Falta de orientação para o síndico e aprovação de assuntos não pautados nas assembleias

Em resposta aos questionamentos, passamos abaixo a respondê-los, colocando-nos a disposição para sanarmos dúvidas resultantes das questões ora respondidas abaixo.



PERGUNTA:

Exercendo o direito e o dever previsto em lei, gostaria de esclarecimentos por parte da administração do condomínio em relação a uma irregularidade que foi verificada recentemente.
Analisando a ata do dia 06.10.*******, observei que a pauta em questão era somente em relação a eleição do síndico, subsíndico e conselho. Entretanto, ao apresentarem as propostas os dois moradores candidatos sinalizaram que só assumiriam o cargo com um honorário de 3 salários mínimos e meio.


Conforme nosso regimento interno, Artigo 9 i. Se o síndico for condômino, os honorários corresponderão ao valor equivalente a 02 salários mínimos federal.
Entretanto, apesar da candidata Valderez ter sinalizado que logo sairia do condomínio, ambos os candidatos concorreram como condôminos. Além disso, caso fosse o cenário de contratação de síndico externo, deveria ter havido um levantamento de orçamentos.

Com apenas 50 votos a favor, a atual gestão foi eleita e os honorários ajustados.
Entretanto, conforme nossa convenção de condomínio Artigo 27 em que ressalta que deverá ser obedecido, conforme matéria, o seguinte quórum para deliberação em Assembleia Geral:

d) modificação desta Convenção e do Regulamento Interno, inclusive acréscimo de novas disposições; realização de obras voluptuárias; realização de obras em partes comuns, em acréscimo às já existente, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização: 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos do condomínio.

Sendo assim, gostaria de questionar como tal alteração de regimento interno, possibilitando beneficiamento de uma então condômina, foi permitida pela administradora?

E neste caso quem ficará responsável pela devolução dos mais de 36 mil reais pagos irregularmente a Sra. Valderez desde então?



Resposta: Sem dúvida o ideal seria a alteração do regimento interno do residencial, pois ele delimita a remuneração do Síndico morador e não o faz também com o Síndico profissional, o que se entende por ferimento ao princípio da isonomia, explicamos.

A complexidade de gerir um residencial do porte do Recanto Verde I (******* unidades), com o tempo de construção e também o acúmulo de administrá-lo com as obras necessárias ao cumprimento das normas técnicas (nbr *******) impermeabilização por exemplo, já seriam motivo suficientes para entender que a limitação de remuneração pode determinar barreira aos próprios condôminos no intuito de se candidatarem por força de questões como as obras sua fiscalização, acompanhamento e demandas extraordinárias durante o período que normalmente demanda entre 10 a 14 meses.

Desta forma, a administradora entende que há notório equívoco no regimento ao fixar um limitador a remuneração, observado que ao existir candidatos (o que nem sempre ocorre), a remuneração deverá sempre ser limitada ao que a assembleia deliberar (essa é a praxis) no mercado, tanto para Síndicos profissionais, como para Síndico moradores, que irão avaliar a situação no momento da eleição, ora poderá ser mais ora poderá ser menos, pois dá flexibilidade a Assembleia para que votem no candidato que lhe oferecerem as melhores propostas e o momento do residencial.

Observa-se que na Assembleia realizada, os dois candidatos (ambos moradores), fizeram a mesma proposta de honorários 3,5 salários mínimos nacionais.

Não havia outros candidatos (moradores ou profissionais), portanto, entre o condomínio ficar sem um Síndico eleito (por causa da limitação de remuneração), e ter problemas bancários, de pagamentos, contratuais e etc., notório que em uma lacuna do próprio regimento (caso não haja na assembleia candidatos que aceitem pelo valor proposto), qual alternativa diante de possíveis prejuízos, vencimento de assinaturas bancárias, e etc.?

Entende-se que havendo lacuna no regimento, e verificado que este limita a remuneração do morador, mas deixa a critério de orçamentos ou até da assembleia a fixação de empresas profissionais que pelo porte do residencial, não seria (pela análise de mercado), diferente dos valores propostos pelos concorrentes ao cargo de Síndico.

Analisado a situação entendeu-se que observado que não houve impugnação alguma, durante ou mesmo após a assembleia, entende-se como soberana as decisões deliberativas assembleares.

A doutrina e jurisprudência entendem que o condomínio deve ser regido pelo princípio da simplicidade, contudo, assim as decisões tomadas em Assembleias condominiais devem ser respeitadas, salvo se forem anuladas, em observância ao princípio da soberania das deliberações assembleares, o que de fato inocorreu.

Qualquer morador está apto a impugnar e a recorrer das decisões assembleares, o que não se pode é posteriormente ao fato consumado e sem vícios, serem questionados a destempo, pois estará fadado a improcedência, em que pese o direito hígido a qualquer condômino, a propor ação judicial neste sentido, ficando, portanto, análise pelo poder judiciário que entenda de forma diversa do acima esposado.

Portanto, entende-se legítima a deliberação em assembleia, ficando desde já a informação de que o regimento deverá passar por um processo de adequação e melhoria, pois o mesmo (o regimento) é um instrumento dinâmico e deve ser atualizado e readequado ao longo do tempo.

Assim, todos os valores que sobejarem ao valor fixado no regimento diante da decisão da assembleia (sem oposição) ou invalidação da mesma, compõe a remuneração da atual Síndica até ulterior deliberação em nova Assembleia.

Por outro lado, lembramos que a Administradora não tem poder em relação as deliberações de assembleia, apenas é uma prestadora de serviços que assessora tanto o Síndico, Conselheiros e Condôminos (como na presente resposta) e nas questões administrativas e ordinárias do residencial.


PERGUNTA:

Outro questionamento refere-se à aprovação de empresas na última assembleia de revitalização.

A pauta referia-se à apresentação e aprovação da obra e não aprovação da empresa que faria a obra, tornando o assunto discutido de forma irregular. Devo destacar que conforme mesmo artigo 27d da convenção de condomínio, obras realizadas em áreas comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização: 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos do condomínio.

Embora a síndica e a Flex tenham justificado tal aprovação a partir do princípio de que é uma obra necessária, sendo assim, descartando a necessidade de votação, devo ressaltar que nenhum laudo técnico foi apresentado comprovando tal necessidade para evitar danos às estruturas, além disso, a pauta está bem clara, referia-se a uma apresentação e votação de obra e não apresentação e escolha da empresa.

Portanto, a empresa escolhida, também foi escolhida de maneira irregular. Neste caso, se a administração do condomínio prosseguir com essa afirmação, quem será o agente que responderá judicialmente? A Flex, por ter permitido que a síndica pautasse assuntos e discutisse outros que não estavam pautados, ou somente a síndica?

Resposta: A assembleia realizada, foi antecedida de prévia informação aos moradores, via redes sociais, e-mails., informando da necessidade de apresentação de empresas para serem cotadas para realizar as obras de revitalização/impermeabilização no residencial, bem como a obrigação da Síndica nas manutenções do residencial, lembrando que a pintura não é embelezamento (estética), é um processo de impermeabilização que também mantém a estética, porém tem como objetivo principal, manter a segurança da estrutura, conservação da edificação e das unidades e maior durabilidade e por consequência valorização do patrimônio de todos.
Diversas empresas foram contactadas inclusive indicação de moradores, e ante as propostas, análise documental (certidões), apenas 04 (quatro) empresas se habilitaram e 03 empresas apresentaram-se na mesma (Assembleia).
A questão é que o condomínio já conta com mais de 10 anos de construção, e as obras de conservação se mostram uma obrigação do Síndico, competindo tão somente a assembleia se a obra será realizada (ciente dos prejuízos e riscos de uma manutenção tardia pode gerar maiores custos no futuro), e os custos envolvidos.
Não é necessário laudo técnico para a manutenção do condomínio, pois não houve pintura no prédio mesmo já tendo sido construído há mais de 12 anos, o que tem ocasionado bolor, umidade em diversas unidades, podendo tecnicamente dependendo de análise o condomínio responder pelos prejuízos das unidades prejudicadas pela falta de pintura.

As NBRs nbr ******* e outras correlacionadas, determinam a pintura/impermeabilização no prazo dentre 03 e 05 anos, o condomínio extrapolou todas as normas básicas de manutenção, obrigação do Síndico em sua execução.
Assim foi votado a execução da obra, assim como a apresentação das empresas habilitadas, os valores, e as condições de pagamento, lembrando a opção de pagamento do valor a vista em 05 parcelas diretamente ao residencial via boleto, financiamento pessoal em taxas que se consiga no mercado mais atraentes, ou mediante antecipação via garantidora na forma informada em assembleia, não havendo impugnação a assembleia, ou pedido de nulidade ou anulabilidade, após a assembleia realizada e votada no dia 29.02.*******.
Em relação ao quórum, notório que a pintura/impermeabilização é um dos itens obrigatórios de manutenção do condomínio, e obrigação do Síndico, portanto, questão de maioria simples.

Reiteramos pelas considerações acima e nos colocamos a disposição, em todos os nossos canais de atendimento disponíveis para lhe atender, como email, whatsapp e telefone fixo!


FLEX CONDOMÍNIOS ADMINISTRADORA LTDA.

A empresa muito escreveu, mas pouco respondeu.
Embora tenha justificado a falha cometida devido a falta de candidatos, o regimento é bastante claro em ressaltar em seu artigo 9 inciso iii. Nas eleições para síndico, em não havendo candidato espontâneo, poderá o Conselho contratar os serviços de síndico profissional ou ser empresa legalmente constituída, e que apresente garantias e referências em trabalhos similares.
Destaco ainda que a Convenção de Condomínio é bastante clara em seu artigo 22 Pelos trabalhos prestados em suas funções, o síndico e o subsíndico, não receberão do condomínio qualquer remuneração.
Ou seja, tal justificativa não se aplica, já que o regimento interno atende a possibilidade de falta de candidatos através da contratação de síndico profissional com empresa registrada e estabelecida. A síndica atual não tem empresa constituída e não atua como síndica profissional, além disso, sua candidatura referiu-se a condição de condômina, (sendo facilmente comprovada, pois não há a existência de contrato de prestação de serviço, muito menos emissão de notas fiscais pelos serviços prestados), portanto, assim como o outro candidato, ambos estavam cientes do valor de remuneração previsto em regimento interno e que para ser alterado deveria ser mencionado em ata e aprovado por 2/3 dos condôminos.
Tal assunto não foi registrado em pauta, por isso, não chegou ao conhecimento de todos os condôminos, anulando qualquer justificativa que tenham elaborado. Entretanto, muito maior do que a falha da síndica e dos então moradores candidatos, é uma administradora, contratada para assessorar o condomínio e com obrigação legal de realizar orientações aos administradores eleitos evitando ações legais que penalizem todos os condôminos, cometer um erro tão banal e amador.
Ressalto ainda que o síndico responde cível e criminalmente por um período de 2 anos da entrega do seu mandato, sendo assim, tal irregularidade poderá ser contestada até outubro de *******.
Por isso, reitero minha pergunta, como farão para reembolsar aos cofres do condomínio o dinheiro pago irregularmente à síndica durante o período para que o condomínio não sofra com um processo judicial?
Quanto a aprovação da pintura de fachada, embora tenham mencionado que não há necessidade de laudo técnico, vocês se contradizem ao afirmar que os bolores e outros problemas dentro da unidade poderão ser atribuídos ao condomínio, desde que tecnicamente comprovados por análise. Sendo assim, se para o condomínio ser culpabilizado por um problema interno ao apartamento dos condôminos necessita comprovar através de laudo técnico, é bastante claro que a necessidade de impermeabilização também precisa ser comprovada através de laudo técnico, para que seja atribuída a característica de obra necessária. Porém, o que a empresa não citou em sua resposta que é proprietária da empresa garantidora que ofereceu o empréstimo aos condôminos e que lucraria com tal operação aproximadamente R$2.*******,00 em juros de cada unidade, sendo assim, com grandes interesses e enormes motivos para insistir nessa aprovação irregular.

Por fim, embora vocês destaquem que estão disponíveis em todos os canais, não apenas eu, mas todos os moradores que estão questionando a administradora estão sendo ignorados. O telefone nunca é atendido e o canal de WhatsApp retorna uma mensagem automática que não há atendentes online desde que os condôminos começaram os questionamentos sobre as falhas na condução da administração e todas as provas estão sendo registradas para serem juntadas ao processo. Por esse motivo, foi registrado um boletim de ocorrência para responsabilização da síndica e da administradora Flex sobre as falhas legais e apropriação indébita de documentações retirados do condomínio em carro particular da síndica.

Em manifestação a suas novas colocações se faz necessário a ponderação no que segue:

1)Há canais adequados para o debate da seara aberta por V.Sa. (*******) whatsapp ******* (aguardar para falar com atendente e enviar sua mensagem se for o caso).
2)Ligar******* e falar o Gerente Ricardo, ou um dos sócios.
Contudo, responderemos neste canal o que segue.
Entendemos que todos os questionamentos foram respondidos, contudo, além de reiterar o que já foi informado, vamos novamente item a item debatido para que não paire nenhuma dúvida, observado o direito da cliente (condômina) e nosso dever em dar assessoria a todos do residencial.
CANDIDATO ESPONTÂNEO

O dispositivo do art. 9 diz.
Nas eleições para síndico, em não havendo candidato espontâneo, poderá o Conselho contratar os serviços de síndico profissional ou ser empresa legalmente constituída, e que apresente garantias e similares.

No caso do condomínio houve candidato espontâneo (dois) na disputa (inclusive ambos os candidatos pediram que se fixasse a remuneração com 3,5 salários mínimos), e a assembleia deliberou e aceitou, conforme antes mencionado na primeira informação prestada.
Dos presentes ninguém impugnou a assembleia, a ata, a fixação de honorários ou qualquer outra situação, lembrando que o momento para o fazer é justamente durante a assembleia, e passado o momento, a esfera judicial é o caminho natural para impugná-la e ou anulá-la.
No art. 22 da convenção invocada pela ora moradora do residencial, reside justamente a sustentação para fixação de honorários. Vejamos:

Artigo 22 - Pelos trabalhos prestados em suas funções, o Síndico e o Subsíndico não receberão do Condomínio qualquer remuneração, exceto se for o mesmo contratado para o exercício de tais funções, cabendo, neste caso, à assembleia geral de condôminos fixar-lhe a remuneração dentro dos parâmetros de mercado.
A Convenção do residencial assim como o regimento nesta questão de remuneração são contraditórias, o que conforme já informado na resposta anterior, deverá ser pacificado pelo residencial em possível alteração de ambos os estatutos.
No artigo 22 ele informa na primeira parte que as funções do Síndico e Subsíndico não receberão do Condomínio qualquer remuneração, exceto se for contratado para tais funções.
Bom o conceito de função já está errado, porque Síndico é cargo que desenvolve várias funções e responsabilidades dentro do Condomínio.
O Síndico não é contratado em qualquer das hipóteses (está na lei), esse sempre é eleito (morador/condômino ou profissional), portanto, neste caso há erro crasso na redação da própria convenção, colocando ambas as situações (morador/condômino ou profissional), com a possibilidade de remuneração com base naquilo que a assembleia fixar de remuneração (com base nos parâmetros de mercado).
Então, uma vez não existindo candidato morador que exercesse o cargo de forma graciosa (o que é absolutamente difícil, observado o tempo, o tamanho do residencial, o trabalho duro de gestão), dois se candidataram ofereceram a assembleia o mesmo valor 3,5 s.m. e a atual Síndica foi eleita com a fixação de remuneração aprovada em assembleia.
Poderia a Assembleia ter deliberado de forma diversa, óbvio, pois ela é soberana e não ter eleito nenhum dos dois candidatos ou não aceitado a proposta de honorários, contudo, não o fez e não houve quaisquer questionamentos nas semanas e meses subsequentes, somente neste momento.
A Administradora não tem poderes para sobrepor-se ao residencial e as deliberações em assembleia, é uma empresa que assessora, e não recebeu qualquer reclamação formal nos dias e meses subsequentes a eleição.
Temos a absoluta convicção que prestamos e damos todas as orientações técnicas administrativas quanto a todos os atos praticados, contudo, entre os erros crassos do regimento interno, como da convenção (já sugeridos as reformas necessárias para pacificação), notório que não será a administradora, mas o poder judiciário compelido a dar a sua análise diante dos fatos, provas e legislação aplicada a insatisfação pessoal (da ora moradora), assim como das demais pessoas que diz estarem insatisfeitas.
De outro lado, não se compreende porque o condomínio se sujeita a pagar por um Síndico profissional de fora, e não se sujeitaria a pagar por um morador que vem apresentando bons resultados? (vide a reeleição recente)
Nem estamos falando dos interesses que um morador/condômino possui em relação ao seu patrimônio e ao lugar em que mora, e o bem estar que deseja a si e a seus familiares, e aos outros moradores, sem falar no caso concreto que foi a reeleição, possivelmente pelos bons serviços que já vinha realizando.

1. solução
Diante do notório inconformismo, e se há desconforto tanto da ora moradora, como dos demais moradores, como empresa de assessoria do residencial, sugerimos que se entenderem cabível, proponham uma ação judicial impugnando a assembleia, pedindo a sua nulidade ou a sua anulabilidade (depende de análise jurídica), sendo um direito insofismável do condômino em fazê-lo de forma isolada ou em conjunto.

REEMBOLSO AOS COFRES DO RESIDENCIAL PAGAMENTOS HONORÁRIOS SÍNDICA

Como já arguido, as decisões da assembleia são soberanas, não houve impugnação na referida ata/assembleia, restando como antes mencionado, apenas o poder judiciário a ser instado a se manifestar, pela cessação da diferença entre o suposto limite (regimento), observado que o artigo 22 da convenção informa a soberania da assembleia para fixação, e o valor atual pago. Mais uma vez sugerimos a propositura de ação judicial neste sentido, não tendo a Administradora qualquer poder de ingerência no residencial, bem como não é a pessoa endereçada ao possível reembolso, pois a administradora não é a beneficiária dos valores.

APROVAÇÃO PINTURA FACHADA

Salientamos que o problema interno das unidades (bolores, umidade e etc.), são de conhecimento de todos os moradores que participam ativamente das assembleias, e circulam entre os moradores, que há muitas unidades do residencial com referidos problemas, contudo, compete a esses individualmente agirem no exercício de seu direito, contra quem de direito for construindo eles provas em relação aos prejuízos suportados pelos danos causados.
Essas unidades prejudicadas pela falta de manutenção, estão sendo gentis com o residencial, pois como antes mencionado, poderia eles sim, construírem laudos que comprovam que a falta de manutenção externa (há mais de 12 anos) sem uma pintura que se entenda por impermeabilização, é obrigatória e necessária, e que os prejuízos resultantes pela inércia do próprio condomínio geram automaticamente a obrigação de indenizar.
A necessidade de impermeabilizar decorre de análises que já foram realizadas, e observado o lapso entre a construção/entrega já ter passado mais de 12 anos, e como citado as NR (NORMA TÉCNICA) ******* especialmente elucidam os motivos de impermeabilizar/pintar o edifício a cada 04 a 05 anos (portanto a parte técnica a própria NR narra os motivos).
Depois a grosso modo e aos próprios olhos de quem olha, vê questão das fissuras, pequenos desplacamentos, que ao longo do tempo potencializam os danos causados a estrutura e as unidades, isso sem falar na estética que desvaloriza o seu próprio patrimônio.
Portanto, não é a Síndica ou administradora que diz que se deve fazer a manutenção (mas uma obrigação legal da Síndica fazê-lo), podendo inclusive ela ser penalizada pela inércia, ante a notória demora na execução de algo que já deveria ter sido realizado há pelo menos 06 ou 07 anos atrás, contudo, se sabe que diante dos gastos com toda a reforma do telhado, a recuperação judicial da construtora, o condomínio ficou sem recursos.
Portanto, não é necessário comprovar por laudo técnico a necessidade de manutenção, a manutenção é obrigatória porque uma parede de concreto, emboço, textura, não resiste a ação do tempo sem que haja essa manutenção cujas normas técnicas delimitam um prazo de 04 a 06 anos (dependendo do material utilizado), pode ser um pouco mais e um pouco menos, mas com certeza jamais 12 anos sem a manutenção devida, basta perguntar a qualquer engenheiro, não havendo com todo o respeito lógica no gasto com laudo.

DA CHAMADA DE CAPITAL ANTECIPADA/EMPRÉSTIMO

Em que pese gravado a assembleia, ficou estabelecido, que os moradores poderiam pagar em 05 parcelas, a vista se preferirem, realizar empréstimos pessoais mais vantajosos (com parentes, amigos, ou instituição financeira afim).
Ou seja, a utilização da garantidora é apenas uma forma de opção, não é a única, da mesma forma antes de fazer a proposta, foi tentado com o SICREDI e também com o Paraná Banco, contudo, declinaram, como se sabe o Banco exige avalista para qualquer modalidade de empréstimo e obviamente a Síndica não aceitaria assumir de forma pessoal a divida de ******* unidades.
Portanto, a garantidora é apenas uma opção, não uma imposição, se qualquer morador conseguir os recursos de outra forma mais vantajosa do que a opção dada em assembleia, tem todo o direito de fazê-lo, não se obrigando com a referida empresa, o condômino como antes mencionado tem livre arbítrio para escolher a melhor forma de pagamento, a garantidora apenas veio convidada pela Síndica para dar o suporte necessário as obrigações decorrentes da obra como um todo, mas ficando a critério do morador a melhor instituição, taxas, que conseguir no mercado.
Portanto, nossa empresa não está insistindo em dar vazão a obra, quem decide em condomínio é a assembleia regularmente constituída e decidiu pela mesma por maioria (na forma da lei).
Fica inclusive a ora condômina a vontade para trazer uma proposta global de outra empresa, melhor que a ofertada, até o início da execução do contrato com a construtora escolhida, lembrando que as pessoas individualmente devem e podem ir em busca de melhores opções.
Portanto, abrimos mão completamente caso encontre alternativa melhor ao residencial, entramos com a proposta com objetivo apenas de auxiliar e por ser obviamente também nossa fonte de negócios, mas acima de tudo pela parceria com o residencial e a convite da Síndica, mas deixamos o condomínio e os condôminos absolutamente a vontade para escolha de outro modelo ou concorrente.
FALHA NO ATENDIMENTO
No site (foi realizado teste), há canais para acesso, há número de telefone, há WhatsApp, se pedir a Síndica ou a portaria, possuem o telefone e contato dos supervisores, portanto o acesso a Flex está disponível, lamentamos que não tenha tentado de forma efetiva. Ficamos à disposição, não importando os canais utilizados.


Não encontramos no site, WhatsApp, supervisão, Email qualquer outra reclamação de morador/condômino sobre os pontos narrados em sua reclamação.
Quanto ao boletim de ocorrência realizado, pedimos que deem continuidade no mesmo para apuração de suas alegações, ciente de suas implicações, diante da inexistência de conhecimento do alegado quanto as falhas legais e apropriação indébita de documentos retirados do condomínio em carro particular da Síndica.
Sua alegação quanto a indicação/indiciação da FLEX não corrobora com a verdade e a realidade narrada. Não temos qualquer conhecimento desses fatos, e com certeza deverá ser provado, para entender a tal apropriação de documentos, lembrando que contratos enviados assinados a Flex, prestação de contas ficam a disponíveis 24 horas por dia a qualquer morador nos sistemas da Flex, podendo inclusive ser baixado via PDF em seu computador.

SUGESTÃO
Portanto, nossa sugestão é dar continuidade ao boletim de ocorrência oferecendo a denúncia tanto da Síndica como da Flex (pois deve existir prova do alegado), bem como isolada ou de forma conjunta com os diversos moradores/condôminos insatisfeitos proporem as ações que julguem competentes, com os devidos pedidos de nulidade ou anulabilidade das assembleias/atas e demais questionamentos.
Ficamos a disposição novamente em todos os canais, e esperamos sinceramente termos explicado de forma técnica nossa visão sobre todos os fatos narrados, lembrando mais uma vez, que todos os questionamentos, assim como a posição técnica da administradora, ficam sob análise do poder judiciário que poderá obviamente ter outro entendimento, do qual respeitaremos!

FLEX CONDOMÍNIOS ADMINISTRADORA LTDA.