Falha na comunicação e cobrança indevida de condomínio pela imobiliária Fernando e Fernandes

Prezado Sr. Marcelo,

Recebemos sua manifestação e compreendemos a sua colocação. No entanto, para que possamos verificar a situação da unidade, identificar o histórico de boletos e analisar eventuais ocorrências, é indispensável a correta identificação do imóvel em nosso sistema.

A administradora realiza a localização das unidades exclusivamente pelo nome completo ou CPF do proprietário, conforme cadastro vinculado ao condomínio. Sem essas informações, infelizmente não é possível acessar a unidade, emitir 2 via de boletos ou verificar períodos anteriores.

Dessa forma, solicitamos que entre em contato com nossa equipe informando:

Nome completo do proprietário do imóvel; ou
CPF do proprietário; e
Nome do condomínio e número da unidade.

Com esses dados, poderemos localizar o cadastro, verificar a situação dos boletos, analisar os períodos mencionados e prestar os devidos esclarecimentos.

Nossos telefones:
2575-0880 - Vila Isabel
2526-8450 - Centro
2497-9150 - Recreio

Permanecemos à disposição para regularizar a situação o mais breve possível após a identificação correta da unidade.

Atenciosamente,
Fernando e Fernandes Imobiliária

A resposta apresentada não resolve a situação e demonstra desvio do ponto central da reclamação.

Em nenhum momento foi questionada a identificação da unidade, mas sim a falha na disponibilização dos boletos de condomínio no período correto, o que impossibilitou o pagamento e resultou em cobranças retroativas com juros e multas.

Ressalto que foram realizadas diversas tentativas, inclusive presenciais, junto à administração do condomínio, ocasião em que não houve fornecimento dos boletos ou orientação adequada. Portanto, não se trata de ausência de informação por parte do consumidor, mas sim de falha no fluxo de atendimento e gestão.

Além disso, como inquilino, não tenho obrigação de possuir ou fornecer dados sensíveis do proprietário, como *****, sendo responsabilidade da administradora manter controle e acesso às unidades sob sua gestão.

O problema principal permanece sem resposta: por qual motivo os boletos não foram disponibilizados no período correto e por que, após essa falha, os valores foram cobrados retroativamente com aplicação de juros e multas.

Destaco ainda a cobrança de fundo de reserva, que não é de responsabilidade do inquilino, bem como a ausência de suporte da imobiliária para fornecimento de documentação necessária para reembolso.

Dessa forma, reitero que a situação configura falha na prestação de serviço e cobrança indevida, e não simples dificuldade de identificação cadastral.

Aguardo uma resposta objetiva com solução efetiva, incluindo revisão das cobranças, exclusão dos encargos indevidos e regularização definitiva do fluxo de disponibilização dos boletos.

Prezado Sr. Marcelo,

Em atenção à sua manifestação, esclarecemos que os boletos de condomínio são disponibilizados pela administradora sempre com antecedência de até 10 dias úteis antes da data de vencimento, podendo ser enviados por meio impresso, e-mail ou disponibilizados em plataforma digital, conforme o procedimento adotado em cada condomínio.

Para que possamos apurar de forma objetiva a situação relatada incluindo a verificação da disponibilização dos boletos nos períodos mencionados, eventual cobrança de encargos e a composição das cotas condominiais (incluindo fundo de reserva) é indispensável a identificação correta da unidade em nosso sistema, pois cada condomínio possui regras, prazos, formas de envio e histórico financeiro próprios.
Ressaltamos que a administradora não realiza alterações financeiras, emissão de 2 via, revisão de encargos ou fornecimento de declarações sem a correta identificação da unidade e validação cadastral, procedimento que visa, inclusive, a proteção de dados e a segurança das informações financeiras do condomínio e dos condôminos, em conformidade com a legislação vigente.

Assim, para que possamos efetivamente analisar e, se for o caso, revisar valores, encargos ou orientar quanto ao ressarcimento de fundo de reserva, solicitamos novamente o envio dos seguintes dados:
Número da unidade;
Nome completo do proprietário ou número do CPF do proprietário.

Com a identificação da unidade, poderemos:
Verificar o histórico de emissão e disponibilização dos boletos;
Analisar a incidência de juros e multa;
Identificar a cobrança de fundo de reserva e sua natureza;
Orientar formalmente sobre eventual pedido de reembolso junto ao proprietário, quando aplicável;
Regularizar o envio dos boletos, se necessário.

Nosso objetivo é solucionar a situação de forma adequada, porém, para qualquer análise financeira ou cadastral, a identificação correta da unidade é etapa obrigatória.

Permanecemos à disposição.

Atenciosamente,
Fernando e Fernandes Imobiliária

Em resposta, informo os dados necessários para identificação da unidade:

Condomínio: Genesis Apartments
Bloco: 02
Unidade: 711

Ressalto que essas informações já são suficientes para localização da unidade no sistema, não sendo necessário o fornecimento de dados sensíveis do proprietário, como *****, especialmente considerando que constam nos próprios documentos emitidos pela administradora.

Reforço que o ponto central da reclamação não é a identificação da unidade, mas sim a falha na disponibilização dos boletos no período correto, o que impossibilitou o pagamento e gerou cobranças retroativas com juros e multas.

Dessa forma, solicito que, com base nas informações fornecidas, seja realizada a análise completa do histórico de emissão dos boletos, revisão das cobranças, exclusão dos encargos indevidos e esclarecimento quanto à cobrança de fundo de reserva.

Prezado Sr. Marcelo,

Agradecemos pelo retorno e pela identificação da sua unidade. Conforme solicitado, realizamos a verificação completa do histórico de emissão e envio dos boletos do seu imóvel.

Esclarecimentos importantes:
- Os boletos foram devidamente emitidos e encaminhados em 02/03/2026 para os dois e-mails cadastrados em nosso sistema.
- Além disso, permanecem disponíveis desde a data de emissão no portal do condomínio e no aplicativo, podendo ser acessados a qualquer momento por meio do login do proprietário.

Sobre o fundo de reserva e responsabilidades:
- O fundo de reserva é uma cobrança obrigatória, prevista na convenção do condomínio, não sendo possível sua exclusão ou isenção, uma vez que se destina à constituição de recursos para despesas futuras e imprevistos do condomínio.
- A administradora atua exclusivamente na gestão condominial, sendo responsável pela emissão dos boletos com as despesas do condomínio (incluindo o fundo de reserva).
- Questões relacionadas à locação do imóvel não são de nossa gestão. Conforme mencionado, essa responsabilidade é da QuintoAndar, sendo que qualquer tratativa sobre reembolsos ou ajustes deve ser realizada diretamente com essa empresa.


Permanecemos à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais.

A resposta apresentada é insuficiente e reforça a falha grave na prestação do serviço.

A própria administradora confirma que é responsável pela emissão dos boletos, porém, durante meses, tais documentos não foram disponibilizados ao inquilino, nem por e-mail, nem presencialmente. Em diversas ocasiões compareci à administração do condomínio e fui informado de que não havia acesso aos boletos em razão da locação ser intermediada pelo QuintoAndar.

Ou seja, houve clara falha no fluxo de disponibilização, impedindo o pagamento no prazo e resultando posteriormente em cobranças retroativas com juros e multas o que é inadmissível.

Agora, mesmo após fornecer a identificação completa da unidade, a administradora continua criando obstáculos e se recusando, na prática, a fornecer documentação básica.

Reforço que não estou solicitando nada extraordinário, mas sim o envio das cópias dos boletos que a própria administradora afirma ter emitido.

Dessa forma, EXIJO:
envio imediato das cópias completas dos boletos dos meses de setembro, outubro, novembro, dezembro, janeiro e fevereiro;
discriminação detalhada dos valores, especialmente fundo de reserva;
confirmação formal de que tais boletos foram efetivamente enviados ao inquilino, com comprovação dos e-mails utilizados;

Ressalto que tais documentos devem ser disponibilizados diretamente ao consumidor, sendo inadmissível a transferência de responsabilidade ou a criação de barreiras para acesso à informação.

A recusa em fornecer esses documentos, após sucessivas solicitações, caracteriza falha na prestação de serviço e violação ao direito básico de informação do consumidor.

Caso não haja envio imediato das cópias solicitadas, a conduta será utilizada como prova em procedimentos junto ao Procon, Consumidor.gov e Ministério Público, além de eventual medida judicial.

Aguardo providências imediatas.

Prezado Sr. Marcelo,

Em atenção à manifestação registrada, esclarecemos que, conforme orientação obtida por meio de contato direto com a QuintoAndar, representada pela Sra. Marilza Chagas, eventuais solicitações de reembolso devem ser formalizadas diretamente junto à referida plataforma, responsável pela intermediação da locação do imóvel.

Informamos, ainda, que nossa gerente realizou tentativa de contato telefônico por meio do número cadastrado em nosso sistema; contudo, as ligações foram direcionadas para a caixa postal, impossibilitando o atendimento.

Reiteramos que as questões relacionadas à locação do imóvel não são de responsabilidade desta administradora. A gestão contratual da locação, bem como tratativas referentes a reembolsos, ajustes ou quaisquer ocorrências dessa natureza, são de competência exclusiva da QuintoAndar, motivo pelo qual orientamos que o prosseguimento da demanda seja realizado diretamente com a empresa mencionada.

Permanecemos à disposição para eventuais esclarecimentos no âmbito de nossa atuação.

Prezados,

A situação vivenciada não se trata de simples divergência, mas de falha grave na prestação de serviço que gerou prejuízo direto ao inquilino.

Durante meses, os boletos de condomínio não foram disponibilizados ao inquilino, nem por e-mail, nem presencialmente, mesmo após diversas tentativas de obtenção junto à administração. Em todas as ocasiões, fui informado de que não havia acesso aos boletos, em razão da locação estar vinculada ao QuintoAndar, o que evidencia desorganização interna e falha no fluxo de comunicação entre as partes envolvidas.

Como consequência direta dessa falha, fui impedido de realizar os pagamentos no prazo correto, sendo posteriormente surpreendido com a cobrança acumulada de diversos meses em única oportunidade, já acrescida de juros e multa.

Tal conduta é incompatível com o ordenamento jurídico, especialmente à luz do Código de Defesa do Consumidor, que assegura ao consumidor o direito à informação clara, adequada e prévia (art. 6, III), bem como veda a imposição de desvantagem excessiva (art. 39, V).

Não é juridicamente admissível que o consumidor seja penalizado por encargos moratórios decorrentes de obrigação cujo cumprimento foi inviabilizado por falha do próprio fornecedor.

Além disso, houve inclusão de valores referentes a fundo de reserva nas cobranças direcionadas ao inquilino, o que contraria a Lei do Inquilinato (Lei n 8.245/91), uma vez que tais despesas possuem natureza extraordinária e são de responsabilidade do proprietário, e não do locatário.

Destaco ainda que a tentativa de transferir a responsabilidade ao QuintoAndar ou ao proprietário não afasta a responsabilidade da administradora, que é a efetiva responsável pela emissão e gestão dos boletos condominiais.

Na prática, o que ocorreu foi:
ausência de disponibilização dos boletos no período correto;
impedimento do pagamento por falta de acesso às cobranças;
acúmulo indevido de meses em aberto;
cobrança posterior com aplicação de juros e multa;
inclusão de valores indevidos (fundo de reserva);
ausência de solução efetiva mesmo após diversas tentativas de regularização.

Trata-se, portanto, de falha sistêmica que não pode ser transferida ao inquilino.

Reforço que não se discute a obrigação principal, mas sim a forma irregular como foi conduzida a cobrança, gerando prejuízo indevido ao consumidor.

Diante disso, a manutenção das cobranças nos moldes atuais configura prática abusiva e será levada às instâncias competentes para apuração de responsabilidade.

Aguardo posicionamento objetivo.

Prezado Sr. Marcelo,

Recebemos novamente a sua manifestação e, com o devido respeito, esclarecemos que as alegações apresentadas não correspondem à realidade dos fatos.

Inicialmente, é importante destacar que há distinção clara entre as responsabilidades do proprietário e do inquilino, especialmente no que se refere à relação contratual de locação. Neste caso, eventuais tratativas relativas ao contrato de aluguel, envio de boletos e cobranças devem ser direcionadas à administradora responsável pela locação do imóvel, com a qual V.Sa. mantém vínculo direto, e não à administradora condominial.

No que tange às cobranças de condomínio, estas são regularmente emitidas e disponibilizadas conforme os dados cadastrais fornecidos. Não há registro de falha sistêmica que impeça, de forma contínua, o acesso às cobranças, tampouco de negativa de envio quando formalmente solicitado pelos canais adequados.

Quanto à alegação de cobrança indevida de fundo de reserva, ressaltamos que a responsabilidade pelo pagamento pode variar conforme previsão contratual firmada entre locador e locatário, não cabendo à administradora condominial interferir ou redefinir tais disposições.

Adicionalmente, esclarecemos que não procede a afirmação de ausência de atendimento ou abandono da demanda. Todos os contatos são registrados e tratados dentro dos fluxos internos, prezando sempre pela transparência e pelo cumprimento das obrigações legais.

Diante do exposto, informamos que a narrativa apresentada na plataforma Reclame Aqui não reflete os procedimentos adotados por esta administradora, tratando-se, portanto, de uma interpretação equivocada dos fatos.

Permanecemos à disposição para eventuais esclarecimentos, desde que direcionados ao canal e à parte responsável adequada, a fim de que a situação seja analisada de forma correta e eficaz.