imobiliária filippe barbosa

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Rio de Janeiro - RJ

14/08/2024 às 06:02

ID: 195165675

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Fiz um anúncio de venda de imóvel na OLX em fevereiro de *******, recebi contato do CORRETOR GABRIEL LEAL em março, dizendo trabalhar na imobiliária filippe barbosa (razão social Imobiliária Barbosa e Menezes LTDA - Creci Jurídico *******) e que estava interessado em trabalhar com o meu imóvel. Após diversas mensagens dele, o mesmo disse em abril que precisava falar URGENTE comigo, pois teria um CLIENTE INTERESSADO em comprar o imóvel À VISTA e, após eu ter todo o trabalho em agendar com a inquilina, ele me responde que iria lá apenas tirar fotos e em MOMENTO ALGUM esse cliente foi ao imóvel e muito menos fez proposta, mesmo o corretor me pedindo comprovantes de IPTU e ônus reais, além de pedir EXCLUSIVIDADE por 2 meses na venda do imóvel, depois se enrolando ao passar para 3 meses e por fim, 4 meses, afirmando que realizaria um excelente trabalho. CONFIEI e assinei, assim como ACEITEI EM REDUZIR o valor do anúncio em 10 mil reais, sendo que ainda teria a taxa de corretagem, reduzindo mais ainda o valor a ser recebido por mim.

Foram realizadas algumas visitas e no final de maio entrou em contato comigo a GERENTE VIVIAN, falando que houve interessado, com uma proposta de 20 mil reais inferior ao anúncio e que "LUTARIA para aumentar em 10 mil reais", desde que a taxa de corretagem aumentasse de 6% para 7%, o que achei uma PRÁTICA ABUSIVA e não aceitei (é VEDADO ao corretor de acordo com a ética profissional, dentre outros atos considerados antiéticos, receber comissões em DESACORDO com a Tabela aprovada pelo Plenário do CRECI).

Em e-mail recebido da imobiliária e respondido por mim, como PRERROGATIVAS para que fosse dado andamento à venda, pedi, dentre outros pontos, que o serviço de corretagem fosse pago APÓS O REPASSE DO FINANCIAMENTO, porém tanto por whatsapp e posteriormente por ligação, a VIVIAN me ASSEGUROU que confiava no trabalho da imobiliária e que precisaria da corretagem na assinatura da escritura, me prometendo que eu receberia o repasse em 30 dias após a assinatura da escritura, com LIMITE DE 40 DIAS por conta de possíveis exigências, então concordei por conta das expectativas geradas e prometidas. O STJ, no julgamento do REsp *******.******* decidiu que quem contrata corretores SÓ DEVE PAGAR COMISSÃO DE CORRETAGEM SE O NEGÓCIO FOR EFETIVADO. No caso julgado pelo STJ, os consumidores que contrataram corretor ingressaram na justiça pedindo a devolução do valor pago a título de comissão porque o banco não liberou o financiamento e com isso a aquisição foi frustrada. Segundo a ministra Nancy Andrighi, A COMISSÃO DE CORRETAGEM SÓ É DEVIDA SE HOUVER CONCLUSÃO EFETIVA DO NEGÓCIO, SEM DESISTÊNCIA POR PARTE DOS CONTRATANTES.


O instrumento particular de compra e venda foi assinado em 29/5 e a vistoria já foi marcada para menos de uma semana depois, de forma ANTECIPADA, bem antes da verificação de documentos dos compradores pela CEF, de forma que ASSUSTOU a inquilina, que se sentiu pressionada a sair o quanto antes, com medo dos compradores tomarem posse logo. A CONFORMIDADE da documentação só foi finalizada semanas após, eu sendo comunicado sobre a escritura em 19/6 com a data programada para 21/6, com a CONDIÇÃO OBRIGATÓRIA informada pelo CORRETOR FILIPPE em ser PRESENCIALMENTE na agência da CEF. Cheguei na agência e a gerente não estava, aguardei e assinei as vias da escritura, além de PAGAR O SERVIÇO DE CORRETAGEM DE FORMA ANTECIPADA no mesmo dia, com a PROMESSA DA IMOBILIÁRIA de que receberia em até 40 dias (31/7) o repasse do banco.

Foi dada ENTRADA DO REGISTRO no cartório em 21/6, com PRAZO LIMITE de 19/7 para finalizá-lo. Em 27/6 foram apontadas 2 EXIGÊNCIAS, com o corretor Filippe afirmando serem ERROS DA CEF, e que estava com DIFICULDADES EM SANÁ-LAS com a gerente Bianca, sendo devolvido ao cartório somente em 5/7, MAIS DE UMA SEMANA para resolver algo simples e, por conta dessa demora, o prazo aumentou em 2 semanas (2/8), já ULTRAPASSANDO o limite para o recebimento do repasse financeiro, ora prometido pela imobiliária.

Em 18/7 foi apontada OUTRA EXIGÊNCIA pelo cartório, mais uma vez com o corretor Filippe afirmando ser ERRO DA CEF e não verificado pela própria imobiliária, tendo DIFICULDADE NO CUMPRIMENTO por conta do gerente da CEF estar de férias, demorando MAIS DE 10 DIAS (29/7) para ser dada reentrada no cartório, que AUMENTOU O PRAZO em mais 23 dias (26/8), ou seja, MAIS DE 2 MESES APÓS A ENTRADA DO REGISTRO e MAIS DE 1 MÊS ALÉM DO PRAZO LIMITE INICIAL.

Todo esse DESCUMPRIMENTO do acordo/contrato por parte da imobiliária filippe barbosa está me causando sérios DANOS MORAIS E MATERIAIS, uma vez que fiz todo um planejamento financeiro baseado nas PROMESSAS da imobiliária, deixei de fazer investimentos programados, estou tendo que gastar meu tempo com todas as partes envolvidas (imobiliária, compradores, CEF, inquilina), gerando um grande ESTRESSE, além de PREJUÍZOS FINANCEIROS (somando o valor que reduzi entre o anúncio e o valor da venda, com taxa de corretagem paga de forma antecipada, alugueis não recebidos, contas de condomínio quitadas, totalizam em mais de 45 MIL REAIS).

A imobiliária não cumpriu o previsto no artigo ******* do CÓDIGO CIVIL, que diz que "o corretor é OBRIGADO a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, ESPONTANEAMENTE, todas as informações sobre o andamento do negócio" e em seu parágrafo único que, "SOB PENA de responder por PERDAS E DANOS, o corretor PRESTARÁ AO CLIENTE todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do RISCO DO NEGÓCIO, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Ou seja, além do CORRETOR NÃO PRESTAR ESPONTANEAMENTE TODAS AS INFORMAÇÕES SOBRE O ANDAMENTO DO NEGÓCIO A MIM (tive que ficar quase todos os dias cobrando por um serviço que foi pago de forma antecipada e que só aceitei pois foi PROMETIDO pela GERENTE VIVIAN que eu receberia o repasse em até 40 dias após a assinatura da escritura), eles não PRESTARAM todos os esclarecimentos acerca do RISCO DO NEGÓCIO, além de outros fatores envolvidos. A NOTA FISCAL do serviço pago em 21/6 só foi emitida em 5/8 (MAIS DE 45 DIAS DEPOIS) pois eu tive de ficar cobrando, senão nem teriam emitido.

O artigo ******* diz claramente que o CORRETOR ESTÁ OBRIGADO A LEVANTAR E REPASSAR TODAS AS INFORMAÇÕES DA TRANSAÇÃO PARA AS PARTES ENVOLVIDAS NO NEGÓCIO, SOB PENA DE RESPONDER PELOS DANOS CAUSADOS. Além disso, está COMPROVADA SUA INÉRCIA E OCIOSIDADE no processo em vários momentos, pois precisou que eu ficasse cobrando o cumprimento das exigências diversas vezes (NADA ERA FEITO ENTRE O APONTAMENTO PELO CARTÓRIO E A MINHA COBRANÇA), inclusive eu tendo que ter contato com o cartório, com a CEF e com os compradores, visto que estes ficam me perguntando quando receberão as chaves e estão certos em fazerem isso, pois já estão pagando à CEF pelo financiamento, já indo para a segunda ou terceira parcela, sem previsão do recebimento das chaves, por conta dos erros tanto da CEF quanto dos corretores, que inclusive estão recebendo pelos seus serviços tanto por mim, vendedor, quanto pelos compradores.


De acordo com a RESOLUÇÃO - COFECI n *******/92 https://*******), que aprovou o Código de Ética Profissional de Corretores de Imóveis:
Art. 4 CUMPRE AO CORRETOR DE IMÓVEIS, EM RELAÇÃO AOS CLIENTES:
I inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
II apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;
III recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
IV comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados;
V prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas pormenorizadas;
VI zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;
VII restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;
VIII dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título;
IX contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais;
X receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.
Art. 5 O Corretor de Imóveis RESPONDE CIVIL E PENALMENTE POR ATOS PROFISSIONAIS DANOSOS AO CLIENTE, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.
Art. 6 É VEDADO AO CORRETOR DE IMÓVEIS:
I aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a [Editado pelo Reclame Aqui];
II manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em Resoluções;
III promover a intermediação com cobrança de over-price;
IV locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente;
V receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados;
VI angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe;
VII desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;
VIII deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou intimações para instrução de processos;
IX acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades de transações imobiliárias;
X praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;
XI promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei;
XII abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia ciência do cliente;
XIII solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas;
XIV deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes;
XV aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;
XVI aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis, com que tenha de colaborar ou substituir;
XVII anunciar capciosamente;
XVIII reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo;
XIX utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando no exercício de cargo ou função em órgão ou entidades de classe;
XX receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja expressamente autorizado para tanto.

Tudo o que foi informado aqui está DEVIDAMENTE COMPROVADO por meio de mensagens de whatsapp, ligações e e-mails, todos com a participação dos 3 citados, corretor Gabriel dos Santos Leal (Creci *******), gerente/sócia Vivian Menezes (Creci) e corretor/proprietário Filippe da Costa Barbosa (Creci *******), e deixo claro que, após inúmeras tentativas e MUITO DESGASTE FÍSICO E MENTAL, além do TRANSTORNO FINANCEIRO, tento por aqui, evidenciar todos os acontecimentos e BUSCAR OS MEUS DIREITOS, pois tive e terei dispêndios financeiros no montante acima de 45 mil reais, sem previsão do recebimento do que me é devido (MAIS DE ******* MIL REAIS), além de todos os danos morais e materiais causados a mim. Em maio NÃO CONCORDEI com o pagamento antecipado de um serviço que não sabia quando seria concluído, FUI ILUDIDO que receberia em até 40 dias após a escritura (até 31/7), estou com dívidas por conta da expectativa real de recebimento do financiamento, não estou conseguindo dormir direito, tendo que tomar medicações receitadas por psiquiatras e tendo todo um impacto negativo na minha vida, inclusive estando AFASTADO DO TRABALHO pelos médicos peritos.

Não tenho mais como aceitar respostas do tipo asseguramos que estamos empenhados integralmente nesta questão, considerando-a nossa maior prioridade no momento; continuaremos trabalhando com determinação até que o valor esteja devidamente creditado em sua conta; estamos diligentemente empenhados em atender a todas as exigências relacionadas ao processo; estamos trabalhando com celeridade para assegurar a conclusão oportuna de todas as etapas para o senhor receber o valor devido; etc pois a imobiliária já recebeu o valor total de um serviço não concluído, enquanto eu tive de reduzir em 15 mil reais o valor do anúncio, paguei 20 mil reais por um serviço que se soubesse de todo o transtorno teria feito sozinho, além de mais de 10 mil reais entre alugueis e condomínios, TOTALIZANDO MAIS DE 45 MIL REAIS, além dos vários apontamentos referentes ao Código Civil e Código de Ética dos corretores.