IMOBILIARIA PADRE ANCHIETA

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São Paulo - SP

07/07/2026 às 12:30

ID: 253295085

COBRANÇA ABUSIVA NO DISTRATO E CLÁUSULAS EM DESACORDO COM A LEI DO INQUILINATO

Fui locatária do apartamento acima, em contrato administrado pela Imobiliária Padre Anchieta. Relato cobrança abusiva no termo de distrato, com inclusão de danos preexistentes documentados, de benfeitoria que eu mesma custeei e de valores muito acima dos orçamentos reais, além de ameaça de multa contratual indevida como forma de pressão.

Em 04/04/2025, logo após receber as chaves, enviei à imobiliária contestação formal da vistoria de entrada, com lista detalhada de avarias preexistentes e fotos organizadas em pasta digital. O recebimento foi confirmado por escrito e o caso foi encaminhado ao setor de manutenções, com agendamento de visita técnica.

No início da locação, custeei integralmente nova pintura do imóvel, que havia sido recebido com a pintura comprometida (fato registrado na contestação de entrada). Também instalei, às minhas custas, telas de proteção em todas as janelas.

Entreguei as chaves em 11/06/2026, com vistoria de saída realizada antes do término contratual (15/06/2026), justamente para permitir eventuais correções em tempo hábil. Contudo, a relação de itens cobrados só me foi enviada em 24/06/2026 treze dias após a entrega das chaves , no primeiro termo de distrato, quando eu já não tinha mais acesso ao imóvel. A cobrança era de R$ 5.267,09.

Contestei item a item, por escrito. Em 25/06/2026, a imobiliária enviou segundo termo, excluindo as persianas (R$ 590,00) e reduzindo a pintura de R$ 3.000,00 para R$ 2.000,00, com saldo de R$ 3.677,09. O bloco "manutenções gerais" (R$ 1.780,00) foi mantido integralmente, sem análise de nenhum dos pontos contestados.

A cobrança atual inclui: (i) itens preexistentes, documentados na minha contestação de 04/04/2025 armários com desgaste e avarias, prateleira estufada por umidade, chuveiro improvisado (descrito na própria vistoria de saída como "mangueira encurtada amarrada com arame, sem ponteira") e infiltração na lavanderia, reconhecida como infiltração na própria vistoria (problema estrutural); (ii) a remoção das telas de proteção, benfeitoria que custeei e que valoriza o imóvel, tratada como se fosse avaria; e (iii) valores desproporcionais aos orçamentos reais a pintura cobrada em R$ 2.000,00 refere-se a ajustes pontuais de uniformização de acabamento, orçados por mim em R$ 600,00, sendo que entreguei o imóvel com pintura em estado superior ao recebido.

Ressalto que os itens cuja exclusão solicitei não configuram pedido de "bondade" ou concessão da locadora: são problemas que já existiam quando recebi o imóvel, todos evidenciados por fotos na contestação da vistoria de entrada. Não se trata de "reduzir o que é possível", e sim de não cobrar da locatária por avarias a que não deu causa.

Ofereci reiteradamente, por escrito, executar os reparos pertinentes com prestadores próprios sem resposta. Em 26/06/2026 apresentei proposta de acordo: pagamento de R$ 1.300,00 com quitação geral e recíproca, reconhecendo integralmente aluguel, condomínio, IPTU, seguro incêndio e limpeza, além dos reparos efetivamente cabíveis, deduzido o crédito de restituição do FCI (R$ 2.274,72), que permaneceria com a locadora. A proposta foi reiterada em 30/06. Em 01/07/2026, na tentativa de encerrar o impasse, apresentei ainda alternativa mais favorável à locadora: pagamento imediato dos encargos incontroversos (R$ 1.921,81), permanecendo o crédito integral do FCI (R$ 2.274,72) com a locadora para custear os reparos e a limpeza que julgasse necessários crédito que, por si só, supera o custo real de todos os itens efetivamente pertinentes (pintura, ajustes menores e remoção das telas). Nenhuma das propostas foi objeto de análise, aceite ou contraproposta: a imobiliária limitou-se a afirmar que "já efetuou todas as reduções possíveis" e a oferecer parcelamento em 2 vezes. Diante da recusa, as propostas apresentadas perderam efeito, permanecendo válida a memória de cálculo baseada nos custos reais orçados, que fundamenta o pedido abaixo.

Na última resposta (02/07/2026), a imobiliária passou a usar a ameaça de multa contratual (cláusula 7) como instrumento de pressão, afirmando que "a multa seria devida" porque o imóvel não foi devolvido "pronto para ser novamente locado e sem manutenções a serem feitas". Essa exigência excede o que a lei permite: nos termos do art. 23, III, da Lei 8.245/91, o locatário deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvas as deteriorações do uso normal e não "pronto para nova locação". Cláusulas que impõem obrigação além desse padrão são nulas de pleno direito (art. 45 da mesma lei), conforme jurisprudência consolidada sobre exigências desse tipo. Além disso, a cobrança de multa cumulada com o custo integral dos reparos, pelos mesmos fatos, configuraria dupla penalização (bis in idem), vedada. Registro, por fim, que a ausência de correções antes da devolução não decorreu de desinteresse meu, mas da demora da própria imobiliária: fiz questão de que a vistoria de saída ocorresse antes do término do contrato justamente para haver tempo hábil de corrigir o que fosse pertinente, e a relação de itens só me foi enviada 13 dias depois da entrega das chaves, quando eu já não tinha acesso ao imóvel. A não aplicação da multa, portanto, não é favor ou concessão é a consequência lógica de eu ter sido impedida de corrigir os apontamentos pela própria conduta da imobiliária.

Em síntese: a imobiliária me cobra por danos que não causei (preexistentes e documentados com fotos), por benfeitoria que custeei, e por valores muito acima do custo real dos serviços, recusando-se a analisar contestação fundamentada e pressionando com multa indevida. Todo o histórico está documentado em e-mails, vistorias, fotos e orçamentos, que anexo a esta reclamação.

Pedido do consumidor
1. Revisão do termo de distrato, limitando a cobrança ao valor líquido de **R$ 1.297,09 (aproximadamente R$ 1.300,00)**, mediante quitação geral e recíproca, conforme memória de cálculo: encargos reconhecidos aluguel (R$ 1.400,00), condomínio (R$ 405,61), IPTU (R$ 74,36), seguro incêndio (R$ 41,84) e limpeza (R$ 250,00), subtotal R$ 2.[Editado pelo Reclame Aqui],81 somados aos reparos efetivamente cabíveis uniformização da pintura (R$ 600,00), ajustes menores (R$ 400,00) e remoção das telas com fechamento dos furos (R$ 400,00), subtotal R$ 1.400,00 , totalizando R$ 3.571,81, deduzido o crédito de restituição do FCI (R$ 2.274,72), com emissão do respectivo boleto.

2. Exclusão definitiva da cobrança dos danos preexistentes e de desgaste natural (documentados na contestação da vistoria de entrada de 04/04/2025) e da benfeitoria das telas de proteção, bem como de qualquer multa fundada na cláusula 7 do contrato.

3. Abstenção de protesto, negativação ou cobrança do valor em disputa, formalmente contestado por escrito desde 26/06/2026.

4. Alternativamente ao item 1, a liberação para execução dos reparos pertinentes por prestadores contratados pela locatária, com pagamento apenas dos encargos reconhecidos.