Falta de segurança e uso irregular de Airbnb em condomínio
Não resolvido
Joinville - SC
26/08/2025 às 16:00
ID: 225422097
Sou *****, proprietário do apto 702, Torre 2, no Edifício Garden (Joinville/SC). Há dois apartamentos da Torre 2 operando Airbnb, prática proibida pela convenção. Apesar disso, a portaria/segurança tem liberado acesso facial para pessoas sem vínculo (hóspedes ocasionais por 34 dias). A síndica não responde às minhas solicitações. Peço medidas imediatas de segurança e fiscalização, com prazo e plano de ação.
Identificação
Reclamante: *****
Unidade: Apto 702, Torre 2 Edifício Garden
Empresa/administradora: BRCondos (responsável pela gestão)
Cidade/UF: Joinville/SC
Fatos
Uso irregular de unidades via Airbnb: há duas unidades na Torre 2 anunciadas e utilizadas para hospedagem de curtíssima duração (Airbnb), descaracterizando o uso residencial, com alta rotatividade de estranhos.
Falha no controle de acesso: a empresa de segurança tem liberado acesso facial para pessoas sem vínculo legítimo com o condomínio (meros hóspedes de 34 dias), sem exigir documentação idônea e sem critério objetivo.
Risco à segurança: essa prática compromete a segurança da minha família (esposa e filho recém-nascido) e de todos os moradores, além de esvaziar o controle de acesso do prédio.
Ausência de resposta da síndica/administradora: enviei comunicações formais à síndica e à empresa de segurança. A segurança respondeu que segue orientações da administração/síndica; a síndica não respondeu. A BRCondos, como administradora, não apresentou plano de ação ou esclarecimentos.
Evidências que anexo
Prints/anúncios das unidades no Airbnb (Torre 2)
Resposta da empresa de segurança informando que segue diretrizes da administração;
Parecer jurídico (20/08/2025) confirmando a possibilidade e legitimidade de proibir locações atí[Editado pelo Reclame Aqui] e aplicar sanções;
Minhas mensagens enviadas à síndica/BRCondos sem retorno.
Base legal
Código Civil, art. 1.348, V: dever do síndico (com apoio da administradora) de zelar pela segurança e cumprimento da convenção;
Convenção condominial: destinação exclusivamente residencial e vedação ao fracionamento/uso comercial;
CDC Código de Defesa do Consumidor: sou consumidor final do serviço de administração/segurança:
Art. 6, I e III direito à segurança e à informação adequada;
Art. 14 responsabilidade objetiva por falha na prestação do serviço;
Art. 22 dever de prestar serviços adequados, eficientes e seguros;
Art. 7, parágrafo único responsabilidade solidária de todos os fornecedores na [Editado pelo Reclame Aqui] (condomínio/administradora/terceirizada).
Jurisprudência (síntese): entendimento consolidado de que condomínios residenciais podem vedar locações atí[Editado pelo Reclame Aqui] (Airbnb) quando em desacordo com a destinação residencial e com a convenção, permitindo aplicação de sanções.
Pedido:
Medidas imediatas (prazo de 5 dias úteis):
Resposta formal da BRCondos e da síndica sobre o caso, com plano de ação;
Suspensão imediata de quaisquer liberações de acesso para pessoas sem vínculo legítimo (hóspedes de Airbnb), salvo com documentação comprovada e autorização formal rastreável;
Notificação dos proprietários infratores (duas unidades na Torre 2) para cessar o uso via Airbnb, sob pena de multas e demais medidas previstas;
Relatório de acessos dos últimos 90 dias (Torre 2), indicando quem foi liberado, por quem, quando e com qual base documental;
Protocolo escrito de controle de acesso (critérios, documentos, cadastro, validação), com ciência a todos os moradores;
Convocação/cronograma de assembleia para inserir vedação expressa na convenção (se necessário), com data e pauta.
Medidas de médio prazo (até 15 dias):
7) Treinamento/reciclagem da equipe de segurança;
8) Comunicação oficial aos condôminos explicando regras, penalidades e o novo protocolo de acesso;
9) Canal de ocorrências com número de protocolo e prazo de resposta.
Consequências em caso de inércia
Se não houver solução dentro dos prazos acima, registrarei denúncia no PROCON e consumidor.gov, além de avaliar medidas judiciais contra o condomínio/BRCondos e, se cabível, empresa de segurança, por falha na prestação de serviço essencial e risco à segurança dos moradores (CDC arts. 14 e 22; responsabilidade solidária art. 7, p.ú.).
***** Proprietário
Apto 702, Torre 2 Edifício Garden (Joinville/SC)
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Resposta da empresa
28/08/2025 às 15:59
Olá, Osiel.
Esperamos que esteja bem.
A administradora BRCondos foi contratada pelo seu condomínio para prestar apoio à gestão da síndica, especialmente em questões administrativas e financeiras, como contas a pagar e a receber.
A atuação em áreas como portaria e segurança não faz parte dos nossos serviços, por isso, não temos autonomia para atender diretamente à sua solicitação, já que se trata de uma demanda interna do condomínio.
Diante disso, encaminhamos o seu relato à síndica responsável, que nos informou que o parecer sobre a prática de Airbnb no condomínio foi fornecido pelo jurídico contratado, e enviado ao seu e-mail.
Seguimos à disposição para auxiliar no que estiver dentro do nosso escopo de atuação.
Para preservar a segurança dos seus dados, em conformidade com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), este atendimento não será realizado por este canal. O atendimento será feito exclusivamente por nossos canais oficiais.
Canais de Atendimento:
Chat no seu aplicativo
Telefone: ******* ******* *******
WhatsApp:*******
App BRCondos, menu Chamados
Atenciosamente,
Equipe BRCondos
Réplica do consumidor
28/08/2025 às 18:56
Prezados,
Agradeço o retorno, mas não aceito a tentativa de afastar a responsabilidade da BRCondos no caso relatado.
É importante destacar que, como administradora contratada, a BRCondos integra a [Editado pelo Reclame Aqui] de prestação de serviços condominiais, respondendo solidariamente por falhas que afetem a segurança e o cumprimento da convenção (art. 7, parágrafo único, e art. 14 do Código de Defesa do Consumidor). Não é admissível que a empresa tente se eximir afirmando que portaria e segurança não fazem parte do escopo.
A função da administradora não se limita a contas a pagar e a receber. Cabe à BRCondos dar suporte integral à gestão condominial, inclusive assessorando o síndico na aplicação correta da convenção, no cumprimento de pareceres jurídicos e na adoção de medidas eficazes para preservar a segurança e a destinação residencial do edifício.
O que venho denunciando não é uma mera questão interna entre condôminos: trata-se de uso irregular de apartamentos via Airbnb, proibido pela convenção e já reconhecido como ilícito pelo STJ (REsp 1.*******.*******/RS). A empresa de segurança FT, contratada pelo condomínio, tem liberado acessos faciais sem qualquer critério, permitindo a circulação de estranhos no prédio.
A omissão da BRCondos em agir, ao não fiscalizar, orientar e exigir o cumprimento da convenção, caracteriza falha na prestação de serviço essencial.
E a resposta evasiva recebida apenas reforça a sensação de descaso com a segurança da minha família (esposa e filho recém-nascido) e de todos os moradores.
Deixo registrado que, caso não haja providências concretas e imediatas, levarei o caso ao PROCON, https://******* e ao Judiciário, buscando a responsabilização do condomínio, da síndica e também da BRCondos.
Exijo uma resposta objetiva: quais medidas a BRCondos adotará para garantir que a prática de Airbnb seja coibida no Edifício Garden e que a empresa de segurança cumpra protocolos rígidos de acesso?
Atenciosamente,
Osiel dos Reis Schott
Proprietário Apto *******, Torre 2 Edifício Garden
Consideração final do consumidor
01/09/2025 às 16:24
Minha experiência com o condomínio Edifício Garden / BRCondos é de grande insatisfação.
Denunciei formalmente a prática irregular de Airbnb em dois apartamentos da Torre 2 (******* e *******), algo proibido pela convenção condominial e que coloca em risco a segurança de todos os moradores.
Apesar de apresentar provas concretas (prints dos anúncios, registros e até reportagens mostrando riscos reais de [Editado pelo Reclame Aqui] cometidos por falsos hóspedes em condomínios), a síndica e a administradora não apresentam nenhuma medida efetiva.
As respostas recebidas até agora são evasivas, alegando falta de quórum para alteração da convenção ou jogando a responsabilidade apenas na empresa de segurança.
Enquanto isso, a realidade é que estranhos continuam entrando no prédio sem qualquer vínculo com o condomínio, utilizando o sistema de reconhecimento facial de forma indiscriminada, como se fossem moradores.
Isso demonstra omissão da sindicância e da BRCondos, que têm o dever legal de zelar pela segurança (art. 1.*******, V, do Código Civil).
Considero o atendimento e a postura do condomínio insatisfatórios, descuidados e omissos, expondo todos os condôminos, inclusive minha família (esposa e filho recém-nascido), a riscos sérios e desnecessários.
O problema foi resolvido?
Não resolvido
Voltaria a fazer negócio
Não
Nota do atendimento
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