Reclamação em réplica

Em réplica

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Osasco - SP

22/07/2025 às 09:11

ID: 222671517

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Conforme informado em ligação telefônica atendida pela Sra. Daniele, recebemos uma multa sem que houvesse notificação prévia. Solicitamos ao condomínio o comprovante de envio da referida notificação, mas a Sra. Síndica ***** alegou que o comunicado foi encaminhado por e-mail ao proprietário do imóvel, sem, no entanto, apresentar qualquer recibo ou prova válida de envio.

Importa esclarecer que, ao nos mudarmos para o condomínio, foi entregue à administração uma cópia do Contrato de Locação, no qual consta expressamente que o inquilino é o responsável direto pelo imóvel e pelas obrigações condominiais. Ressalto ainda que, mensalmente, recebo em meu e-mail cadastrado toda a documentação e os boletos referentes ao condomínio, não havendo justificativa para que a notificação de advertência não tenha sido encaminhada diretamente a mim a não ser, à luz do comportamento da Síndica, com o intuito de causar desconforto entre as partes do contrato de locação.

Adicionalmente, conforme o Art. 142, 1 do Regimento Interno, "o condômino infrator será advertido e, em caso de reincidência, multado". No entanto, não houve qualquer advertência prévia, tampouco comprovação de reincidência, o que torna a multa indevida.

Quanto ao conteúdo da penalidade, observa-se que foi mencionado que o animal deveria circular exclusivamente pelo elevador de serviço. No entanto, o condomínio não dispõe de elevadores dessa natureza, tornando a exigência inexequível. A notificação também não apresentou orientações quanto ao prazo para defesa nem indicou canais adequados para contato ou contestação, ferindo, portanto, o direito à ampla defesa.

Esclareço ainda que não há no condomínio espaço apropriado para gatos, existindo apenas uma área destinada a cães. O local onde a foto do animal foi registrada encontra-se interditado e, no momento em que o gatinho tomava sol, meu esposo estava no quiosque ao lado, supervisionando-o. A imagem foi capturada por uma moradora, sem nossa autorização, e em uma área onde não há câmeras de monitoramento.

Informo também que, embora não tenha recebido a notificação, recebi a cobrança do boleto referente ao mês de julho de 2025 como se o valor não tivesse sido quitado. Entretanto, o pagamento foi devidamente efetuado, descontando-se o valor da multa indevida.

Diante da ausência de orientação formal para apresentação de recurso, encaminhei minha contestação para o e-mail *****, que, infelizmente, foi ignorado.

A questão foi, portanto, levada ao Juizado Especial, uma vez que a Síndica, embora ciente de que sua conduta é irregular, insiste em manter a cobrança da multa. Reitero, mais uma vez, ao Grupo Santana o pedido de exclusão da referida penalidade, a fim de encerrar definitivamente a questão, considerando que a administradora é co-responsável pela cobrança indevida.

Sem mais, aguardamos um posicionamento justo e equilibrado quanto à revogação da referida multa.

Atenciosamente

*****
apto *****
Morador locatário

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Resposta da empresa

14/04/2026 às 20:53

Prezada(o) Sr.(a),
Inicialmente, registramos que o Grupo Santana recebeu a manifestação e esclarece, de forma objetiva e transparente, os pontos levantados, observando rigorosamente a legislação condominial, a convenção, o regimento interno e os limites legais da atuação da administradora.

1. Da atuação da Administradora
A administradora não exerce poder de polícia, julgamento ou decisão sobre infrações condominiais. Sua atuação é estritamente administrativa, limitada à execução das deliberações do síndico, que é o representante legal do condomínio, conforme dispõe o art. 1.348 do Código Civil. Dessa forma:
A administradora apenas recepciona reclamações que sejam formalmente validadas e autorizadas pelo síndico;
Somente após essa validação são emitidas advertências ou notificações, sempre por determinação da autoridade condominial;
A administradora não decide, não julga e não aplica penalidades por conta própria.

2. Do direito de defesa e análise de recursos
Quando o morador apresenta contestação ou recurso, a administradora encaminha integralmente o pedido ao síndico e, quando aplicável, ao conselho, para análise do mérito.
Importante esclarecer que:
A decisão sobre deferimento ou indeferimento do recurso não compete à administradora;
Caso o recurso seja deferido, a penalidade é cancelada por decisão do síndico;
Caso seja indeferido, a penalidade é mantida, por decisão exclusiva da autoridade condominial.
A administradora não possui autorização legal ou contratual para cancelar multas ou alterar decisões do síndico.

3. Da forma de comunicação e responsabilidade pelo envio de notificações
As notificações e advertências são emitidas conforme os dados cadastrais informados ao condomínio, sendo responsabilidade do condômino manter seus dados atualizados.
No caso de unidades locadas:
O proprietário permanece como responsável legal perante o condomínio, ainda que exista contrato de locação;
O envio de comunicações ao proprietário não caracteriza irregularidade, estando em conformidade com a legislação condominial e civil.
A administradora não tem ingerência sobre a escolha do destinatário definida pelo síndico, tampouco pode alterar esse procedimento unilateralmente.

4. Da multa e da taxa condominial
Esclarecemos que não é permitido o pagamento da taxa condominial com a exclusão unilateral de multa, ainda que o morador discorde da penalidade.
A legislação e a prática condominial determinam que:
A taxa deve ser quitada integralmente;
Eventual discussão sobre multa deve ocorrer por recurso administrativo, assembleia ou via judicial, nunca por compensação ou desconto unilateral.

5. Da alegação de co-responsabilidade da administradora
Não procede a alegação de co-responsabilidade da administradora.
A administradora:
Não aplica multas por decisão própria;
Não mantém penalidades por vontade própria;
Não impede o exercício de defesa, limitando-se a encaminhar as manifestações ao síndico.
Portanto, qualquer discussão sobre a validade ou não da penalidade deve ser direcionada exclusivamente ao condomínio, representado por seu síndico.

6. Do ajuizamento da demanda
O Grupo Santana respeita o direito constitucional de acesso ao Judiciário e prestará todos os esclarecimentos necessários no foro adequado, caso seja formalmente acionado, reafirmando que sua atuação sempre se deu dentro da legalidade, transparência e dos limites contratuais.

7. Considerações finais
Reiteramos que a administradora:
Atua com imparcialidade;
Observa rigorosamente a legislação vigente;
Não possui poder decisório sobre penalidades;
Não pode revogar multas sem autorização expressa do síndico ou deliberação assemblear.

Permanecemos à disposição para prestar esclarecimentos administrativos, sempre respeitando os limites legais de nossa atuação.
Atenciosamente,
Grupo Santana Gestão Administrativa e Condominial

Réplica do consumidor

15/04/2026 às 11:27

Mensagem: Vocês têm muitos esclarecimentos, não é verdade? Vocês são tão eficientes que responderam a reclamação 6 meses depois do ocorrido. Aproveito para esclarecer que essa administradora recebi para prestar esse serviço e são corresponsáveis na aplicação das multas.
Porém tudo já foi resolvido na Juizado de pequenas causas e a multa foi cancelada.