Vício oculto e alagamento em apartamento novo da Helbor Patteo Bosque Maia, com descaso da construtora.

Olá, Sr. Gerson, boa tarde.
Esperamos que esteja bem.

Lamentamos os transtornos relatados e compreendemos a preocupação diante da ocorrência mencionada. Contudo, após a verificação realizada, não foram identificados elementos técnicos que caracterizem a situação como vício oculto, falha estrutural ou falha de projeto atribuível à construtora.

Em 20/08/2026, durante uma reunião com o Engº Val, profissional contratado pelo condomínio, enquanto a construtora Toledo Ferrari tratava de itens relacionados às áreas comuns do empreendimento, foi solicitado que a construtora o acompanhasse em uma vistoria na unidade A_041, em razão do relato de retorno de água pelo ralo do terraço.

Na ocasião, foi esclarecido que o empreendimento já se encontrava fora do período de garantia. Ainda assim, a construtora acompanhou a vistoria para verificar a situação relatada. Durante a visita, não foi constatada presença de água ou qualquer indício de ocorrência no terraço, tampouco foram identificados elementos que permitissem caracterizar uma falha construtiva no sistema. Diante do relato apresentado, foi considerada a possibilidade de eventual obstrução na prumada de águas pluviais.

Posteriormente, em 01/09/2026, a construtora prestou orientações ao Engº Val, por meio de WhatsApp, quanto à localização da prumada de águas pluviais responsável pela coleta da água dos terraços do final 1 da Torre A, bem como quanto à necessidade de realização das manutenções e limpezas periódicas do sistema, conforme as orientações estabelecidas no Manual das Áreas Comuns.

É importante esclarecer que o fato de a unidade ter sido adquirida em sua configuração original e não ter sido anteriormente habitada não é suficiente para caracterizar a ocorrência como vício oculto. Para essa caracterização, seria necessária a constatação de uma anomalia de origem construtiva, o que não ocorreu na vistoria realizada.

Além disso, o empreendimento encontra-se fora do período de garantia. O Habite-se da Torre A foi emitido em 29/03/2021 e, considerando o período transcorrido desde então, a edificação possui aproximadamente 5 anos e 6 meses de habite-se. Dessa forma, a situação relatada não possui cobertura de garantia.

Ressalta-se ainda que a manutenção preventiva e periódica das instalações e sistemas do empreendimento é de responsabilidade do condomínio. O Manual das Áreas Comuns, em sua página 134, estabelece, entre as manutenções preventivas anuais, a realização da limpeza dos desvios de prumadas hidráulicas nos pavimentos térreo e subsolo, bem como a verificação das tubulações, incluindo a identificação de eventuais obstruções e a adoção das medidas necessárias para a manutenção de sua integridade.

Assim, uma eventual obstrução em prumada de águas pluviais está relacionada à necessidade de manutenção e conservação do sistema, não sendo possível atribuir tal ocorrência, sem evidência técnica nesse sentido, a vício construtivo ou falha de projeto.

Conforme nosso contato, o condomínio informou que foram realizadas as manutenções necessárias na prumada. Dessa forma, reforçamos que eventuais serviços de limpeza, desobstrução, manutenção ou reparo que se façam necessários são de responsabilidade do condomínio, assim como eventuais danos decorrentes da ocorrência no interior da unidade. Não há, portanto, cobertura pela Assistência Técnica da Toledo Ferrari para os reparos internos mencionados, considerando o decurso do prazo de garantia e a responsabilidade do condomínio pela manutenção preventiva e conservação do sistema.

Diante dos elementos verificados, a reclamação é considerada não procedente para atendimento pela Assistência Técnica da Toledo Ferrari, uma vez que não foi constatada falha construtiva durante a vistoria, a situação relatada não se encontra amparada pelo prazo de garantia e a manutenção preventiva do sistema compete ao condomínio.

Da mesma forma, não é possível atribuir à construtora responsabilidade pelos prejuízos materiais mencionados, uma vez que não foi constatada relação entre os danos relatados e qualquer falha construtiva de responsabilidade da construtora.

Lamentamos a insatisfação relatada e reforçamos que a construtora prestou o atendimento e as orientações pertinentes, mesmo diante de o empreendimento já se encontrar fora do período de garantia.

Atenciosamente,
Central do Cliente.

Boa tarde. Conforme tratado anteriormente, o problema ocorreu através de vício oculto junto à construção e não por obstrução de falta de manutenção já que o apartamento em questão NUNCA foi habitado. Como vejo que a construtora pretende se exibir de consequente responsabilidade, a partir de agora tomarei outras medidas cabíveis. Grato.

Olá, Sr. Gerson, boa tarde.

Agradecemos o retorno e, diante de sua manifestação, reforçamos os esclarecimentos já prestados.

Conforme informado pelo senhor durante nosso contato, o condomínio realizou os reparos e as manutenções necessárias na prumada de águas pluviais. Dessa forma, a própria informação apresentada confirma que houve uma intervenção relacionada ao sistema de responsabilidade do condomínio, não sendo possível, a partir disso, atribuir automaticamente a ocorrência a um suposto vício oculto de construção.

Esclarecemos ainda que o fato de a unidade nunca ter sido habitada não afasta a responsabilidade do condomínio pela manutenção e conservação dos sistemas das áreas comuns. A prumada de águas pluviais integra o sistema do empreendimento e necessita de manutenção preventiva periódica, independentemente de determinada unidade estar ou não ocupada.

Conforme já informado, o Manual das Áreas Comuns estabelece expressamente a necessidade de realização das manutenções preventivas dos sistemas hidráulicos, incluindo a limpeza e verificação das prumadas. Portanto, a ausência de ocupação da unidade não elimina a necessidade de manutenção dos sistemas que atendem ao empreendimento como um todo.

Também reforçamos que, durante a vistoria realizada em 20/08/2026, não foi constatada presença de água, tampouco foram identificados sinais ou elementos técnicos que caracterizassem falha construtiva, estrutural ou de projeto. A possibilidade levantada na ocasião foi justamente de eventual obstrução na prumada de águas pluviais, sendo posteriormente prestadas as orientações necessárias ao condomínio quanto à localização e manutenção do sistema.

Outro ponto relevante é que o Habite-se da Torre A foi emitido em 29/03/2021. Portanto, em setembro de 2026, o empreendimento já possui aproximadamente 5 anos e 6 meses de habite-se, encontrando-se fora dos respectivos prazos de garantia aplicáveis. Assim, ainda que a unidade não tenha sido habitada anteriormente, o decurso do prazo de garantia permanece aplicável ao empreendimento.

Dessa forma, não há elementos técnicos que sustentem a caracterização da ocorrência como vício oculto de construção ou que permitam atribuir à construtora a responsabilidade pelos danos internos mencionados. Eventuais serviços de manutenção, desobstrução ou reparos necessários no sistema, bem como os danos decorrentes de eventual ocorrência relacionada à sua manutenção, são de responsabilidade do condomínio.

Reiteramos, portanto, que a manifestação permanece não procedente para atendimento pela Assistência Técnica da Toledo Ferrari, considerando a ausência de constatação de falha construtiva, o decurso do prazo de garantia e a responsabilidade do condomínio pela manutenção preventiva e conservação dos sistemas das áreas comuns.

Lamentamos a insatisfação relatada, porém permanecemos com o posicionamento técnico já apresentado.

Atenciosamente,
Central do Cliente

Boa tarde. Recebi a réplica e a mesma confirma a péssima qualidade dos produtos e serviços da construtora em um condomínio praticamente novo. Dessa forma, partir de agora tomarei as devidas medidas cabíveis junto ao caso. Grato pela atenção.