Cobrança abusiva e retenção indevida de caução pela ***** após devolução de imóvel.
Respondida
Florianópolis - SC
13/05/2026 às 13:28
ID: 248536395
A imobiliária ***** realizou cobranças abusivas após a devolução do imóvel locado em Florianópolis.
Foram cobrados valores referentes à pintura integral do imóvel, restauração de móveis e substituição de diversos itens sem comprovação técnica adequada.
As cobranças foram fundamentadas apenas em fotos subjetivas e alegações genéricas, sem laudo técnico independente e sem comparação objetiva entre a vistoria de entrada e saída.
Além disso, houve retenção integral do valor da caução, inclusive da parte incontroversa, o que consideramos retenção indevida.
A cobrança referente à pintura integral é contestada, pois não foi apresentada comprovação técnica da necessidade de repintura total do imóvel. O imóvel já foi repintado integralmente pelo proprietário sem demonstração objetiva de dano efetivo atribuível ao locatário.
Tentamos resolver amigavelmente, apresentando contestação formal detalhada e proposta razoável de acordo, porém a imobiliária recusou qualquer revisão das cobranças alegando apenas discordância do proprietário.
Solicitamos:
revisão imediata das cobranças contestadas;
devolução da parte incontroversa da caução;
apresentação de comprovação técnica adequada dos danos alegados;
cancelamento da cobrança referente à pintura integral;
mediação do PROCON para solução do conflito.
Após solicitação do proprietário, o imóvel foi integralmente repintado dentro do prazo estabelecido por prestador contratado pelos locatários.
Posteriormente, o proprietário passou a contestar a qualidade da pintura realizada, alegando preferência por outro prestador de sua confiança, e passou a exigir nova repintura integral do imóvel às custas dos locatários.
Entendemos que tal exigência mostra-se desproporcional, considerando que não foi apresentado laudo técnico independente que comprove dano efetivo ou necessidade objetiva de nova pintura integral.
Além disso, o imóvel foi anunciado para nova locação imediatamente após a vistoria de saída, inclusive com fotos e vídeos publicitários, demonstrando que o imóvel se encontrava apto para uso e comercialização.
Ressalta-se que os locatários buscaram solução amigável durante todo o procedimento, inclusive mediante envio de notificação extrajudicial formal e apresentação de contestação detalhada das cobranças.
Apesar disso, a imobiliária manteve integralmente os valores contestados, condicionando a devolução da caução à assinatura do distrato, sem definição objetiva de prazo para restituição dos valores.
Importante destacar ainda que o imóvel foi anunciado para nova locação poucos dias após a entrega das chaves, evidenciando condições normais de uso e incompatibilidade com a alegação de necessidade de reparos extensivos.
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Resposta da empresa
14/05/2026 às 14:12
Prezado Sr Evgenii,
Esclarecemos inicialmente que todas as tratativas relacionadas à rescisão contratual ocorreram de maneira formal, transparente e devidamente registrada e documentada, sempre observando os termos do contrato de locação, laudos de vistoria (entrada e saída) e a legislação aplicável.
Após a entrega do imóvel, foi realizada vistoria de saída no imóvel, sendo identificadas divergências em relação ao estado registrado na vistoria inicial, motivo pelo qual foram apontados reparos necessários para recomposição do imóvel, conforme previsto na Lei do Inquilinato (Lei n 8.245/91).
Importante destacar que vocês na qualidade de locatários tiveram ciência dos apontamentos realizados e inclusive lhes foi oportunizada a possibilidade de execução dos reparos diretamente (por conta propria e com seus prestadores). Posteriormente, diante da necessidade de apuração dos custos envolvidos, foram obtidos múltiplos orçamentos, inclusive sendo escolhido o de menor valor, em observância aos princípios da razoabilidade e economicidade.
Nossa Imobiliária atua exclusivamente na qualidade de administradora e intermediadora da locação, meramente representando os interesses do proprietário do imóvel, portanto, não possuimos autonomia para desconsiderar apontamentos constantes em vistoria, afastar exigências formuladas pelo locador ou deliberar de forma contrária às orientações expressamente definidas pelo proprietário, que é quem detém o poder decisório sobre o imóvel. Todas as manifestações e solicitações apresentadas pelos ex-locatários foram devidamente encaminhadas ao locador para análise e deliberação, cabendo a ele a decisão final.
Quanto à alegação relacionada ao anúncio do imóvel para nova locação, cumpre esclarecer que a existência de reparos pendentes não impede a divulgação antecipada do imóvel no mercado imobiliário. O anúncio possui finalidade exclusivamente comercial e informativa, inclusive contendo previsão de disponibilidade futura e compatível com o prazo necessário para conclusão dos reparos apontados.
O fato de o imóvel estar anunciado não significa que estivesse liberado para imediata ocupação de nova locação ou que os reparos tenham sido desconsiderados. Assim como o imóvel foi entregue a vocês (antigos locatários) em perfeitas condições de uso, limpeza e conservação, o futuro locatário igualmente somente receberá o imóvel após a conclusão integral dos reparos necessários que ficaram pendentes da parte de vocês e foram definidos pelo proprietário.
A caução locatícia, por sua vez, não possui liberação automática no ato da entrega das chaves, uma vez que depende da conclusão do processo rescisório, incluindo realização de vistoria de saída, apuração de possiveis danos/avarias/reparos necessários no imóvel, fechamento de consumos, apuração de obrigações pendentes, compensações contratuais e posterior formalização do distrato. Portanto, não houve e nem há qualquer retenção indevida, mas sim cumprimento do procedimento padrão aplicável a qualquer procedimento de rescisão locatícia.
Por fim, esclarecemos que todo o procedimento rescisório já foi concluído pela administradora e pelo locador. Inclusive, a notificação extrajudicial encaminhada pelos Srs. já foi devidamente respondida, tendo sido todos os documentos, demonstrativos e minuta de distrato emitidos e encaminhados há aproximadamente um mês para conferência e assinatura.
Dessa forma, eventual pendência existente não decorre de ausência de providências por parte da imobiliária ou do locador, mas sim da ausência de formalização do distrato pelos próprios ex-locatários.
Permanecemos aguardando a assinatura para definitivo encerramento da demanda.
Sem mais.
Att,
Diretoria, Gerência e Dpto Jurídico - MM Imóveis & Consultoria Imobiliária LTDA.