum mínimo necessário para tal aprovação? Qual Lei Condominial estava em vigor no dia da assembleia? Favor enviar para meu e-mail tal a convocação para tal reunião específica e tal ata. *Favor verificar perguntar número 29*


Interessante é que no dia da reunião, perguntei aos presentes se eles haviam participado de alguma reunião e votado, todos negaram ter participado e votado. Interesse isso, não acham?

Aguardo explicação legal (leis), ética e transparência, é óbvio que quero receber a ata em questão em meu e-mail.

Interessante também é que nos últimos 30 (trinta) anos, apenas dois sindicatos tiveram isenção de condomínio, todos os outros realizam a gestão conforme a convenção. A última gestão teve isenção condominial, criou sem justificativa plausível a maior despesa do condomínio e deixou que vocês, profissionais capacitados e éticos da conceituada empresa Benhê fizessem a gestão. Interessante isso, né? Devemos concordar, aceitar e passar pano ou temos o direito garantido por lei em questionar, exigir explicações e buscar pelo que é certo e ético?

Fechamos ******* sem um centavo na conta zero centavos.

27 - De maneira legal (leis), ética e transparente, pergunto: Vocês, profissionais capacitados e éticos da empresa Benhê, vocês emitem as guias do INSS e de IR para que o senhor ex síndico e para que o atual senhor síndico façam os informes conforme exigido pelos órgãos competentes? Posso estar enganada, mas o prazo do IR vai até dia 30 de maio, tá. É bom alertar aos dois (ex e atual) para que procurem seus contadores para que façam tudo direitinho conforme as leis, afinal, cair na malha fina por falta de informação não deve ser nada agradável, não é mesmo?


28 - De maneira legal (leis), ética e transparente, informo: por aqui, condomínios sérios e administradoras conceituadas, estão exigindo dos moradores (proprietário ou inquilino) a carteirinha de vacinação de todos os pets (gatos e cachorros).

Como tutora responsável, faço questão de propagar a informação, afinal, é de conhecimento de todos, que nossos pequenos anjos de quatro patas, infelizmente podem ser transmissores de doenças/ zoonoses. Mesmo aqueles que nunca saem de casa também são obrigados a entregar uma cópia da carteirinha, não vacinar é [Editado pelo Reclame Aqui], tutor que não vacina, pode ganhar um BO nas costas. Achei a iniciativa genial, acho importante compartilhar cases de sucesso com vocês, que também são sérios, éticos e transparentes.

29 - De maneira legal (leis), ética e transparente, pergunto: juristas esclarecem que todos aqueles condôminos que contribuírem para a alteração, inserção ou omissão de informação que deveria constar na ata de assembleia, também, podem responder pelo [Editado pelo Reclame Aqui] e não somente o síndico que autoriza o ato ou o secretário que redige a ata [Editado pelo Reclame Aqui]. Vocês concordam com os juristas?

30 - Vocês que são profissionais capacitados e éticos da conceituada e transparente Administradora Benê, vocês concordam que a ética é inegociável?

31 - De maneira legal (leis), ética e transparente, pergunto: vocês da conceituada e transparente Administradora Benê, sabem que para cada um ano de administração/ gestão, qualquer condômino tem cinco anos para levantar questionamentos e exigir explicações legais, éticas e transparentes?

32 - De maneira legal (leis), ética e transparente, pergunto: vocês da conceituada e transparente Administradora Benê, estão capacitados de maneira legal, ética e transparente para sanarem as dúvidas recebidas ou são orientados em apenas responder leia a ata?

33 - Para vocês, profissionais capacitados e éticos da conceituada e transparente Administradora Benê, pergunto: qual é o conceito de transparência e como vocês usam isso na prática, no dia a dia?

Caros, são muitas dúvidas, portanto, são mais respostas pautadas em leis, na ética e na transparência. Peço, por favor, que sigam a sequência, assim todos podem acompanhar.

Importante que vocês estejam cientes que ainda tenho mais perguntas, ok. Aguardo as respostas para partirmos para a próxima etapa de perguntas e respostas embasadas nas leis, ética e total transparência.

Seguimos nos comunicando por aqui, um canal aberto que garante a transparência.

Para finalizar, qual é o prazo transparente e ético para termos todas as explicações compartilhadas aqui, neste canal?

No aguardo.