Locatário exige reembolso de benfeitorias e retratação por mau atendimento em imóvel comercial

Prezado Sr. Marcelo

Agradecemos o seu contato e a oportunidade de esclarecermos os pontos apresentados.

Após análise do histórico do contrato de locação e das comunicações registradas, verificamos que os serviços mencionados foram realizados por iniciativa exclusiva do locatário, sem prévia autorização formal da locadora ou da administradora, sendo posteriormente apresentados para reembolso.

Nos termos da Lei do Inquilinato (Lei n *****/91), embora seja responsabilidade do locador garantir as condições estruturais do imóvel, a execução de intervenções pelo locatário sem autorização prévia não gera, automaticamente, direito ao ressarcimento, salvo em situações comprovadamente urgentes e indispensáveis, o que não se caracteriza no presente caso.

Destacamos ainda que:

Não houve solicitação formal prévia acompanhada de orçamento para análise e aprovação da locadora;
Não restou configurada situação emergencial que impedisse a comunicação antecipada;
As intervenções foram realizadas unilateralmente, com posterior solicitação de reembolso.

Ressaltamos também que o contrato de locação encontra-se vigente desde 2021, período em que o imóvel permaneceu em uso contínuo pelo locatário, sem impedimento de utilização que caracterizasse urgência ou inviabilidade de uso, o que reforça a ausência de caráter emergencial nas intervenções realizadas.

Em relação ao valor referente ao laudo técnico, esclarecemos que houve apenas análise interna inicial, sem aprovação final da locadora, motivo pelo qual não houve liberação de ressarcimento.

Quanto às demais alegações de manutenção, reforçamos que todas as solicitações devem ser previamente formalizadas pelos canais oficiais da administradora, possibilitando a devida análise e autorização junto à locadora, conforme previsto contratualmente.

Sobre o atendimento mencionado, informamos que a situação será apurada internamente, pois a empresa não compactua com qualquer conduta que não esteja alinhada aos padrões de respeito e profissionalismo adotados.

Por fim, permanecemos à disposição para tratarmos de eventuais demandas futuras de forma adequada, por meio dos canais formais, garantindo a correta intermediação junto à locadora.

Atenciosamente,
Canadá Imóveis e Administração

Sou locatário do imóvel comercial situado na Avenida São José, ***** Ayrosa Osasco/SP *****, sob contrato de locação inicialmente administrado pela Assis Administração de Imóveis Ltda (*****) e, após fusão, pela Canadá Imóveis e Administração Ltda (*****).

Desde o início da locação, comuniquei diversas pendências estruturais e de manutenção, incluindo:

Porta de aço condenada, com molas quebrando periodicamente;

Guia da rua cedendo, dificultando acesso de clientes;

Ralo do banheiro entupido desde o início da locação;

Problemas elétricos internos, inclusive curto-circuito que danificou equipamentos da loja;

Lâmpada e interruptor deixados sem funcionamento após manutenção incompleta do prestador de serviços enviado pela própria imobiliária.

Para manter o imóvel em condições de uso e atender exigências legais da Prefeitura de Osasco, fui obrigado a realizar investimentos:

Laudo técnico de engenheiro civil para regularização do CNPJ (R$ 650,00);

Reforma da calçada (R$ 2.929,12);

Manutenção da porta de aço (R$ 300,00).

Em 11/02/2026, recebi mensagem oficial da Imobiliária Canadá via WhatsApp informando que seria efetuado o ressarcimento exclusivamente do valor referente ao laudo técnico do engenheiro (R$ 650,00). No entanto, até a presente data não recebi nenhum reembolso. Ao comparecer pessoalmente à imobiliária em abril de 2026, fui atendido pela funcionária *****, que afirmou de forma irônica que eu não estava lendo corretamente a mensagem, alegando que o texto era apenas uma resposta da advogada e que não haveria qualquer reembolso.

Essa postura é contraditória e abusiva: primeiro a imobiliária reconhece o direito ao ressarcimento e depois nega, tentando inverter o sentido da própria mensagem. Além disso, os atendimentos prestados pelas funcionárias ***** e ***** têm sido recorrentes em tom de ironia e deboche, o que demonstra falta de respeito e profissionalismo.

A negativa de reembolso e a ausência de manutenção contrariam o art. 22 da Lei do Inquilinato (Lei n 8.245/91), que obriga o locador a entregar e manter o imóvel em condições adequadas de uso. Os gastos realizados se enquadram como benfeitorias necessárias, que geram direito à indenização mesmo sem autorização prévia, quando urgentes ou indispensáveis para conservar o imóvel e permitir seu uso regular, conforme o Código Civil (arts. 96 e 1.219 a 1.225).

Além disso, a documentação exigida pela Prefeitura para transferência do CNPJ é condição essencial para que eu pudesse exercer legalmente minhas atividades comerciais. Se o imóvel não estivesse regularizado, eu não teria como trabalhar e cumprir meus compromissos financeiros, o que reforça a responsabilidade da locadora em disponibilizar o imóvel em perfeitas condições de uso.

Essa postura é contraditória e abusiva: primeiro a imobiliária reconhece o direito ao ressarcimento e depois nega, tentando inverter o sentido da própria mensagem. Além disso, os atendimentos prestados pelas funcionárias Daphyni e Evelin têm sido recorrentes em tom de ironia e deboche, o que demonstra falta de respeito e profissionalismo.

A alegação da imobiliária de que não havia situação comprovadamente urgente e indispensável também não procede. A regularização do CNPJ da empresa junto à Prefeitura é condição essencial e urgente para que eu pudesse exercer legalmente minhas atividades comerciais. Sem essa documentação, eu não teria como trabalhar e cumprir meus compromissos financeiros, o que caracteriza exatamente a situação prevista em lei para justificar o direito ao ressarcimento.

A negativa de reembolso e a ausência de manutenção contrariam o art. 22 da Lei do Inquilinato (Lei n 8.245/91), que obriga o locador a entregar e manter o imóvel em condições adequadas de uso. Os gastos realizados se enquadram como benfeitorias necessárias, que geram direito à indenização mesmo sem autorização prévia, quando urgentes ou indispensáveis para conservar o imóvel e permitir seu uso regular, conforme o Código Civil (arts. 96 e 1.219 a 1.225).

Prezado Sr. Marcelo,

Em atenção à sua réplica, reiteramos nossos esclarecimentos, com os devidos ajustes para melhor compreensão dos fatos.

Não houve, por parte da administradora, reconhecimento definitivo de direito a ressarcimento. O que ocorreu foi uma análise preliminar interna, sem caráter vinculante, sempre condicionada à aprovação expressa da locadora, o que não se concretizou. Portanto, não há que se falar em contradição, mas sim no regular fluxo de avaliação.

Quanto à alegação de urgência relacionada à regularização do CNPJ, é importante esclarecer que tal providência, embora relevante para a atividade empresarial do locatário, não se caracteriza como situação emergencial estrutural do imóvel, tampouco como medida indispensável para evitar dano imediato ao bem locado.

Nos termos da Lei do Inquilinato (Lei n *****/91) e do Código Civil, o direito à indenização por benfeitorias sem autorização pressupõe caráter emergencial, imprevisível e voltado à preservação do imóvel, o que não se aplica às intervenções realizadas, especialmente quando:

Não houve impedimento do uso do imóvel ao longo da locação, vigente desde 2021;
Não foi demonstrada situação de risco iminente à estrutura ou segurança;
Não houve comunicação formal prévia que possibilitasse a análise e deliberação da locadora.

Ressaltamos que a regularização de atividades comerciais, licenças e exigências junto a órgãos públicos, via de regra, não transfere automaticamente ao locador a obrigação de custeio, sobretudo quando não vinculada a vício estrutural impeditivo do uso do imóvel.

Sobre as alegações referentes ao atendimento, reiteramos que a situação está sendo apurada internamente. A empresa preza pelo respeito e profissionalismo em todas as interações, não sendo essa a conduta que orienta nossa equipe.

Por fim, permanecemos à disposição para tratativas formais, inclusive para análise de eventuais solicitações futuras, desde que observados os procedimentos contratuais e legais aplicáveis.

Atenciosamente,
Canadá Imóveis e Administração

Não é verdade as alegações da Canadá Imóveis infelizmente vocês sempre trata o cliente com indiferença e injustiça!

Eu venho tratando dos mesmos assuntos desde a gestão da Assis Imóveis portanto não é verdade que não houve comunicação prévia.

Eu não poderia ficar sem transferir meu CNPJ para o endereço do imóvel pelo motivo de trabalhar legalizado e não clandestinamente.

A documentação do Imóvel está em desacordo com as normas da Prefeitura de Osasco para uma simples transferência de CNPJ. Eu comuniquei sim a Imobiliária e a própria proprietária desse incoveniente e nenhuma das partes tomaram as devidas providências!

Como eu vou trabalhar e cumprir meus compromissos financeiros estando em desacordo com a legislação e clandestinamente no endereço?

Vocês querem induzir os locatários a trabalhar na informalidade para não cumprir com suas próprias obrigações e responsabilidades?

Isso é injusto, abusivo e desonesto!

Quanto a porta que está condenada e com vícios devido a ter encerrado a sua vida útil?

Vocês querem o que que eu faça a instalação de uma porta nova no Imóvel? Isso é um absurdo e já comuniquei diversas vezes.

Os problemas na energia elétrica do Imóvel qual é a desculpa?

O problema da guia e sarjeta cedendo que está causando sérios transtornos no bom funcionamento da loja! Porque vocês não agem com profissionalismo e responsabilidade e procuram resolver os problemas que por diversas vezes eu informei e nunca tive se quer uma resposta!

Agora vocês vem alegar que a transferência do meu CNPJ para o endereço não é um assunto de estrema urgência? Quero ver vocês fazerem isso para um Juiz em uma provável audiência judicial que irá ocorrer devido a negligência e falta de justiça e profissionalismo que vocês estão agindo comigo!

Vocês não podem agir da forma que estão agindo isso é negligência falta de profissionalismo, compromisso e responsabilidade!

Não podem afirmar e se comprometer a fazer o reembolso e depois voltar atrás com o compromisso e a palavra falando que não foi concluído porque era apenas uma análise interna! Isso é um absurdo e falta de postura profissional.

O que vocês estão pensando que podem brincar com as pessoas e ficar desabonando aleatoriamente?

Isso é passível de um processo judicial requerendo inclusive danos morais pelas frustrações e dissabores que estão me causado.

Estou sendo desabonando pela Canadá Imóveis através do atendimento irônico e debochado da Daphyni e da Evellyn e agora como vocês estão querendo continuar com a mesma situação desagradável vamos então partir para uma demanda através de uma audiência judicial.

Favor informar um e-mail para que o
Procon possa encaminhar a notificação da minha reclamação. Logo após se tornar processo irei dar sequência em esfera judicial!