[Editado pelo Reclame Aqui] - DOS ENTUPIMENTOS E RISCO À SAÚDE

Olá, Cassia.

A Colonia Imóveis atua como administradora do contrato de locação do imóvel, representando a proprietária na gestão do contrato e na intermediação de solicitações. Por respeito à privacidade e à boa-fé, nossa manifestação será objetiva e baseada em contrato e registros formais de atendimento.

1) Regime jurídico aplicável e papéis das partes
Esta é uma locação residencial, regida por legislação própria (Lei do Inquilinato Lei 8.245/91) e pelas cláusulas contratuais pactuadas. A Colonia presta serviço de administração ao locador (proprietária), realizando a intermediação com a locatária dentro de limites legais e contratuais. Por isso, pedidos de abatimento/compensação e autorizações de despesas dependem de análise e anuência do locador, e não de decisão unilateral.

2) Entrega do imóvel e alegações de vício estrutural
O imóvel foi entregue com laudo de vistoria de entrada, e o documento prevê prazo para contestação de divergências. Desde o início da locação até o momento, não foi apresentado à administradora laudo técnico independente que comprove vício estrutural gravíssimo (hidráulico/elétrico) ou que estabeleça nexo causal e responsabilidade do alegado problema como defeito preexistente do imóvel.
Entupimento, por si só, não é prova automática de vício estrutural: é indispensável diagnóstico técnico da causa (uso, descarte inadequado, obstrução localizada, ausência de ponto de inspeção, raiz, colapso de tubulação, entre outros), para definição de responsabilidade e providência definitiva.

3) Entupimento de julho/2024: não houve pagamento indevido
No episódio de julho/2024, houve atendimento e intermediação. Diante da urgência e da necessidade de liberação do prestador no local, foi viabilizado que a locatária realizasse o pagamento para encerramento do serviço, com compromisso expresso de reembolso por abatimento no aluguel. O boleto foi refeito com o abatimento integral de R$ 1.853,00 no dia 25/07/2024, o que afasta a alegação de prejuízo definitivo suportado pela locatária.

4) Entupimento de dezembro/2025: contratação unilateral sem autorização e ausência de base para abatimento automático
No episódio de dezembro/2025, a locatária informou despesa de R$ 2.600,00 referente a empresa particular contratada com serviço já executado. A proprietária não autorizou previamente a contratação, nem teve a oportunidade de enviar prestador de sua confiança e/ou aprovar orçamento, o que é procedimento obrigatório e previsto no contrato para qualquer intervenção/obra/benfeitoria inclusive quando alegada como necessária.
Além disso, o contrato contém cláusula expressa de renúncia a indenização e retenção/compensação por benfeitorias, inclusive necessárias. Assim, não existe amparo contratual para retenção ou abatimento unilateral de aluguel por despesas assumidas sem autorização prévia.

Ainda assim, a Colonia não se omitiu: manteve atendimento, solicitou documentos para análise, explicou que qualquer alteração de boleto é possível quando houver autorização do locador e buscou intermediar composição. A proprietária, por sua vez, manifestou intenção de adotar providência técnica para localizar a caixa/ponto de inspeção e viabilizar solução mais definitiva, justamente para evitar recorrências.

5) Sobre invasão indevida
Inspeções e verificações técnicas devem ocorrer mediante comunicação e agendamento. O contrato prevê a possibilidade de vistoria/visita mediante aviso prévio. Nossos registros apontam tratativas para diligência técnica e comunicação entre as partes, inclusive com indicação de autorização para acesso voltado à solução do problema.

6) Encaminhamento objetivo (solução definitiva)
Reiteramos que seguimos à disposição para encaminhar, de forma organizada e definitiva:
(i) vistoria técnica com profissional habilitado (hidráulica/patologia predial), com diagnóstico da causa do entupimento;
(ii) definição formal de responsabilidade e plano de correção;
(iii) apresentação de orçamento para aprovação do locador, nos termos do contrato.

Caso a locatária não tenha interesse na continuidade da locação, o próprio contrato prevê alternativa de rescisão após o período inicial, mediante aviso prévio e cumprimento das condições pactuadas, sem prejuízo de vistoria e acertos finais.

Por fim, lamentamos a divulgação de alegações genéricas de vício estrutural e falha de serviço sem o devido suporte técnico e documental. A Colonia permanece comprometida com uma condução transparente, técnica e juridicamente adequada, preservando os direitos e deveres de ambas as partes.

Colonia Consultoria de Imóveis Ltda.

Prezados,
Acuso o recebimento da mensagem encaminhada e registro, desde já, que discordo integralmente do indeferimento apresentado, pelos motivos que seguem.

Da natureza emergencial do serviço
O serviço realizado em dezembro/2025 enquadra-se como reparo emergencial, diante da invasão de esgoto com dejetos no interior da residência, expondo os moradores a grave risco sanitário e à saúde, situação que dispensa orçamento prévio e laudo técnico conclusivo, conforme entendimento jurídico consolidado e nos termos do art. 26 da Lei n 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

O caráter emergencial decorre do fato concreto (esgoto retornando para o interior do imóvel), e não da apresentação posterior de ART/RRT, exigência incompatível com situações de urgência e que não encontra previsão legal como condição para reembolso.

Da ciência prévia e omissão das partes responsáveis
Ressalto que a imobiliária e a locadora possuem ciência inequívoca, há mais de um ano, da recorrência do problema estrutural de esgoto, sem que tenha sido adotada solução definitiva, como a localização da caixa e manutenção adequada.
Em 06/12, a imobiliária foi acionada dentro do horário de funcionamento e não apresentou solução imediata, mantendo os moradores expostos ao risco. Diante da omissão, a contratação do serviço emergencial foi necessária, proporcional e inevitável.

Da documentação apresentada
A ordem de serviço, comprovante de pagamento e registro fotográfico comprovam de forma suficiente:
a execução do serviço;
a urgência da intervenção;
o valor desembolsado.
A exigência posterior de laudo técnico com ART/RRT como condição para abatimento configura transferência indevida de responsabilidade ao locatário e conduta abusiva, vedada pelo art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, especialmente em situação emergencial.

Da cobrança do aluguel
Diante da natureza emergencial do reparo e da omissão na condução da situação, a cobrança integral do aluguel sem qualquer abatimento ou compensação permanece indevida, razão pela qual reitero o pedido de regularização da cobrança, inclusive quanto ao boleto vencido em 26/12.

Das providências futuras
Informo que, na ausência de solução administrativa, o caso seguirá
formalmente ao PROCON e, se necessário, ao Juizado Especial Cível, para análise de:
falha na prestação de serviço; cobrança abusiva; restituição de valores; indenização por dano moral, diante da exposição reiterada a risco sanitário, insegurança e violação da tranquilidade do lar.

Permaneço no aguardo de posicionamento objetivo, preferencialmente com proposta de solução administrativa.

Atenciosamente,
Cássia Fabiane de Barros Delpino

Prezada Sra. Cássia,

Registramos sua réplica. Para fins de esclarecimento objetivo a todos que acompanham o caso, a Colonia mantém o posicionamento já formalizado, pelos motivos abaixo, com base em documentos e registros de atendimento.

1) Sobre o pagamento indevido de 2024 (R$ 1.853,00)
Essa informação não procede. No episódio de 07/2024, houve tratativa administrativa e o valor de R$ 1.853,00 foi integralmente ressarcido/abatido no aluguel, com reemissão de cobrança e registro financeiro correspondente. Portanto, a narrativa de não devolução omite um fato documentalmente verificável.

2) Natureza do documento de 12/2025: ordem de serviço não é laudo técnico
A documentação apresentada para 12/2025 é uma ordem/autorizaçao de serviço (cobrança por metragem e valor final), com observações genéricas. Ela comprova a execução do serviço e o custo, mas não comprova causa, não identifica responsável técnico habilitado, não descreve o que foi removido, não indica o ponto/trecho exato e não apresenta diagnóstico. Assim, não sustenta, por si só, conclusão de vício estrutural ou atribuição automática de responsabilidade à estrutura do imóvel.

3) Urgência não elimina comprovação nem autoriza abatimento unilateral
Mesmo em hipóteses urgentes, a apuração de responsabilidade não pode se basear apenas em narrativa. Entupimento é efeito (consequência); a responsabilidade depende da causa. Além disso, a locação é regida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e pelo contrato, que estabelecem procedimento de comunicação/anuência e não autorizam retenção/compensação unilateral de aluguel.

4) Sobre ciência prévia e omissão
O fato de ter havido ocorrência em 2024 não comprova problema estrutural. Naquele episódio, houve atendimento e ressarcimento, encerrando-se a tratativa. Em 2025, não houve recusa de solução; o que ocorreu foi a contratação e execução por terceiro sem autorização prévia, impedindo análise prévia de orçamento, controle do serviço e verificação técnica da causa antes da intervenção.

5) Encaminhamento objetivo
Caso a locatária sustente a existência de vício estrutural, deve apresentar prova técnica idônea e conclusiva (com identificação do profissional, metodologia e diagnóstico causal). Sem elemento técnico novo, o posicionamento administrativo permanece.

Por privacidade e segurança, documentos e demonstrativos não serão expostos publicamente, podendo ser apresentados em canal privado ou em eventual procedimento formal, quando cabível.

Atenciosamente,

Colonia Consultoria de Imóveis Ltda.

Prezados,

Acuso o recebimento da resposta em 30/12/2025 e registro formalmente a manutenção da minha discordância quanto ao indeferimento apresentado, pelos fundamentos abaixo, de forma objetiva.

1. Da caracterização do reparo emergencial

Reitero que a situação ocorrida em 06/12/2025 caracterizou-se como reparo emergencial, diante da invasão de esgoto com dejetos no interior do imóvel, expondo os moradores a grave risco à saúde e à segurança, fato concreto e incontroverso.

Nos termos do art. 26 da Lei n 8.245/91, a realização de reparos urgentes independe de autorização prévia do locador, quando este não os executa em tempo hábil, sendo assegurado ao locatário o direito à restituição ou abatimento.

2. Da exigência de prova técnica posterior

A exigência de laudo técnico com ART/RRT como condição para reembolso, formulada após a resolução da emergência, não encontra previsão legal para situações de urgência e representa transferência indevida do ônus probatório e financeiro ao locatário, especialmente diante da ciência prévia da recorrência do problema por parte da locadora e da administradora.

3. Da alegação de contratação unilateral

A contratação do serviço decorreu da ausência de solução imediata pela administradora, apesar de acionamento dentro do horário comercial, situação que tornou a medida necessária, proporcional e inevitável. A omissão na resposta caracteriza descumprimento do dever de administração e impede a imputação de irregularidade ao locatário.

4. Da cobrança do aluguel

Registro minha discordância quanto à cobrança integral do aluguel sem compensação, diante de despesas emergenciais suportadas pelo locatário em razão de vício estrutural e omissão na condução da situação.

5. Encerramento da via administrativa

Diante da manutenção do indeferimento, considero esgotada a via administrativa, sem prejuízo das medidas cabíveis perante os órgãos competentes, para análise da falha na prestação de serviço, cobrança abusiva, restituição de valores e indenização por danos morais.

Este posicionamento tem caráter de registro formal da divergência, não representando concordância com o posicionamento adotado.

Atenciosamente,
*****


obs: PARE DE COPIAR E COLAR ESSE TRECHO QUE NÃO EXISTE EM DESCRIÇÃO, ESTÁ FEIO:
1) Sobre o pagamento indevido de 2024 (R$ 1.853,00)

Essa informação não procede. No episódio de 07/2024, houve tratativa administrativa e o valor de R$ 1.853,00 foi integralmente ressarcido/abatido no aluguel, com reemissão de cobrança e registro financeiro correspondente. Portanto, a narrativa de não devolução omite um fato documentalmente verificável.

Prezada Sra. Cássia,

Registramos sua réplica e mantemos nosso posicionamento, por critérios técnicos, contratuais e documentais.

1) Ressarcimento de 07/2024 (R$ 1.853,00)
A alegação de não pagamento/ressarcimento não corresponde aos registros de administração: o valor de R$ 1.853,00 foi tratado e abatido/ressarcido no aluguel à época, com reemissão e lançamento financeiro. Reiteramos essa informação por ser ponto central e objetivo do histórico. Por limitação da plataforma, não anexamos comprovantes aqui, mas os demonstrativos podem ser apresentados em canal privado/formal.

2) Evento de 06/12/2025: serviço executado comprovação de causa
Não se discute que houve contratação e pagamento de desentupimento. O ponto é que a ordem/autorizaçao de serviço apresentada (cobrança por metragem) comprova a execução e o valor, porém não é laudo técnico e não identifica causa, trecho/ponto exato, material removido, condição da tubulação ou responsável técnico habilitado. Logo, não sustenta conclusão de vício estrutural nem permite imputação automática de responsabilidade ao imóvel/locadora.

3) Urgência não dispensa comprovação e não autoriza abatimento unilateral
Mesmo em situações urgentes, a responsabilização exige lastro mínimo: entupimento é consequência; a definição de responsabilidade depende da causa. Além disso, a locação é regida pela Lei do Inquilinato e pelo contrato, que não autorizam retenção/compensação unilateral de aluguel por despesas assumidas sem anuência e sem comprovação técnica causal.

4) Omissão e contratação unilateral
A administradora foi acionada, prestou atendimento e orientações. A locadora não se negou a tratar o tema; o serviço foi realizado por terceiro antes de autorização formal e sem permitir análise prévia de orçamento/encaminhamento. Isso impede reconhecer reembolso automático com base apenas em narrativa e documento de cobrança.

5) Encerramento
A própria locatária declara encerrada a via administrativa. Da mesma forma, na ausência de elemento técnico novo e objetivo, consideramos o assunto encerrado por aqui. Permanecemos à disposição pelos canais formais para eventual apresentação de documentação técnica idônea, ou para discussão na via competente, se assim entender.

Atenciosamente,
Colonia Consultoria de Imóveis Ltda.

Acuso o recebimento da resposta e registro ciência da manutenção do posicionamento adotado pela administradora.
Considerando o encerramento declarado da via administrativa e a ausência de solução quanto ao abatimento/restituição de despesa emergencial suportada pelo locatário, informo que a controvérsia seguirá para análise pelos órgãos competentes, com base na documentação já apresentada.
Está resposta tem caráter exclusivamente protocolar, não representando concordância com o entendimento exposto.
Atenciosamente,
Cássia Fabiane de Barros Delpino

Prezada Sra. Cássia,

Registramos sua manifestação final e a classificação atribuída. Para fins de encerramento e transparência com todos que acompanham o caso, a Colonia Consultoria de Imóveis Ltda. reitera:

1. Atendimento e comunicação
Houve atendimento, registros e respostas formais por escrito (e-mail/ticket), justamente para garantir rastreabilidade e evitar ruídos. A discordância da locatária quanto ao resultado pretendido não caracteriza, por si, ausência de comunicação ou falha administrativa.

2. Ocorrência de 07/2024
Consta nos registros da administração que o valor de R$ 1.853,00 referente ao evento de 07/2024 foi tratado e compensado/abatido na cobrança de aluguel à época, com lançamento financeiro e reemissão correspondente. Por limitação da plataforma (e por conter dados contratuais), esses documentos não são publicados aqui, mas podem ser apresentados em canal formal/privado ou quando solicitados em procedimento competente.

3. Evento de 06/12/2025 (R$ 2.600,00)
Não se questiona que houve contratação e pagamento de desentupimento. O ponto é que a documentação apresentada (ordem/serviço com cobrança por metragem + comprovante) comprova execução e custo, porém não comprova a causa do entupimento nem permite, de forma automática, imputar responsabilidade ao imóvel/locadora como vício estrutural, especialmente sem relatório técnico conclusivo do prestador. Entupimento é um evento (efeito) e, para atribuição de responsabilidade, é indispensável lastro técnico mínimo.

4. Cobrança de aluguel
Discussões sobre reembolso/abatimento não suspendem obrigações contratuais. A cobrança segue as regras contratuais e a Lei do Inquilinato, com apuração e tratativas em canal formal.

5. Encerramento no Reclame Aqui
A própria locatária informa que pretende submeter a controvérsia a órgãos competentes. Assim, a Colônia considera este atendimento encerrado no âmbito do Reclame Aqui, mantendo-se à disposição exclusivamente pelos canais formais para eventual apresentação de documentos e tratativas dentro do procedimento adequado, preservando a privacidade das partes.

Atenciosamente,

Colonia Consultoria de Imóveis Ltda.