Chaves atrasadas 58 dias, encargos de obra cobrados e notificação sem resposta.
Respondida
São Paulo - SP
18/09/2026 às 10:03
ID: 259402267
Comprei a unidade 614 do empreendimento Vita Giovanni Gronchi (Contrato ECON n 48526), assinado em 25/03/2023, com financiamento Caixa.
O contrato previa a conclusão do empreendimento em 30/01/2026, com 180 dias de tolerância, sendo o prazo final em 29/07/2026. O Habite-se foi expedido em 16/06/2026 e minha unidade foi vistoriada e aprovada em 11/08/2026. Mesmo com a obra concluída e a unidade aprovada, a entrega das chaves só foi designada para 25/09/2026: 58 dias além do prazo contratual e 41 dias além do prazo de 60 dias após a conclusão da obra previsto na cláusula 4.12 do contrato de financiamento.
Enquanto isso, continuo sem a posse do imóvel e pagando à Caixa os encargos da fase de construção, que não amortizam nada do saldo devedor, porque o contrato ainda não migrou para a fase de amortização, o que depende da averbação e da legalização do empreendimento, de responsabilidade exclusiva da construtora e da incorporadora. Só de julho a setembro de 2026 são R$ 3.743,65 em encargos.
Além disso, o comunicado de 27/07/2026 condiciona a entrega das chaves à inexistência de "pendências financeiras", mas até hoje não recebi nenhum demonstrativo do que seriam essas pendências, de onde vêm ou quanto valem. O Extrato de Cliente emitido pela própria empresa em 02/09/2026 registra "Total a Pagar: 0,00".
Em 03/09/2026 protocolei notificação extrajudicial no portal Espaço Cliente (ticket 0*****20) e também por e-mail, pedindo resposta até 15/09/2026. Recebi apenas a informação de que o prazo de retorno seria de 6 dias úteis. Até hoje, 18/09/2026, nenhuma resposta ao mérito.
O que peço:
Demonstrativo analítico de todos os valores pagos e de qualquer "pendência financeira" que a empresa entenda existir, com origem, período, índice e memória de cálculo, antes de 25/09/2026;
Pagamento da indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago, pro rata die, por mês de atraso art. 43-A, 2, da Lei 4.591/64, reproduzido no Capítulo VIII, "b", do Quadro Resumo do meu contrato;
Ressarcimento dos encargos da fase de obra pagos desde o Habite-se (16/06/2026), conforme a tese 1.3 do Tema 996 do STJ;
Conclusão da averbação e da legalização, com envio à Caixa dos documentos que permitem a migração para a fase de amortização;
Que a entrega das chaves não seja condicionada ao pagamento de valor não demonstrado previamente.
Sigo pagando tudo em dia e sob reserva de direitos. Duas semanas depois de uma notificação formal, protocolada no canal que a própria empresa designou em contrato, não recebi uma linha de resposta a sete dias do plantão de entrega. Aguardo posicionamento objetivo sobre cada um dos cinco itens acima.
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Resposta da empresa
18/09/2026 às 21:50
Prezado Sr. Ruan Duarte,
Em atenção à manifestação apresentada, esclarecemos abaixo os pontos suscitados.
Conforme previsto no contrato de aquisição da unidade, o prazo contratualmente estabelecido para conclusão do empreendimento tem como marco a expedição do Habite-se/Certificado de Conclusão, acrescido do período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias expressamente pactuado.
No caso do empreendimento Vita Giovanni Gronchi, o Habite-se foi expedido em 16/06/2026, portanto anteriormente ao término do prazo contratual acrescido da tolerância.
Dessa forma, para fins de aferição do cumprimento da obrigação assumida pela Incorporadora, não se caracteriza atraso na conclusão do empreendimento, razão pela qual não se verifica a hipótese de incidência da indenização prevista no Capítulo VIII, alínea “b”, do contrato.
Cumpre esclarecer que a realização posterior de procedimentos relacionados à vistoria da unidade, organização da entrega das chaves e demais etapas operacionais não altera o marco contratualmente estabelecido para verificação do cumprimento do prazo de conclusão do empreendimento.
Embora a entrega das chaves constitua etapa posterior à emissão do Habite-se, os dois eventos não se confundem para fins de apuração do prazo contratual, uma vez que o instrumento contratual adotou expressamente a expedição do Habite-se como marco para a conclusão do empreendimento.
1. Demonstrativo financeiro e eventual pendência
O demonstrativo financeiro da unidade, contendo a posição contratual e os lançamentos eventualmente existentes, encontra-se disponível para consulta diretamente no Portal do Cliente.
A referência a “pendências financeiras” constante dos comunicados enviados aos adquirentes possui caráter geral e não representa, por si só, a existência de débito específico vinculado à unidade.
Assim, eventual pendência financeira deverá constar da posição disponibilizada no Portal do Cliente, onde o adquirente poderá consultar diretamente os valores e respectivos lançamentos.
2. Indenização de 1% ao mês
A indenização prevista no Capítulo VIII, alínea “b”, do contrato pressupõe a ocorrência de atraso superior ao prazo contratualmente estipulado.
Considerando que o Habite-se foi expedido em 16/06/2026, dentro do prazo previsto contratualmente, acrescido do período de tolerância, não há atraso contratual a ser indenizado, motivo pelo qual não há valor de multa ou demonstrativo indenizatório a ser apresentado.
3. Encargos da fase de obra
Os valores denominados “juros de obra”, “encargos de obra” ou encargos da fase de construção decorrem do contrato de financiamento celebrado pelo adquirente com a Caixa Econômica Federal.
Tais valores são calculados, cobrados e recebidos diretamente pela CEF, não sendo pagos à Incorporadora.
A Incorporadora não realiza a cobrança desses encargos, não recebe tais valores e não possui ingerência sobre sua forma de cálculo, cobrança ou eventual restituição.
Dessa forma, qualquer questionamento referente aos valores cobrados a esse título, inclusive quanto ao período de incidência, composição ou eventual restituição, deverá ser direcionado à própria instituição financeira, responsável pela relação de financiamento.
A referência ao Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça não altera o fato de que, no presente caso, a Incorporadora não reconhece atraso contratual, uma vez que o marco previsto contratualmente para conclusão do empreendimento foi observado dentro do prazo convencionado.
4. Averbação, regularização e documentação perante a CEF
Quanto à solicitação de conclusão da averbação, regularização do empreendimento e envio da documentação necessária à Caixa Econômica Federal, esclarecemos que as providências de responsabilidade da Incorporadora já foram devidamente realizadas.
A documentação pertinente à regularização do empreendimento foi concluída e os procedimentos necessários perante a CEF já foram promovidos.
Eventuais procedimentos posteriores relacionados ao contrato individual de financiamento, inclusive quanto à alteração da fase de cobrança ou início da amortização, encontram-se no âmbito operacional do agente financeiro.
5. Entrega das chaves
A entrega das chaves está condicionada à inexistência de pendências financeiras relacionadas à unidade e ao respectivo contrato.
Assim, a entrega das chaves somente poderá ser realizada após a regularização de todas as pendências financeiras aplicáveis, inclusive aquelas relacionadas ao financiamento que, em caso de inadimplemento, possam ser suportadas pela SPE.
Permanecemos à disposição para os esclarecimentos que se fizerem necessários.
ECON CONSTRUTORA
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