Vícios Construtivos, Cobranças Indevidas e Falta de Transparência no Empreendimento Viva Benx Star Conceição

Olá, Isabella

Agradecemos o seu contato e a oportunidade de prestar os devidos esclarecimentos. Reforçamos que compreendemos suas preocupações e seguimos comprometidos com a transparência, o respeito ao consumidor e o fiel cumprimento das obrigações legais e contratuais, conforme previsto no Código de Defesa do Consumidor, que assegura direitos e deveres a ambas as partes da relação de consumo.

A seguir, prestamos os esclarecimentos ponto a ponto:

1. Entrega do Manual do Proprietário

Em relação à solicitação de envio antecipado do Manual do Proprietário, informamos que o Manual de Uso, Operação e Manutenção é entregue no ato da entrega das chaves, procedimento que está em plena conformidade com a ABNT NBR 14037, com as boas práticas do setor e com o Código de Defesa do Consumidor.
O objetivo é que o proprietário receba o manual simultaneamente à posse do imóvel, passando então a utilizá-lo e operá-lo conforme as orientações técnicas ali estabelecidas.
Dessa forma, a entrega do manual no ato da entrega das chaves atende plenamente às exigências legais e normativas, não havendo irregularidade nesse procedimento.

2. Formalização de vícios construtivos

Os vícios construtivos eventualmente identificados são tratados conforme os critérios técnicos e legais aplicáveis, respeitando os prazos de garantia e clausulas contratuais. Sempre que aplicável, os atendimentos são registrados, com definição das intervenções necessárias e respectivos prazos, de acordo com a natureza de cada item, conforme prevê contrato V. 6.1 página 7 do Quadro Resumo.

O que estiver dentro do prazo de garantia, após abertura de chamado no canal oficial de atendimento ao cliente e vistoria técnica realizada, será atendido após análise.

3. Cobrança do seguro RCPM

Quanto à cobrança do seguro RCPM, esclarecemos que esta decorre exclusivamente da modalidade de financiamento escolhida, no caso, o programa Minha Casa Minha Vida, cujas exigências são estabelecidas pela Caixa Econômica Federal.
Para esse tipo de financiamento, a instituição financeira determina a contratação do referido seguro como condição para liberação do crédito. Ressaltamos que a construtora/vendedora não possui responsabilidade contratual ou legal pelo custeio dessa apólice, tampouco ingerência sobre as exigências impostas pela CEF. O seguro não integra o valor do imóvel e não faz parte das obrigações assumidas pela vendedora no contrato de compra e venda.
Embora o financiamento pela CEF tenha sido apresentado como uma possibilidade durante o atendimento comercial — prática comum no mercado —, a definição da linha de crédito e das condições ocorreu diretamente entre comprador e instituição financeira, no momento da formalização, sendo este um procedimento padrão e de livre adesão do comprador, conforme previsto em contrato IV. 4.2 - página 6 do Quadro Resumo.


4. Cobrança referente à segunda parcela

Em relação à suposta diferença da segunda parcela, esclarecemos que parte do valor foi quitada por meio de boleto e a outra parte incorporada ao financiamento bancário. Até o recebimento formal do contrato de financiamento, o sistema mantém a parcela em aberto de forma automática. Ressaltamos, contudo, que essa cobrança pode ser desconsiderada, não gerando prejuízo ao cliente.

5. Esclarecimentos finais

Entendemos que situações dessa natureza geram insegurança, razão pela qual buscamos prestar todos os esclarecimentos de forma clara, transparente e documentada. Com os pontos acima, consideramos devidamente esclarecidas as inconsistências relatadas.
Permanecemos à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais e reiteramos nosso compromisso com uma relação ética, equilibrada e respeitosa com nossos clientes.

Nesta mesma oportunidade, aproveitamos para anexar o Quadro Resumo contratual assinado para devidas conferência, caso necessário.

Atenciosamente,

Equipe de Relacionamento - Benx

Olá,

Agradeço os esclarecimentos apresentados. Contudo, permanecem pontos relevantes não solucionados ou tratados de forma excessivamente restritiva, motivo pelo qual registro a presente contra-manifestação:

1. Manual do Proprietário ausência de flexibilidade e desequilíbrio informacional

Compreendo o posicionamento da construtora quanto à entrega formal do Manual do Proprietário no ato da entrega das chaves, conforme a ABNT NBR 14037. Contudo, ressalto que minha solicitação não se refere à posse do imóvel, mas sim ao acesso prévio ao conteúdo do manual, considerando que:

o manual já se encontra elaborado, conforme informado pela própria empresa;

o documento contém informações essenciais sobre garantias, limitações de uso, manutenção e responsabilidades do proprietário;

tais informações impactam diretamente a vistoria do imóvel, etapa que antecede a entrega das chaves.

A negativa absoluta de acesso ao manual antes da vistoria impede o pleno exercício do direito à informação, previsto no art. 6, III, do Código de Defesa do Consumidor, e coloca o consumidor em posição de desvantagem, especialmente quando se exige a assinatura de documentos sem o conhecimento prévio das condições técnicas que podem afetar garantias futuras.

Ressalto que não existe vedação legal ou normativa para o fornecimento prévio do manual, tratando-se, portanto, de uma decisão exclusivamente administrativa da empresa, diante da qual esperava maior razoabilidade e transparência.

2. Vícios construtivos esclarecimento genérico

A resposta apresentada limita-se à reprodução de cláusulas contratuais e fluxos internos, sem esclarecer de forma objetiva:

quais itens são considerados vícios aparentes ou ocultos;

como o consumidor deve proceder caso identifique problemas após a entrega das chaves;

de que forma a ausência de acesso prévio ao manual pode impactar eventual discussão sobre garantias.

Reitero que a falta de informações técnicas antes da vistoria dificulta a correta avaliação do imóvel, o que pode gerar prejuízos ao consumidor.

3. Seguro RCPM enquadramento permitido sem informação prévia adequada

Embora seja alegado que o seguro RCPM decorre de exigência da Caixa Econômica Federal no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, é importante esclarecer que o enquadramento do empreendimento e do comprador nessa modalidade somente ocorre porque a própria construtora viabiliza e permite essa forma de contratação.

Nesse contexto, ainda que a exigência do seguro seja da instituição financeira, o consumidor não pode ser responsabilizado isoladamente pelos efeitos de um enquadramento que lhe é apresentado como opção comercial viável, sem que haja informação prévia, clara e destacada sobre a existência, natureza e impacto financeiro desse custo específico.

O ponto central não é a existência da taxa em si, mas sim a ausência de transparência no momento da escolha, em violação ao dever de informação previsto no art. 6, III, do Código de Defesa do Consumidor. Ao permitir e conduzir o enquadramento no Minha Casa Minha Vida, a construtora participa diretamente da estrutura da contratação, devendo assegurar que o comprador não arque com gastos direcionados à construtora.

4. Considerações finais

Reitero que minha manifestação não busca descumprir normas técnicas ou contratuais, mas sim assegurar equilíbrio na relação de consumo, transparência e acesso às informações necessárias para uma tomada de decisão consciente, especialmente em etapas como vistoria e contratação do financiamento.

Diante disso, mantenho o entendimento de que há espaço para reavaliação das condutas adotadas, sobretudo no que se refere à disponibilização de informações essenciais e à forma como as opções de financiamento são apresentadas ao consumidor.

Aguardo reavaliação do posicionamento adotado.

Atenciosamente,

*****

Olá, Isabella.

Agradecemos a nova manifestação e registramos que todas as colocações apresentadas foram analisadas com atenção. Reiteramos que a Benx atua em estrita observância ao contrato firmado, às normas técnicas aplicáveis, às diretrizes do setor imobiliário e ao Código de Defesa do Consumidor, não havendo, até o momento, qualquer conduta que configure desrespeito aos direitos da compradora.

Abaixo, prestamos os esclarecimentos finais, de forma objetiva e técnica:

1. Manual do Proprietário – acesso prévio

A Benx reafirma que o Manual de Uso, Operação e Manutenção é entregue no ato da entrega das chaves, conforme determina a ABNT NBR 14037, norma que regula não apenas o conteúdo, mas também o momento adequado da entrega do documento.

O manual é um instrumento destinado ao uso, operação e manutenção do imóvel após a posse, quando o proprietário passa a ser responsável pela correta utilização dos sistemas construtivos. Não se trata de documento obrigatório para a realização de vistoria prévia, tampouco condição para o exercício de direitos de garantia.

Ressaltamos que não há previsão legal ou normativa que obrigue o fornecimento antecipado do manual, sendo o procedimento adotado pela Benx plenamente regular, amplamente praticado no mercado imobiliário e em consonância com o entendimento do SECOVI e das normas técnicas vigentes. Assim, não se verifica desequilíbrio informacional ou violação ao dever de informação.

2. Vícios construtivos – conceito técnico e procedimento

Importante esclarecer, de forma técnica:

Vício oculto é aquele que não é perceptível no momento da entrega, mesmo com vistoria diligente, e que se manifesta apenas com o uso regular do imóvel (ex.: falhas internas de sistemas que não eram detectáveis visualmente).

Nos termos do Código de Defesa do Consumidor e das normas técnicas, ambos os tipos de vício são passíveis de análise e atendimento, desde que:

estejam dentro dos prazos de garantia;

sejam comunicados por meio dos canais oficiais de atendimento;

passem por vistoria técnica, para apuração da causa e da responsabilidade.

O procedimento adotado pela Benx não é genérico, mas sim técnico e individualizado, com análise caso a caso. A ausência de acesso prévio ao manual não impede o acionamento de garantias, tampouco prejudica o direito do consumidor, uma vez que as garantias decorrem da lei e do contrato, e não da posse prévia do documento.

3. Seguro RCPM – financiamento e dever de informação

Reiteramos que o seguro RCPM é exigência exclusiva da Caixa Econômica Federal, vinculada à linha de crédito escolhida pelo comprador, especialmente no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida.

A Benx não recebe valores, não comercializa, não intermedeia e não se beneficia desse seguro. Trata-se de custo financeiro imposto pela instituição bancária, informado e formalizado diretamente no processo de financiamento, relação da qual a construtora não faz parte.

A possibilidade de financiamento pela CEF foi apresentada como opção, cabendo exclusivamente ao comprador a decisão sobre:

instituição financeira;

linha de crédito;

condições e custos bancários.

Não há previsão contratual para absorção ou repasse desse custo pela vendedora, tampouco se configura prática abusiva, conforme entendimento consolidado do mercado e da jurisprudência.

4. Considerações finais

A Benx reitera que:

cumpriu integralmente o contrato firmado;

observou as normas técnicas aplicáveis;

respeitou os direitos do consumidor, inclusive no que se refere à garantia legal e contratual;

prestou os esclarecimentos necessários de forma transparente e documentada.

Não há, portanto, irregularidade, omissão ou violação ao equilíbrio da relação de consumo. Ainda assim, permanecemos à disposição para tratar eventuais demandas dentro dos limites legais, contratuais e técnicos, sempre pelos canais oficiais de atendimento, previsto em contrato.

Atenciosamente,
Equipe de Relacionamento – Benx

Vou esclarecer mais uma vez a má fé na qual a empresa está pautada em relação à vistoria:

No contrato, assinamos que aceitamos o imóvel no estado em que se encontra (vale lembrar que existem diversos defeitos de pintura, portas danificadas, impermeabilização das janelas, quadro de energia sem proteção geral, e outros itens de uma lista que foi enviada como laudo para a Benx, visando uma solução). Procuramos a corretora para cancelar ou alterar o contrato, ainda dentro do prazo, pois não queríamos o imóvel no estado em que se encontra, e na ocasião foi nos prometido que os problemas seriam resolvidos (mesmo a gente com o pé atrás, por conta do contrato). Agora nos dizem que só saberemos o que DE FATO será consertado, quando pegarmos as chaves e voltar atrás no processo de compra se tornar impossível. Não queríamos acesso ao Manual do Proprietário em si, apenas acesso às informações do que será consertado e acesso aos projetos hidráulicos e elétricos, visto que a vistoria foi feita às cegas. Dito isso, assim que receber as chaves, correrei atrás de consertar item por item do que não estiver de acordo, desde que constado no manual do proprietário, porém deixo registrado que não voltaria a fazer acordo com essa empresa, ainda mais com o tanto de reclamações que tem de proprietários que mesmo recebendo as chaves, tiveram problemas ao acionar as garantias.

Em relação ao seguro RCPM, foi pago por conta própria, porém estou recorrendo ao PROCON para saber se essa cobrança ao consumidor procede.