Retenção integral indevida de valores em distrato de cota de condomínio

Prezado sr. Michel

Conforme já vínhamos tratando em nossas comunicações anteriores em nossos canais oficiais, e em resposta às manifestações apresentadas, a EINDOM Empreendimentos Imobiliários S.A. reafirma seu compromisso com a legalidade, a boa-fé, a transparência e a adequada prestação de informações em todas as suas relações com clientes e parceiros.

Como já esclarecido, a contratação foi formalizada em conformidade com a legislação aplicável, tendo sido disponibilizadas as informações essenciais relativas ao empreendimento, à unidade adquirida, ao regime jurídico da multipropriedade e às condições comerciais pactuadas entre as partes.

Após análises dos pontos apresentados em sua manifestação, a empresa mantém seu entendimento quanto à regularidade da contratação e à aplicabilidade das condições contratuais livremente aceitas no momento da aquisição.

Sem prejuízo disso, respeitamos integralmente o seu direito de buscar os esclarecimentos que entender pertinentes junto aos órgãos competentes, bem como de adotar as medidas administrativas ou judiciais que considerar adequadas.

Dessa forma, por ora, mantemos o posicionamento já apresentado anteriormente, permanecendo à disposição para eventuais esclarecimentos adicionais por meio dos nossos canais oficiais de atendimento.

Atenciosamente,

Equipe Village Itaparica
EINDOM Empreendimentos Imobiliários S.A.
(71) 4004-8777
[email protected]

A resposta da EINDOM/Village Itaparica é inaceitável e ignora completamente a legislação consumerista vigente. A empresa insiste em manter um Termo de Distrato abusivo que prevê a restituição de R$ 0,00 (ZERO REAIS), retendo 100% do sinal pago (R$ 777,00) sob o argumento de comissão de corretagem.

Reitero que a retenção integral do valor pago pelo consumidor no primeiro mês de contrato viola frontalmente o artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), configurando enriquecimento ilícito. Cláusulas contratuais não se sobrepõem à lei e à jurisprudência pacificada dos tribunais brasileiros.

Diante da recusa da empresa em realizar a devolução justa do saldo (com retenção máxima permitida por lei de 25%), informo que não assinarei o distrato zerado enviado via D4Sign. Caso a cobrança do boleto com vencimento em 20/06/2026 não seja baixada imediatamente e ocorra qualquer apontamento indevido em meu CPF, ingressarei com uma Ação de Rescisão Contratual com pedido de Liminar de Urgência cumulada com Danos Morais no Juizado Especial Cível (JEC).

Exijo a retificação imediata do termo para constar a devolução devida e a baixa das cobranças.

Prezado sr. Michel,

Inicialmente, esclarecemos que a Eindom Empreendimentos Imobiliários S.A. atua em estrita observância à legislação aplicável aos contratos imobiliários e de multipropriedade, incluindo o Código de Defesa do Consumidor, a Lei n 13.786/2018 (Lei do Distrato), a legislação aplicável às incorporações imobiliária e demais normas pertinentes.

Em relação às referências ao artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e à Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, é importante destacar que tais dispositivos não estabelecem, de forma automática, um percentual fixo de retenção de 25% para todos os casos de rescisão contratual. A análise da validade das retenções deve considerar as características específicas da contratação, as verbas efetivamente incorridas, a natureza dos valores pagos e a legislação aplicável ao caso concreto.

Da mesma forma, a Súmula 543 do STJ dispõe sobre a possibilidade de retenção de valores em hipóteses de resolução contratual por iniciativa do comprador, não afastando a necessidade de análise individualizada das parcelas pagas e da composição dos valores envolvidos na contratação.

No presente caso, a composição financeira da contratação contempla verbas com naturezas distintas, incluindo valores relacionados à intermediação da venda. O respectivo pagamento foi direcionado diretamente em favor da empresa intermediadora, que atuou como terceira comercializadora na aproximação útil entre vendedor e comprador, conforme consta no comprovante de pagamento.

Ressaltamos, ainda, que não é indevida a cobrança de comissão de corretagem em contratos de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado ao adquirente o preço total da aquisição da unidade, com o devido destaque da comissão de corretagem, condição que se observa no contrato firmado.

Dessa forma, entende-se que foi cumprido de maneira estrita o dever de informação e transparência, não havendo que se falar em cobrança indevida ou em restituição automática dos valores pagos a esse título.

A empresa mantém o entendimento de que o termo encaminhado observa as condições contratuais pactuadas e a legislação aplicável, razão pela qual não há, neste momento, alteração da proposta anteriormente apresentada.

Em relação ao boleto mencionado, informamos que as providências administrativas cabíveis serão analisadas de acordo com a situação contratual vigente e os procedimentos internos aplicáveis.

Por fim, reiteramos nosso respeito ao seu direito de buscar os meios administrativos ou judiciais que entender adequados para a defesa de seus interesses, oportunidade em que todos os fatos, documentos e fundamentos jurídicos pertinentes poderão ser devidamente apreciados pelas autoridades competentes.

Permanecemos à disposição para eventuais esclarecimentos adicionais por meio dos nossos canais oficiais de atendimento.

Atenciosamente,
Equipe Village Itaparica

Tréplica:

A resposta do setor jurídico da EINDOM apenas confirma a postura abusiva da empresa em tentar mascarar a perda total dos valores pagos pelo consumidor sob o rótulo de 'comissão de corretagem'. Reter 100% do único valor desembolsado pelo cliente em um contrato desfeito em 30 dias viola frontalmente o Artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, sendo nula de pleno direito qualquer cláusula que estabeleça a perda total em benefício do credor.

Se a empresa optou por destinar a totalidade do meu primeiro pagamento a terceiros intermediadores, esse é um risco do negócio da incorporadora, que não pode ser transferido integralmente ao consumidor que exerce seu direito legal de distrato.

Diante da flagrante recusa em cumprir a lei e aplicar uma retenção justa e proporcional (máxima de 25% sobre o valor pago), dou por encerrada a negociação por esta via administrativa. O Termo de Distrato zerado NÃO será assinado.

O caso será imediatamente formalizado junto ao Poder Judiciário através do Juizado Especial Cível (JEC), onde além do ressarcimento dos valores corrigidos, será pleiteada indenização por Danos Morais caso haja qualquer apontamento indevido em meu CPF referente ao boleto de 20/06/2026, cuja suspensão foi garantida por esta empresa via canais oficiais. Nos vemos em juízo.