Consorciado contesta exigência de nova avaliação imobiliária, alegando que laudo existente é recente e técnico.
Em réplica
Votorantim - SP
02/09/2026 às 18:05
ID: 258071893
Estou tentando utilizar minha carta de crédito do consórcio e fui informado de que o laudo de avaliação imobiliária que já possuo, emitido pelo Banco Itaú, não será aceito, sendo exigida uma nova avaliação por meio da Servopar.
Tenho ciência de que existe previsão contratual estabelecendo a realização da avaliação pela Servopar. Não estou questionando a existência dessa cláusula. O que estou questionando é a necessidade e a razoabilidade de obrigar o consumidor a realizar e pagar novamente por uma avaliação de um imóvel que já foi submetido recentemente a uma avaliação técnica completa.
O laudo que estou apresentando foi emitido pelo Itaú em 14/10/2025, portanto possui aproximadamente 11 meses, e foi elaborado para uma operação de crédito imobiliário. O documento identifica a APP MEDIA S.A. como empresa responsável pela avaliação e o avaliador responsável, *****.
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O imóvel avaliado é exatamente o Residencial Mariana 2, correspondente ao imóvel objeto da operação, e o laudo apresenta matrícula, endereço, características físicas, fotografias, dados do imóvel, análise de mercado e amostras comparativas. A avaliação chegou ao valor de R$ 250.000,00.
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Mais importante: o próprio laudo informa que a avaliação foi elaborada de acordo com normas de avaliação aceitas na jurisdição, normas ABNT e IBAPE, além dos critérios estabelecidos pela instituição financeira.
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Portanto, não se trata de uma avaliação informal ou de um documento produzido pelo próprio consumidor. Trata-se de um laudo técnico de avaliação imobiliária, elaborado por empresa especializada e profissional identificado e registrado no CREA, dentro de uma operação formal de crédito imobiliário de uma instituição financeira.
Não foi apontado pela administradora qualquer problema técnico no laudo, erro na avaliação, alteração relevante no imóvel ou qualquer outro fato concreto que torne a avaliação tecnicamente inadequada.
O que está sendo exigido, na prática, é que eu pague novamente por um trabalho técnico que já foi realizado há aproximadamente um ano.
Entendo que a administradora possa possuir procedimentos internos e uma empresa credenciada para suas avaliações. Entretanto, considero necessário que seja apresentada uma justificativa objetiva para a completa desconsideração de um laudo técnico recente, especialmente quando não existe qualquer indicação de que o imóvel tenha sofrido alteração que justifique uma nova avaliação.
Se o argumento for exclusivamente a existência da cláusula contratual que determina a utilização da Servopar, solicito que isso seja esclarecido de forma transparente, inclusive informando qual é o prazo de validade dos laudos de avaliação e por qual motivo um laudo técnico realizado há aproximadamente 11 meses não pode sequer ser considerado como documento complementar.
Também solicito que seja esclarecido:
Qual é o fundamento técnico para desconsiderar o laudo do Itaú?
Qual é o prazo de validade adotado pela administradora para laudos de avaliação imobiliária?
Onde está estabelecido esse prazo no contrato/regulamento?
Por que um laudo elaborado por empresa especializada, com responsável técnico identificado e CREA, seguindo normas ABNT e IBAPE, não pode ser aproveitado?
Existe alguma alteração no imóvel ou alguma inconsistência específica no laudo que justifique uma nova avaliação?
Por que o consumidor deve assumir novamente o custo de uma avaliação quando não foi apresentado nenhum problema técnico concreto na avaliação já realizada?
Reforço que não estou me recusando a cumprir o contrato. Estou solicitando que a administradora reavalie a necessidade de impor um novo custo ao consumidor quando já existe uma avaliação técnica relativamente recente e detalhada do mesmo imóvel.
Não considero razoável simplesmente desconsiderar todo o trabalho técnico já realizado sem apresentar uma justificativa técnica concreta.
Solicito, portanto, a revisão do caso e uma resposta fundamentada, e não apenas a reprodução da cláusula contratual que já conheço.
Anexo o laudo completo do Itaú para comprovação das informações acima
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Resposta da empresa
09/09/2026 às 14:00
Prezado Sr. Michael,
Agradecemos por compartilhar sua manifestação. Entendemos que a necessidade de realizar uma avaliação no imóvel possa gerar dúvidas, especialmente quando o imóvel já possui um laudo emitido por outra instituição. Por isso, gostaríamos de esclarecer o procedimento.
Para a utilização da carta de crédito, é necessária a avaliação do imóvel que será apresentado como garantia. Essa avaliação deve ser realizada por uma empresa parceira e devidamente credenciada pela administradora. Dessa forma, laudos emitidos por outras instituições não podem ser utilizados para essa finalidade.
Essa exigência faz parte dos procedimentos de segurança adotados pela administradora e tem como objetivo garantir que a análise do imóvel seja realizada de acordo com critérios técnicos e padrões previamente estabelecidos. Como responsável pela gestão dos recursos do grupo de consórcio, a administradora precisa assegurar que a garantia apresentada seja adequada à operação e que o valor do imóvel seja apurado de forma segura e precisa.
A avaliação pela rede credenciada é indispensável para a continuidade do processo e visa proporcionar segurança não apenas ao consorciado, mas também a todos os participantes do grupo.
Permanecemos à disposição paraquaisquer esclarecimentos adicionais.
Atenciosamente,
Consórcio Servopa.
Réplica do consumidor
10/09/2026 às 19:47
A resposta apresentada pela empresa não enfrenta o ponto central da reclamação.
Em nenhum momento estou questionando o direito da administradora de analisar a garantia ou de estabelecer critérios técnicos para sua aprovação. O que estou questionando é a recusa automática do laudo que apresentei, sem qualquer análise ou fundamentação específica quanto ao documento.
O laudo encaminhado foi elaborado por empresa especializada, possui profissional responsável identificado e habilitado, apresenta avaliação do imóvel, metodologia, amostras, valor de avaliação, dados do imóvel e demais informações técnicas, tendo sido elaborado para uma instituição financeira.
A empresa afirma apenas que "laudos emitidos por outras instituições não podem ser utilizados", porém não informa:
1. Qual cláusula específica do contrato da minha cota determina essa impossibilidade;
2. Qual requisito técnico ou documental do laudo apresentado não foi atendido;
3. Se a empresa APP Media S.A., responsável pelo laudo, consta ou não entre as empresas/profissionais credenciados pela própria administradora;
4. Caso não conste, qual é o critério objetivo de credenciamento que não é atendido;
5. Qual é o valor da avaliação que será cobrado e qual empresa/profissional credenciado realizará o serviço.
Ressalto que não estou solicitando que a administradora deixe de proteger o grupo ou aceite qualquer documento sem análise. Estou solicitando transparência e fundamentação concreta para a recusa de um documento técnico já existente.
Inclusive, o próprio contrato prevê que a documentação apresentada para aprovação das garantias deve ser analisada e que o parecer da administradora deve ser fundamentado.
Portanto, mantenho a reclamação e solicito que a empresa deixe de apresentar uma resposta genérica baseada apenas na existência de uma "rede credenciada" e esclareça objetivamente por que o documento apresentado não pode ser considerado ou aproveitado.
Caso a administradora mantenha a exigência de uma nova avaliação, solicito também que indique expressamente a cláusula contratual que fundamenta essa exigência e disponibilize a relação/critério de credenciamento aplicável.
Meu objetivo continua sendo solucionar a questão administrativamente, sem a necessidade de recorrer aos órgãos de defesa do consumidor ou ao Poder Judiciário.