Reclamação sobre Cobrança de Dívida Condominial com Juros e Encargos Excessivos pela Confiança Condomínio Garantido Fundo de Investimento em Direito

Prezado David,

Agradecemos por entrar em contato conosco para registrar sua reclamação sobre o atendimento recebido, referente a sua dívida de condomínio. Lamentamos sinceramente qualquer inconveniente ou insatisfação que isso possa ter causado.

Diante da sua queixa, alguns esclarecimentos são válidos:

Você como condômino tem ciência da data do vencimento da sua taxa condominial e como preceituam os artigos 1.315 e 1.336 do Código Civil, as despesas inerentes à vida condominial tratam-se de dívida portável, ou seja, o dever de pagar é automático.

Na eventualidade de o condômino deixar de pagar sua quota, os demais condôminos deverão suportar este pagamento. Esse fato é desastroso para a vida em condomínio, cuja contribuição de todos propicia pagamento de despesas comuns, como água, salário dos funcionários, energia do elevador, limpeza das áreas comuns etc. Por isso, a própria convenção do condomínio prevê penalidades aos inadimplentes.

O Sr. ainda conta com 30 dias após o vencimento para efetuar o pagamento do boleto original ou solicitar a segunda via para pagamento. Neste período o sistema bancário atualiza automaticamente o valor, apenas com juros (1% ao mês) e multa (2%), conforme previsto no Art 1336, 1 do Código Civil (e descrito no boleto)

A partir do 31 dia, o condômino precisa entrar em contato conosco, solicitando um novo boleto, pois além dos juros (1% ao mês) e multa (2%), serão acrescidos os encargos de cobrança, nos termos dos artigos 389, 395 do Código Civil e artigo 12 3 da Lei 4591/64.

Contudo, observo que sua própria reclamação narra que "Existe uma dívida referente a aproximadamente 42 boletos de condomínio em atraso.", ou seja, mais de 3 anos em débito com seu condomínio, fazendo com que os condôminos adimplentes paguem pelos serviços que o Sr usufrui como condômino.

Observo que em nosso histórico de atendimento, apesar de contatado diversas vezes, a sr. não efetou o pagamento do débito ou sequer mostrou intenção de parcelá-lo, opção oferecida por nossas negociadoras, uma vez que faz parte da política da empresa para atender ao inadimplente dentro de suas condições (ou o mais próximo possível disso), desde que dentro dos parâmetros legais.

Além disso, deixou de responder nossos contatos, o que nos levou a ajuizar judicial n ***** para cobrança do débito, oportunidade em que a via judicial o levou/obrigou ao pagamento - somente após um ano de tramitação, tendo então o processo sido encerrado pelo cumprimento da sua obrigação em 24 de março de 2026.

Pois bem, voltemos ao cerne de sua reclamação: "juros e encargos excessivos"

A necessidade de pagar as taxas condominiais está vinculada a uma responsabilidade coletiva de manter o bem em pleno funcionamento, resguardando o bem-estar de todos os moradores envolvidos. Isso também justifica o fato da dívida condominial vir à frente de quaisquer outros créditos e/ou garantias, sejam de que natureza for e estar sempre atrelado ao bem ou seja, propter rem (da coisa) e ficar vinculada ao imóvel.

E, o primeiro dever do condômino, por evidente, é pagar as despesas comuns por meio da contribuição condominial recolhida de acordo com a previsão orçamentária preparada pelo síndico e aprovada pela assembleia.

Como já dissemos, o sr., como condômino, tem ciência da data do vencimento da sua taxa condominial e como preceituam os artigos 1.315 e 1.336 do Código Civil, as despesas inerentes à vida condominial tratam-se de dívida portável, ou seja, o dever de pagar é automático.

E, na eventualidade do condômino deixar de pagar sua quota, os demais condôminos deverão suportar este pagamento. Esse fato é desastroso para a vida em condomínio, cuja contribuição de todos propicia pagamento de despesas comuns, como água, salário dos funcionários, energia do elevador, limpeza das áreas comuns etc. Por isso, a própria convenção do condomínio prevê penalidades aos inadimplentes.

Assim, isentá-lo do pagamento dos encargos de cobrança fere o direito dos demais condôminos, porque todos têm o dever de pagar as cotas condominiais em dia e quando um deles deixar de fazer o pagamento prejudica toda a coletividade. O próprio condômino adimplente não concordaria com essa benesse.

Resta claro que não existe ilegalidade na cobrança efetuada inclusive com a imposição dos encargos de cobrança, chamados honorários de cobrança. Isso porque é a própria inadimplência do condômino que gera a necessidade da contratação de uma assessoria especializada em cobrança e obviamente, transferir esse custo ao próprio condomínio seria onerá-lo duas vezes. Ademais, neste caso, foi movida ação judicial para que fosse possível a cobrança do débito, portanto, o valor cobrado não foi definido de forma unilateral ou arbitrária. Toda a apuração de valores, incluindo juros de mora, correção monetária e honorários, ocorreu dentro do processo judicial, estando em conformidade com a legislação vigente.

Por fim, é preciso, ainda, fazer mais um esclarecimento: a relação condominial é essencialmente civil, gerida pelo Código Civil, e não de consumo, portanto não é aplicável o Código de Defesa do Consumidor, não sendo da alçada do Procon qualquer providência. Por essa natureza civilista aplicam-se as disposições dos negócios jurídicos para este contrato atípico (Art. 104 CC): 1) agente capaz; 2) objeto lícito, possível e determinável; 3) forma prescrita ou não defesa em lei.

Atenciosamente,

Equipe Confiança Garantidora