Cobrança indevida de multas por infração de estacionamento e falta de resposta administrativa

À Riema Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Reclamação Formal sobre o Procedimento de Aplicação de Penalidades Relacionadas ao Estacionamento

Eu, Mengjue Zheng, coproprietária da unidade 312B do Condomínio Helbor Grand Home Patteo Klabin, venho, por meio desta, apresentar reclamação formal acerca do procedimento adotado pela administração em relação às infrações de estacionamento atribuídas à minha unidade, da aplicação das penalidades, do procedimento de notificação e da posterior cobrança judicial dos valores controvertidos.

I Dos fatos

Conforme os documentos emitidos pela própria administração do condomínio:

Em 31 de março de 2026, foi registrada a primeira ocorrência relacionada ao estacionamento, sob a alegação de utilização de vaga destinada à Torre C.

Em 06 de abril de 2026, foi emitida a notificação de advertência (Notificação), informando que, em caso de reincidência, poderia ser aplicada multa.

Em 01 de abril de 2026, a administração registrou uma nova ocorrência.

Em 13 de abril de 2026, foi aplicada multa referente à ocorrência de 01 de abril de 2026, sob o fundamento de que a unidade já havia sido advertida anteriormente.

Na mesma data, foi registrada outra ocorrência.

Em 15 de abril de 2026, foi aplicada nova multa referente à ocorrência registrada em 13 de abril de 2026.

Esclareço que não questiono o direito do condomínio de fiscalizar e preservar a ordem nas áreas comuns, mas sim a regularidade do procedimento adotado neste caso específico.

II Da ausência de oportunidade para correção da conduta

A própria documentação emitida pelo condomínio demonstra que:

a primeira ocorrência foi registrada em 31 de março de 2026;

a notificação de advertência somente foi emitida em 06 de abril de 2026;

entretanto, a ocorrência posteriormente considerada como "reincidência" ocorreu em 01 de abril de 2026, sendo objeto da multa aplicada em 13 de abril de 2026.

Dessa forma, quando ocorreu a suposta reincidência, o procedimento de notificação referente à primeira ocorrência ainda não havia sido concluído.

A finalidade da advertência é justamente informar o condômino acerca da irregularidade constatada e proporcionar oportunidade razoável para adequação da conduta.

No presente caso, contudo, a penalidade foi aplicada com fundamento em uma reincidência ocorrida antes da emissão da própria advertência.

Por essa razão, entende-se que a finalidade preventiva da notificação não foi efetivamente observada, circunstância que merece reavaliação.

III Da falha no procedimento de notificação

A unidade é registrada em nome de meu marido e no meu nome, sendo ambos coproprietários.

Desde a aquisição do imóvel, todas as comunicações relevantes do condomínio sempre foram encaminhadas simultaneamente aos e-mails de ambos os proprietários.

Entretanto, a notificação de advertência referente ao presente caso foi enviada exclusivamente ao e-mail de meu marido, sem qualquer encaminhamento ao meu endereço eletrônico.

Por outro lado, ambas as multas foram posteriormente encaminhadas diretamente ao meu e-mail.

Esse fato demonstra que a administração possui e utiliza regularmente meu endereço eletrônico, tendo deixado de incluí-lo apenas na comunicação da advertência.

Tratando-se de comunicação que poderia resultar na aplicação de penalidades, entende-se que seria recomendável que todos os coproprietários fossem formalmente notificados.

IV Da responsabilidade administrativa na gestão do acesso de prestadores de serviço

As ocorrências em questão envolvem veículos de prestadores de serviço que ingressaram na garagem do condomínio.

Prestadores de serviço não são moradores do condomínio e, naturalmente, não possuem conhecimento prévio sobre a divisão das vagas entre as torres e demais regras internas de estacionamento.

Como responsável pela administração das áreas comuns e pelo controle de acesso de veículos, compete também ao condomínio adotar medidas razoáveis para orientar prestadores de serviço quanto às regras de utilização da garagem.

Entretanto, os documentos apresentados não demonstram que tenham sido fornecidas orientações específicas acerca das restrições existentes, nem indicam a adoção de medidas preventivas destinadas a evitar esse tipo de ocorrência.

Dessa forma, entende-se que a análise do caso deve considerar não apenas a conduta atribuída à unidade, mas também a forma como o procedimento de orientação e fiscalização foi conduzido pela própria administração.

V Da ausência de resposta à reclamação administrativa

Assim que tomei conhecimento das multas, apresentei reclamação formal à administração do condomínio, solicitando esclarecimentos e a reavaliação das penalidades.

Entretanto, até a presente data, não recebi qualquer resposta oficial.

Apesar da inexistência de manifestação sobre a reclamação apresentada, a administração optou, em agosto de 2026, por encaminhar o caso diretamente a um escritório de advocacia para cobrança judicial dos valores controvertidos.

Entendo que uma solução administrativa, precedida da análise da reclamação apresentada pelo condômino, seria mais compatível com os princípios da boa-fé, da cooperação e da solução consensual dos conflitos.

VI Da controvérsia quanto ao boleto condominial

Considerando que o boleto condominial referente ao mês de maio de 2026 já incluía os valores das multas objeto desta controvérsia, suspendi temporariamente o pagamento dessa cobrança enquanto aguardava a apreciação da reclamação administrativa.

Esclareço que essa medida não representa recusa ao pagamento das contribuições condominiais nem inadimplência deliberada.

Minha intenção sempre foi apenas discutir os valores controvertidos antes de efetuar o respectivo pagamento.

VII Dos pedidos

Diante do exposto, solicito:

A reanálise da multa aplicada em 13 de abril de 2026, com o consequente cancelamento da penalidade, considerando que a suposta reincidência ocorreu antes da emissão da advertência referente à primeira ocorrência.

A reavaliação da multa aplicada em 15 de abril de 2026, considerando conjuntamente as circunstâncias do caso, as falhas no procedimento de notificação e os aspectos relacionados à gestão administrativa da garagem.

O fornecimento de manifestação oficial, por escrito, esclarecendo por que a notificação de advertência não foi encaminhada simultaneamente a todos os coproprietários da unidade.

A suspensão da cobrança dos valores controvertidos e das medidas judiciais correspondentes até a conclusão da análise desta reclamação.

A revisão dos procedimentos internos de notificação e da gestão do acesso de prestadores de serviço, de forma a evitar situações semelhantes no futuro.

VIII Considerações finais

Reitero que jamais tive a intenção de descumprir minhas obrigações condominiais e continuo plenamente disposta a cumprir todos os deveres que me cabem como coproprietária.

A presente reclamação não busca questionar o poder de fiscalização do condomínio, mas sim assegurar que o exercício desse poder observe os princípios da transparência, da boa-fé, da razoabilidade e da justiça, especialmente quando a aplicação de penalidades depende do adequado cumprimento do procedimento de notificação.

Confio que a Riema Empreendimentos Imobiliários Ltda. analisará os fatos apresentados de forma imparcial, apresentará resposta formal à presente reclamação e adotará as providências necessárias para solucionar esta controvérsia de maneira justa e equilibrada.

Atenciosamente,

Mengjue Zheng