Problema com janela e cobrança integral de aluguel após reparo insatisfatório em apartamento
Em réplica
Porto Alegre - RS
27/03/2026 às 11:14
ID: 244489933
Estou enfrentando um problema grave com a imobiliária responsável pela administração do meu apartamento em Porto Alegre/RS, e a situação já ultrapassou todos os limites razoáveis de prazo e solução.
No dia 13/02/2026, durante um temporal, a janela do meu quarto (12 andar) se desprendeu e caiu, deixando o imóvel com um vão aberto, expondo o ambiente a vento, chuva, barulho e risco de segurança.
O reparo demorou cerca de 25 dias para ser iniciado, período em que o apartamento permaneceu com habitabilidade reduzida.
Após a intervenção técnica, o problema NÃO foi resolvido pelo contrário:
- a janela foi apenas recolocada, sem troca das dobradiças, que continuam enferrujadas e tortas;
- foi instalado um pino improvisado, pois não havia peça adequada;
- a maçaneta, que antes funcionava, foi danificada durante o atendimento e posteriormente caiu, impossibilitando o fechamento da janela;
- hoje, a janela NÃO FECHA corretamente, o que agrava ainda mais o risco, especialmente por se tratar de um 12 andar;
- os próprios prestadores informaram que o modelo da janela é antigo e que não existem peças para reposição.
Ou seja: foi feito um reparo paliativo, sem qualquer solução definitiva.
Mesmo após diversas notificações formais, a imobiliária:
- não apresentou solução definitiva para o problema;
- não forneceu prazo concreto para resolução;
- não respondeu adequadamente às solicitações;
- ignorou o pedido de abatimento proporcional do aluguel.
Para piorar, foi emitido o boleto de aluguel no valor integral (R$ 1.527,49), sem qualquer abatimento, mesmo com o imóvel em condições inadequadas de uso.
Tentei pagar apenas a parte correta (sem o aluguel), mas o sistema bancário não permite pagamento parcial de boleto, e até o momento a imobiliária não forneceu alternativa nem boleto corrigido.
Importante destacar que, conforme a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o locador é obrigado a manter o imóvel em condições de uso, e o locatário tem direito a abatimento proporcional quando há falha que compromete a habitabilidade exatamente o que está acontecendo. Além disso, este tipo de desconto é previsto em lei, não dependendo de autorização do proprietário.
Resumo da situação atual:
- janela sem funcionamento adequado
- imóvel com habitabilidade reduzida
- ausência de solução definitiva
- cobrança integral indevida
Solicito com urgência:
1. Solução definitiva para a janela (não paliativa);
2. Aplicação do abatimento proporcional do aluguel;
3. Emissão de boleto corrigido com os valores devidos;
4. Posicionamento claro e prazo para resolução.
Caso não haja solução até o final da próxima semana (03/04/2026), estarei adotando as medidas cabíveis junto ao Juizado Especial Cível.
Aguardo retorno urgente.
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Resposta da empresa
31/03/2026 às 16:07
Prezada Sra. Natália, em relação ao ocorrido envolvendo a janela do imóvel, é importante esclarecer que a Freire Imóveis atua na qualidade de auxiliar da administração da locação, sendo que as decisões relacionadas a reparos, aprovações de orçamentos e respectivos pagamentos são de responsabilidade exclusiva da proprietária do imóvel.
Assim que tomamos conhecimento da situação, prontamente acionamos a proprietária, realizando as intermediações necessárias para viabilizar a execução dos reparos.
Destacamos que, conforme verificado, o evento não comprometeu a habitabilidade do imóvel, tampouco impediu o uso regular do mesmo. Ainda assim, compreendemos a importância do conforto e da plena funcionalidade do imóvel, motivo pelo qual permanecemos buscando, junto à proprietária, a melhor solução técnica para a situação.
Ressaltamos que, em razão das características do item e da necessidade de avaliação técnica, estão sendo analisadas alternativas viáveis para o reparo, sempre mediante aprovação da proprietária, a quem compete a deliberação final sobre a execução e os custos envolvidos.
Seguimos acompanhando a demanda de forma contínua, atuando como intermediadores para a sua resolução.
Permanecemos à disposição.
Réplica do consumidor
02/04/2026 às 21:30
Agradeço o retorno, mas alguns pontos precisam ser esclarecidos.
Embora a imobiliária atue como intermediadora, a prestação de serviço de administração de locação também se submete ao Código de Defesa do Consumidor, o que implica responsabilidade pela condução adequada da demanda e pela solução efetiva do problema apresentado.
Além disso, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) estabelece que o imóvel deve ser mantido em condições de uso ao longo da locação, e que, em caso de reparos que comprometam esse uso por mais de 10 dias, há direito ao abatimento proporcional do aluguel.
No presente caso, não se trata de mera questão de conforto.
A situação envolve:
- queda de parte da janela do quarto durante temporal;
- mais de 30 dias sem solução definitiva;
- reparo paliativo, sem substituição de peças estruturais;
- dano causado durante a intervenção (maçaneta);
- e, atualmente, a janela não fecha corretamente.
Além disso, houve impactos diretos no uso do imóvel:
- privação de descanso adequado, com incidência direta de luz externa (nascer do sol e luminoso noturno do prédio ao lado);
- ruído constante da folha de alumínio remanescente batendo com o vento, inclusive afetando o ambiente interno;
- perda de privacidade, com o quarto exposto a imóveis vizinhos;
- e instabilidade da estrutura, com partes da janela soltas e desalinhadas.
Diante desse cenário, não procede a afirmação de que não houve comprometimento do uso do imóvel. A legislação não exige perda total da habitabilidade, mas sim prejuízo ao uso normal o que está claramente configurado.
Também ressalto que a necessidade de aprovação da proprietária não pode ser utilizada como justificativa para a ausência de solução dentro de prazo razoável, uma vez que tal dinâmica faz parte da relação interna entre imobiliária e locador, não podendo ser transferida ao locatário.
Permaneço no aguardo de:
- solução definitiva para a janela;
- posicionamento claro quanto ao abatimento do aluguel;
- e prazo concreto para resolução.
Caso não haja evolução, a situação será encaminhada ao Juizado Especial Cível.
Sigo aberta à resolução administrativa.