Atraso na entrega de imóvel e descumprimento contratual para resolução e devolução de valores.

Olá, Sander. Bom dia!
Tudo bem? Espero que sim!

Agradecemos a manifestação e compreendemos a insatisfação apresentada. A empresa, contudo, entende ser importante esclarecer os fatos e os critérios contratuais e legais aplicáveis ao caso.

Primeiramente, a empresa reconhece a possibilidade de resolução contratual nas condições previstas no contrato.

Essa previsão, inclusive, está em consonância com o art. 43-A, §1º, da Lei nº 4.591/1964, segundo o qual, ultrapassado o prazo de tolerância de 180 dias, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ocorrer a resolução do contrato, com devolução da integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida, observados os critérios legais e contratuais de atualização.

Portanto, não existe controvérsia quanto ao direito ao distrato. A divergência existente entre as partes está exclusivamente relacionada à forma de cálculo do valor a ser restituído.

O art. 43-A, §1º, da Lei nº 4.591/1964 determina que os valores sejam corrigidos nos termos do §8º do art. 67-A da mesma Lei. Por sua vez, o art. 67-A estabelece como referência o índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.

No presente caso, é justamente o contrato firmado entre as partes que deve ser observado.

O Quadro Resumo da contratação estabelece que as parcelas do cliente, na condição de investidor, eram classificadas como “Não Reajustável”. Dessa forma, o preço foi contratado para pagamento em 20 parcelas mensais e sucessivas sem aplicação de reajuste ou correção sobre as parcelas durante o período de pagamento.

Além disso, o próprio art. 35-A, inciso V, da Lei nº 4.591/1964 determina que o Quadro Resumo indique os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato. Assim, a atualização dos valores não pode ser calculada mediante a criação ou aplicação de índice diverso daquele efetivamente previsto para a contratação.

Em outras palavras, a empresa não está afastando a incidência da correção prevista em lei e no contrato. Está apenas observando que eventual atualização deve seguir o índice contratualmente estabelecido para as parcelas, e não um índice diverso escolhido posteriormente, quando a contratação expressamente estabeleceu as parcelas como “Não Reajustáveis”.

É importante esclarecer, portanto, que não houve recusa da empresa em realizar o distrato ou em restituir os valores devidos. As condições para encerramento contratual foram apresentadas em contato telefônico, mas a proposta apresentada não foi aceita.

A empresa permanece aberta ao diálogo e à composição amigável, reafirmando que sua atuação está pautada no contrato celebrado entre as partes, na legislação aplicável e nos princípios da boa-fé e da transparência.

Nos termos dos arts. 421, 421-A e 422 do Código Civil, os contratos devem ser interpretados e executados de acordo com os parâmetros objetivamente estabelecidos pelas partes, respeitando-se a alocação contratual de direitos e obrigações e a boa-fé objetiva.

Assim, a empresa mantém a proposta apresentada como forma de composição amigável e definitiva da questão, sem prejuízo dos direitos e obrigações previstos no contrato e na legislação aplicável.

Atenciosamente,

Michelly Silva
Grupo Direcional

Como devolver um valor que eu paguei a 3 anos atrás sem correção????

Prezados,

Acuso o recebimento da manifestação apresentada pela Bella Carioca Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., referente à resolução do contrato de promessa de compra e venda da unidade BL04-0201 do empreendimento Villa Santé Residence.

Após análise da resposta encaminhada e, especialmente, do próprio instrumento contratual firmado entre as partes, não concordo com o valor de R$ 306.000,00 apresentado pela empresa como restituição integral e definitiva, razão pela qual não aceito a proposta nos termos apresentados.

Inicialmente, registro que o próprio contrato reconhece expressamente o direito do comprador à resolução do negócio em razão de atraso da VENDEDORA superior ao prazo de tolerância, desde que o comprador não tenha dado causa ao atraso.

O Quadro Resumo estabelece como data prevista para conclusão e entrega do imóvel o dia 30/01/2026, admitindo prazo de tolerância de 180 dias. Ultrapassado esse período, o contrato assegura ao comprador a possibilidade de resolver o contrato, com reembolso integral dos valores efetivamente pagos, acrescido de multa de 2% sobre o valor a ser reembolsado, devidamente corrigido nos termos contratuais.

Portanto, não se discute aqui um distrato por mera liberalidade ou desistência imotivada do comprador. Trata-se de resolução contratual decorrente de hipótese expressamente prevista no próprio contrato para o atraso da VENDEDORA.

Também não considero suficiente a afirmação de que o valor de R$ 306.000,00 corresponderia à integralidade da restituição. A empresa deverá apresentar memória de cálculo completa, discriminada e documentalmente demonstrada, indicando, parcela por parcela:

1. todos os valores efetivamente pagos pelo comprador;
2. as respectivas datas de cada pagamento;
3. quais valores foram considerados para composição da restituição;
4. a forma de cálculo da multa contratual de 2%;
5. o tratamento dado aos valores pagos a título de corretagem;
6. eventual atualização monetária aplicada ou não aplicada a cada valor;
7. o fundamento contratual e legal utilizado para a metodologia adotada; e
8. a demonstração matemática que conduziu exatamente ao montante de R$ 306.000,00.

Chama especial atenção o fato de a empresa sustentar que as parcelas foram classificadas como Não Reajustável e, a partir disso, concluir que a restituição estaria limitada aos valores nominais pagos acrescidos de 2%.

O próprio contrato, entretanto, prevê expressamente, na hipótese de atraso da VENDEDORA superior ao prazo de tolerância, o reembolso integral dos valores efetivamente pagos, acrescido da multa contratual de 2%, além de fazer referência expressa à correção dos valores pelos índices previstos no Quadro Resumo.

Assim, a simples classificação das parcelas como Não Reajustável durante a execução normal do contrato não autoriza, por si só, a empresa a apresentar um valor global de restituição sem demonstrar detalhadamente como chegou a esse montante e qual tratamento jurídico e contratual foi dado a cada pagamento realizado pelo comprador.

Ressalto, ainda, que o próprio contrato estabelece, no item IV, preço total de R$ 300.000,00, sendo R$ 291.300,00 referentes ao preço do imóvel e R$ 8.700,00 relativos à corretagem. O instrumento também estabelece que a comissão de corretagem não integra o valor recebido diretamente pela incorporadora.

Dessa forma, é indispensável que a empresa esclareça documentalmente quais valores foram efetivamente recebidos pela incorporadora, quais foram pagos diretamente a terceiros e de que maneira cada um deles está sendo tratado no cálculo de restituição decorrente da resolução contratual por atraso da VENDEDORA.

Não reconheço, portanto, o montante de R$ 306.000,00 como valor integral, correto ou definitivo da restituição.

A apresentação desse valor, desacompanhada de memória de cálculo detalhada e da demonstração dos critérios utilizados, não é suficiente para comprovar o cumprimento das obrigações contratuais decorrentes da resolução.

Reitero que minha pretensão não decorre de desistência voluntária do negócio, mas do exercício de direito expressamente assegurado pelo próprio contrato em razão do atraso da VENDEDORA, conforme previsto no item II, parágrafo segundo, alínea a, e no item V.2, alínea c, do instrumento contratual.

Diante disso, solicito que a empresa apresente, no prazo de 5 (cinco) dias úteis, a memória de cálculo integral e discriminada da restituição, acompanhada dos documentos que fundamentem os critérios utilizados.

Até que essa documentação seja apresentada e o valor seja devidamente apurado, não há qualquer concordância minha com a proposta de R$ 306.000,00, tampouco renúncia a qualquer diferença eventualmente devida.

Fica expressamente ressalvado que eventual recebimento de qualquer quantia, caso venha a ocorrer, não deverá ser interpretado como quitação integral, geral, irrevogável ou renúncia aos valores eventualmente remanescentes, salvo mediante instrumento específico e expressamente acordado entre as partes.

Na ausência de solução administrativa adequada, permanecerei à disposição para composição amigável, porém adotarei as medidas administrativas e judiciais cabíveis para obter a restituição integral dos valores devidos, com os respectivos acréscimos legais e contratuais, sem prejuízo de eventual apuração de perdas e danos e demais consequências decorrentes do atraso contratual.

A presente manifestação é feita sem prejuízo de todos os direitos do comprador e sem qualquer reconhecimento do valor unilateralmente apresentado pela VENDEDORA.

Aguardo a apresentação da memória de cálculo detalhada e a revisão formal da proposta.

Atenciosamente,

Sander Vieira Bicalho
Promissário Comprador
Unidade BL04-0201 Villa Santé Residence