Cobrança Indevida e Má-Fé na Devolução de Chaves de Imóvel Alugado

Olá, Enzo, bom dia!

Agradecemos por compartilhar sua experiência conosco. Sentimos que sua vivência não tenha sido como você esperava, pois nosso objetivo é sempre oferecer um atendimento claro, ágil e respeitoso. Seu relato é importante para que possamos aprimorar nossos processos.

Sobre a rescisão do contrato, gostaríamos de alinhar algumas informações para seguirmos com transparência. Observamos que a desocupação do imóvel e a entrega das chaves já foram realizadas, o que é uma etapa importante. Ao mesmo tempo, o encerramento contratual também envolve outras condições previstas em contrato, especialmente a devolução do imóvel conforme registrado na vistoria de entrada, considerando apenas os desgastes naturais de uso.

Na vistoria de conferência, identificamos que alguns ajustes foram realizados, como a troca de portas e da pia, e isso já foi considerado. Ainda assim, permanecem alguns pontos indicados na vistoria de saída, e neste momento buscamos, junto com você, a melhor forma de tratá-los para concluirmos o processo.

Em relação aos prazos, verificamos que o aviso prévio foi considerado, com encerramento da responsabilidade pela locação em 19/03/2026. Assim, o boleto de rescisão incluirá apenas os valores proporcionais até essa data (aluguel e encargos, como condomínio, conforme o período de uso). Após esse prazo, não haverá novas cobranças de aluguel, permanecendo apenas os ajustes finais relacionados à vistoria.

Conforme alinhado anteriormente por WhatsApp, o boleto de rescisão será encaminhado.

Seguimos à disposição para conversar e construir juntos a melhor solução. Conte com a gente!

Bom dia.

Sobre a questão do encerramento contratual, não pode estar condicionado aos reparos pendentes, conforme estabelecido por lei. Como estamos no âmbito do Direito Civil, as partes encontram-se no mesmo nível no âmbito jurídico e legal, ou seja, não há verticalidade como existe no Direito Administrativo e muito menos pode existir cláusulas contratuais que não estão de acordo com a lei, nesse caso nenhuma área do direito pode violar. Não obstante, como já foi mencionado e prometido que as cobranças da habitação como aluguel, condomínio e luz serão proporcionais até o dia 19, então, há verossimilhança que a lei nesse quesito está sendo cumprida. Digo, verossímil, pois o fato ainda não foi estabelecido. Somente quando o boleto for emitido e de fato estiver proporcional, assim como as demais cobranças como: condomínio e luz. Além do cancelamento imediato das parcelas do seguro-fiança.
Sobre a vistoria, deveras é minha obrigação consertar a parte que me cabe. Todavia, foi pedido consertos de coisas que não têm dano como o boxe do banheiro e troca dos armários da cozinha (caso tenha algo, foi devido ao desgate natural). Espero conseguir resolver essas discordâncias sem a necessidade de adentrar na justiça. Pois, assim como é meu dever fazer os reparos necessário, é o meu direito pagar somente o que me cabe e conforme a lei assim como contestar partes da vistoria como é o caso.

Olá Enzo, boa tarde!

Em relação ao encerramento contratual, entendemos sua colocação e reforçamos que o boleto de rescisão foi encaminhado conforme o período previamente acordado entre as partes, considerando a data final de 19/03, com os valores proporcionais até esse momento. Sobre os pontos de vistoria, compreendemos sua percepção quanto aos reparos. Até o momento, foram encaminhados dois orçamentos para sua análise e, caso você entenda necessário, fique à vontade para apresentar outros orçamentos. Estamos abertos a avaliar conjuntamente, buscando uma solução equilibrada e justa. Nosso objetivo é que todo o processo seja conduzido de forma transparente e respeitosa, considerando os direitos e responsabilidades de ambas as partes.

Seguimos à disposição para analisar, junto com você, todos os pontos da vistoria e avançarmos na finalização da locação da melhor forma possível para todos os envolvidos.

Prezados,

Em relação à vistoria e aos orçamentos apresentados, reforço meu posicionamento já exposto anteriormente: estou disposto a arcar apenas com eventuais danos que ultrapassem o desgaste natural do imóvel, conforme previsto na legislação aplicável.

Ressalto que custos decorrentes de desgaste natural e estrutural são de responsabilidade do proprietário, não cabendo sua imputação ao locatário.

Destaco ainda que, conforme temos tratado por e-mail, venho buscando resolver a questão dos orçamentos de forma colaborativa e transparente. No entanto, houve mudança de conduta por parte de vocês ao informarem que o proprietário já teria iniciado os reparos, mesmo sem conclusão do alinhamento prévio sobre os itens e valores, o que prejudica a análise adequada e consensual da situação.

Além disso, registro que encaminhei comunicação por e-mail sobre esses pontos e não obtive retorno até o momento, o que tem dificultado o avanço da resolução.

No que se refere ao encerramento do seguro-fiança, ressalto que fui informado anteriormente de que o procedimento seria realizado, porém houve posterior recuo desse posicionamento, sem justificativa clara. Sigo, até o momento, sem retorno objetivo quanto a essa questão.

Permaneço no aguardo de esclarecimentos e da regularização dos pontos mencionados, a fim de que possamos concluir a rescisão de forma justa, transparente e dentro dos parâmetros legais.

Atenciosamente,

*****

Boa tarde, Enzo!
Agradecemos pelo seu retorno e pela forma como você tem conduzido a tratativa até aqui.

Gostaríamos de reforçar que a Gralha Imóveis atua como intermediadora na relação entre proprietário e inquilino, buscando sempre soluções equilibradas e justas para ambas as partes, com transparência e diálogo ao longo de todo o processo.

Compreendemos o seu posicionamento em relação ao desgaste natural decorrente do uso do imóvel, esse é um ponto importante e sempre considerado em nossas análises. No entanto, após avaliação comparativa entre a vistoria de entrada, o período de ocupação e as condições atuais do imóvel, foram identificadas situações que, tecnicamente, ultrapassam o desgaste natural esperado, especialmente em relação aos itens que se encontram danificados.

Reconhecemos e valorizamos sua iniciativa em apresentar propostas para resolução, o que demonstra sua intenção em conduzir o processo de forma colaborativa. Por outro lado, o proprietário, ao analisar as condições e os orçamentos, optou por não aceitar a proposta apresentada, entendendo ser necessário realizar os reparos para viabilizar a liberação do imóvel para nova locação no menor prazo possível.

Diante disso, e considerando a necessidade de ressarcimento dos custos envolvidos, o acionamento da garantia contratual torna-se necessário neste momento, principalmente pela ausência de consenso entre as partes quanto aos valores e responsabilidades.

Em relação ao seguro-fiança, sua manutenção até a finalização completa da rescisão segue as condições contratuais, garantindo a cobertura de eventuais pendências até a conclusão integral do processo.

Reforçamos que seguimos à disposição para manter uma tratativa transparente, buscando a melhor condução para todas as partes envolvidas. Nosso objetivo é que a finalização da locação ocorra de forma equilibrada e dentro dos parâmetros legais e contratuais.

Ficamos à disposição!

Att,
Gabriela de Albuquerque - Gerente de Comunicação

Prezada Gabriela,

Agradeço o retorno.

Entendo o posicionamento exposto, porém observo que a manifestação apresentada permanece genérica e não esclarece, de forma individualizada, quais itens efetivamente ultrapassariam o desgaste natural, tampouco apresenta fundamentação técnica específica que demonstre a responsabilidade do locatário em cada caso.

A mera comparação entre fotos da vistoria de entrada e saída, desacompanhada de laudo técnico detalhado ou justificativa individualizada dos danos apontados, não é suficiente para atribuir automaticamente ao inquilino a responsabilidade pelos valores cobrados, especialmente quando parte dos itens contestados decorre de uso ordinário e desgaste natural do tempo.

Ressalto ainda que a concordância ou discordância do proprietário em relação à proposta apresentada não se sobrepõe aos limites legais da responsabilidade do locatário. A vontade unilateral do proprietário, por si só, não constitui fundamento bastante para imputação automática de valores contestados, nem para transferência integral desses custos ao inquilino sem comprovação objetiva.

Da mesma forma, considerando que a imobiliária atua como intermediadora da relação locatícia, o acionamento do seguro-fiança não pode se basear exclusivamente na discordância do proprietário, mas deve estar amparado em comprovação clara, individualizada e juridicamente fundamentada dos valores efetivamente devidos.

Solicito, portanto:

1. A discriminação individual de cada item cobrado, com indicação objetiva do motivo pelo qual não se enquadra como desgaste natural;


2. A comprovação documental dos custos efetivamente realizados ou contratados, com notas, laudos ou orçamentos detalhados;


3. Esclarecimento sobre o motivo de os reparos terem sido iniciados antes da conclusão consensual da análise, impossibilitando eventual contraposição adequada;


4. Posicionamento específico sobre o e-mail anteriormente encaminhado e ainda não respondido.



Permaneço aberto à resolução consensual, desde que baseada em documentação idônea e compatível com os limites legais da responsabilidade locatícia.

Boa tarde, Enzo!

Gostaríamos de esclarecer que a vistoria é realizada por um profissional especializado, constituindo um laudo técnico baseado na comparação entre o estado do imóvel registrado na vistoria inicial e na vistoria final, ambas devidamente documentadas por fotos.

Esse laudo é utilizado como referência para a identificação dos pontos que demandam adequação, sempre considerando o desgaste natural decorrente do uso.

Reforçamos que, ao longo de todo o processo, foram realizadas tentativas de alinhamento, com a apresentação dos apontamentos, orçamentos e abertura para contraposição, visando a construção de uma solução consensual.

A Gralha Imóveis, na condição de intermediadora, mantém o compromisso de conduzir as tratativas com equilíbrio, buscando a melhor solução possível para ambas as partes, com base nos critérios contratuais e nas informações técnicas disponíveis.

Diante disso, entendemos que os esclarecimentos já foram prestados dentro do escopo deste atendimento. Para avançarmos de forma mais objetiva, nos colocamos à disposição para uma reunião presencial, onde poderemos analisar conjuntamente os pontos da vistoria e as responsabilidades envolvidas.

Permanecemos à disposição para agendamento.

Att,
Gabriela de Albuquerque.

Prezada Gabriela,


Agradeço o retorno.
Compreendo a colocação quanto à vistoria realizada. No entanto, reitero que a simples comparação entre vistoria inicial e final, ainda que acompanhada de fotos, não supre a necessidade de fundamentação técnica individualizada dos itens cobrados, especialmente para distinguir desgaste natural e estrutural de eventual dano por mau uso.
Nos termos do art. 23, inciso III, da Lei n 8.245/91 (Lei do Inquilinato), o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal. Dessa forma, apenas danos que ultrapassem o desgaste natural podem ser imputados ao locatário, o que exige comprovação objetiva.
Até o momento, não foi apresentado laudo técnico detalhado que comprove, de forma individualizada, que os danos apontados decorreram de uso indevido, tampouco a justificativa técnica para as soluções propostas.
Adicionalmente, ressalto que, mesmo diante das contestações apresentadas, a garantia junto à seguradora foi acionada e a cobrança já está em andamento, sem que tenha havido análise conclusiva e transparente dos pontos divergentes.
Registro também que, no início das tratativas, estava sendo realizada apuração das causas dos supostos danos. Contudo, houve mudança de conduta com a realização dos reparos junto ao proprietário antes da conclusão dessa análise, o que compromete a adequada verificação técnica da origem dos danos, ainda que se considere o risco de vacância.
Além disso, apesar das tentativas de solução, não foi estabelecido prazo objetivo para apresentação de documentação técnica, o que tem prolongado a tratativa sem avanço concreto.
Ressalto ainda que os valores apresentados se mostram, em diversos itens, acima dos preços praticados no mercado. Inclusive, solicitei a apresentação de um terceiro orçamento para validação dos custos, o que não foi atendido. Foram apresentados apenas dois orçamentos, sendo um significativamente superior e outro ligeiramente inferior, o que pode induzir a uma percepção distorcida de vantagem, sem refletir necessariamente a realidade de mercado.
Dessa forma, solicito expressamente a apresentação de laudo técnico individualizado que contenha, no mínimo:
Identificação objetiva de cada dano
Fundamentação de que ultrapassa o desgaste natural
Indicação do nexo com mau uso
Justificativa técnica para a solução adotada
Detalhamento dos custos, com compatibilidade aos valores de mercado
Solicito, ainda, que seja informado prazo objetivo para apresentação do referido laudo técnico. Na ausência de retorno ou comprovação adequada, resguardo-me o direito de adotar as medidas cabíveis para defesa dos meus direitos.
Quanto à sugestão de reunião presencial, informo que, em razão do meu horário de trabalho durante a semana, não tenho disponibilidade, razão pela qual solicito que a tratativa seja mantida por meio escrito.
Reitero meu posicionamento:
Reconheço:
Limpeza do imóvel, em valor compatível com o mercado
Substituição das bases de cama
Instalação da fechadura
Reparo pontual da parte inferior da porta do banheiro
Não reconheço os demais itens, por ausência de comprovação técnica suficiente ou por se tratarem de desgaste natural decorrente do uso.
Permaneço à disposição para solução dos itens efetivamente devidos.

Olá Enzo,

Agradecemos por compartilhar seu posicionamento e pelos pontos trazidos ao longo das nossas conversas.

Queremos muito poder te apoiar na análise e na melhor resolução da situação. Para isso, precisamos contar com a continuidade da comunicação por meio dos nossos canais oficiais, que são os espaços adequados para conduzir a avaliação técnica com o cuidado e a atenção necessários, incluindo questões relacionadas às vistorias e possíveis divergências.

Seguimos totalmente à disposição para dar andamento ao atendimento e encontrar, junto com você, o melhor encaminhamento.

Ficamos no aguardo do seu contato por um dos nossos canais diretos, o qual já conversamos anteriormente.

Att,
Gabriela de Albuquerque - Gerente de Comunicação

Prezada Gabriela,

Agradeço o retorno.
Informo que recebi, por e-mail, a formalização da desocupação com a mera discriminação de valores. No entanto, ressalto que a simples apresentação de itens e respectivos custos, os quais inclusive se mostram em diversos pontos acima dos preços praticados no mercado, não supre a necessidade de comprovação técnica dos danos.
Reitero que, nos termos do art. 23, inciso III, da Lei n 8.245/91, o locatário não responde por deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel, sendo indispensável a demonstração objetiva de que os danos ultrapassam esse limite e decorrem de mau uso.
Ressalto ainda que já solicitei formalmente, por e-mail, a apresentação de laudo técnico individualizado, com fundamentação por item, e não obtive retorno. Inclusive, meus e-mails foram ignorados por duas funcionárias ao solicitar essa documentação, o que tem prejudicado a adequada condução da tratativa e o esclarecimento dos fatos.
Dessa forma, reitero a solicitação do laudo técnico individualizado.
Estabeleço o prazo de 5 dias úteis para o envio do referido laudo, contendo: Identificação objetiva dos danos
Comprovação de que ultrapassam o desgaste natural
Nexo com eventual mau uso
Justificativa técnica das soluções adotadas
Compatibilidade dos valores com o mercado
Ressalto que a simples comparação entre vistorias, sem fundamentação técnica detalhada, não atende aos requisitos mínimos para imputação de responsabilidade.
Caso não haja a devida comprovação dentro do prazo estabelecido, não restará alternativa senão a adoção das medidas judiciais cabíveis para resguardar meus direitos, inclusive para discutir eventual cobrança indevida.
Destaco ainda que eventual negativação do meu nome com base em valores não comprovados poderá ensejar responsabilização por danos morais, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil, que tratam do dever de reparar danos decorrentes de ato ilícito.
Nesse sentido, a jurisprudência é pacífica no entendimento de que a inscrição indevida em cadastros restritivos de crédito configura dano moral presumido (in re ipsa), ou seja, independe de comprovação de prejuízo concreto, bastando a irregularidade da cobrança.
Permaneço à disposição para solução consensual quanto aos itens efetivamente devidos, desde que devidamente comprovados.

Prezada Gabriela,

Considerando que o prazo concedido de 5 dias úteis para apresentação do laudo técnico individualizado transcorreu sem qualquer resposta ou envio da documentação solicitada, fica evidente a ausência de comprovação técnica suficiente para os valores cobrados.
Reitero que a simples discriminação de valores e a comparação entre vistorias não substituem a necessidade de demonstração objetiva de que os supostos danos ultrapassam o desgaste natural do imóvel, conforme previsto no art. 23, inciso III, da Lei n 8.245/91.
Também não houve retorno quanto às reiteradas solicitações de cancelamento do seguro-fiança, que permanece gerando cobranças mensais em meu cartão de crédito mesmo após a desocupação do imóvel.
Ressalto que reconheço apenas os itens já anteriormente indicados como decorrentes de mau uso, desde que observados valores compatíveis com o mercado. Os demais itens, por se tratarem de desgaste natural ou por ausência de comprovação técnica adequada, não são de minha responsabilidade.
Além disso, todas as minhas tentativas de negociação dos orçamentos foram ignoradas, inclusive quanto ao pedido de terceiro orçamento e à demonstração de que os valores apresentados estavam acima do preço de mercado.
Diante da ausência de resposta, da manutenção da cobrança sem fundamentação adequada e da continuidade do seguro-fiança sem justificativa clara, dou por encerrada a tentativa de resolução administrativa.
A partir deste momento, adotarei as medidas cabíveis para resguardar meus direitos, inclusive pela via judicial, para discussão da inexigibilidade dos valores cobrados, cancelamento definitivo do seguro-fiança e eventual reparação por prejuízos decorrentes.

Bom dia Enzo,

Antes de encerrarmos o caso, sentimos muito que a sua experiência não atendeu às expectativas. Ao mesmo tempo, precisamos reforçar que é necessário seguirmos as condições estabelecidas em contrato, que orientam a condução deste processo.
Ao revisarmos o processo, observamos que as vistorias inicial e final foram realizadas por profissionais terceirizados, especializados na elaboração de laudos técnicos. Nessas análises, foi feita uma comparação entre o estado do imóvel no início e ao final da locação.

A partir dessa avaliação, foram identificados alguns itens com condições diferentes das registradas inicialmente, que, segundo o laudo técnico, vão além do desgaste considerado natural pelo uso.

Entendemos que você solicitou a realização de um novo laudo técnico. Neste momento, considerando que os documentos já foram elaborados por profissionais habilitados e seguem os critérios técnicos aplicáveis, não temos previsão de uma nova contratação, pois o documento apresentado já é o correto.

Sobre os registros fotográficos comparativos, reconhecemos a importância desse material para a sua análise. Embora não seja possível anexá-los por este canal, eles já foram encaminhados diretamente a você, buscando a transparência no processo.

Diante disso, seguimos com a cobrança dos reparos relacionados aos itens que permaneceram pendentes na entrega do imóvel, conforme já informado anteriormente.

Nosso interesse é manter uma comunicação clara e encontrar uma solução equilibrada para ambas as partes. Ficamos à disposição para conversar sobre os valores apresentados e esclarecer quaisquer pontos com base nas informações técnicas já compartilhadas.

Atenciosamente,
Gabriela de Albuquerque - Gerente de Comunicação