Contestação de cobrança abusiva e nulidade de vistoria unilateral em locação de imóvel

Prezada Sra. BRENDA ISABELA DA SILVA.

Em atenção ao relato encaminhado, referente à locação do imóvel situado à Rua Mato Grosso, n *****, Apto ***** Londrina/PR, com vigência de 19/02/2024 a 27/11/2025, a Imobiliária Santamérica, na qualidade de administradora/intermediadora da relação locatícia, vem prestar os devidos esclarecimentos.

1. Da entrega das chaves e realização da vistoria final

Inicialmente, esclarecemos que a devolução das chaves em 27/11/2025 não encerra automaticamente as obrigações contratuais do locatário quanto à devolução do imóvel nas condições pactuadas, especialmente no que se refere ao cumprimento das condições de conservação previstas em contrato e laudo de vistoria inicial.

Quanto ao agendamento da vistoria final, informamos que a vistoria foi realizada pela empresa terceirizada QAV, empresa técnica contratada para emissão do laudo comparativo (entrada x saída), sendo que eventual alteração de data decorreu de questões operacionais da agenda técnica.

Ressaltamos que a vistoria final é realizada mediante critérios técnicos e comparativos, e sua validade não depende exclusivamente do acompanhamento presencial do locatário, especialmente quando o imóvel já se encontra desocupado e com posse devolvida.

2. Do envio do laudo e do orçamento

Sobre a alegação de omissão de documentos, esclarecemos que não houve qualquer intenção de retenção ou ocultação do laudo de vistoria final.

O processo de elaboração do laudo, análise interna e levantamento de orçamento junto a prestadores envolve fluxo administrativo, sobretudo considerando o volume de itens apontados e a necessidade de quantificação precisa dos reparos necessários.

De toda forma, destaca-se que o locatário foi informado dos apontamentos e teve acesso ao laudo posteriormente, não havendo prejuízo concreto, até porque não houve negativação, execução de seguro-fiança ou qualquer medida restritiva imediata.

3. Da natureza dos apontamentos (desgaste natural x dano/ausência de itens)

É importante esclarecer que a cobrança inicialmente apresentada (R$ 5.650,00) foi elaborada com base no laudo de vistoria final emitido em 02/12/2025, documento técnico que constatou, além de itens de manutenção, diversas pendências decorrentes de mau uso, ausência de itens e necessidade de reposição, não se tratando apenas de desgaste natural.

A legislação aplicável (Lei n 8.245/91) garante ao locatário o direito ao uso regular do imóvel, porém também impõe o dever de devolução do bem no estado em que recebeu, ressalvadas deteriorações decorrentes do uso normal, o que não se confunde com danos, ausência de bens ou necessidade de substituição por uso inadequado.

Assim, a análise de cada item apontado foi realizada de forma técnica e comparativa, e eventual discordância do locatário não descaracteriza automaticamente os registros fotográficos e descritivos do laudo final.

4. Da composição amigável e redução expressiva dos valores

Ainda que existissem diversos itens pendentes apontados no laudo final, esclarecemos que o proprietário do imóvel, visando encerrar a demanda de forma conciliatória, isentou mais de 90% das obrigações inicialmente levantadas, reduzindo o valor final para apenas R$ 435,00, o que demonstra boa-fé, razoabilidade e tentativa inequívoca de resolução amigável.

Ou seja, não se trata de imposição de cobrança abusiva, mas de tentativa de composição diante de um imóvel devolvido com pendências relevantes e incompatíveis com o estado original de entrega.

5. Da improcedência da alegação de nulidade e cerceamento de defesa

Não procede a alegação de nulidade da vistoria ou cerceamento de defesa.

O laudo final foi emitido por empresa técnica especializada, com registros fotográficos e apontamentos comparativos. Ademais, mesmo após a emissão do laudo, o locatário foi comunicado e pôde apresentar contestação, bem como solicitar esclarecimentos e reavaliação, o que inclusive foi considerado, culminando na redução expressiva do valor cobrado.

Portanto, não houve violação ao contraditório, tampouco conduta abusiva por parte da administradora.

6. Do PROCON e medidas restritivas

A Imobiliária Santamérica não se opõe a eventual análise do caso por órgãos administrativos, inclusive PROCON, pois possui plena segurança documental e contratual da condução do processo.

Ressaltamos ainda que não houve negativação do nome do locatário, tampouco execução imediata de seguro-fiança de forma arbitrária, sendo que qualquer medida futura seguirá estritamente os meios legais cabíveis e somente após esgotadas as tratativas administrativas.

7. Considerações finais

Diante do exposto, reiteramos que:

a vistoria final foi realizada com base técnica e documental;

os apontamentos foram fundamentados em laudo comparativo;

o proprietário, mesmo diante do cenário de devolução com pendências, reduziu significativamente o valor para composição amigável;

não há abuso, enriquecimento ilícito ou falta de transparência por parte da imobiliária.

Assim, permanecemos à disposição para finalização amigável do processo, inclusive para esclarecimentos adicionais, desde que respeitados os limites contratuais e documentais do procedimento.

Sem mais para o momento.

Atenciosamente,
Imobiliária Santamérica

Em atenção à resposta da Imobiliária Santamérica, é necessário restabelecer a verdade sobre a suposta "composição amigável" e a conduta administrativa desta empresa, que beira o absurdo.

1. Itens "Ausentes" Retirados pelo Proprietário
É absolutamente ridículo que a imobiliária aponte a "ausência de itens" como justificativa para uma cobrança inicial de R$ 5.650,00. Os itens citados no laudo FORAM RETIRADOS PELO PRÓPRIO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, com a devida mediação e conhecimento da Santamérica durante o contrato. Se a imobiliária tivesse o mínimo de eficiência e organização em seus processos internos, jamais teria levantado essa questão, muito menos gerado um orçamento fantasioso baseado em itens que a própria administração autorizou a retirada.

2. Acordo pelo Cansaço, não pela Razão
É fundamental deixar claro: a composição de valores só foi aceita pelo único fato de que as chaves foram entregues em novembro de 2025 e, hoje, em fevereiro de 2026, ainda estávamos debatendo pontos óbvios por erro da imobiliária.

A Santamérica utilizou a estratégia de vencer pelo cansaço. Foram meses de desgaste, falta de transparência e respostas em tons até ameaçadoras, para um problema que ela mesma criou. Aceitar o pagamento de R$ 435,00 não é reconhecimento de dívida, mas sim o preço pago para me livrar de uma burocracia ineficiente que impede o encerramento digno de um contrato.

3. Inconsistência do Orçamento e Vistoria Unilateral
Um orçamento que despenca de R$ 5.650,00 para R$ 435,00 após o questionamento de erros grosseiros não demonstra "boa-fé", demonstra o reconhecimento implícito de que a cobrança inicial era abusiva e sem critério técnico. Além disso, reitero que a vistoria realizada sem a minha presença e sem notificação prévia é nula, ferindo o princípio do contraditório.

A conduta da Santamérica demonstra uma falha grave de gestão e um total descaso com o consumidor. Não houve "resolução amigável", houve imposição de uma espera insuportável para forçar um encerramento.

O caso já foi formalizado junto ao PROCON-PR para que a conduta administrativa e os métodos de vistoria desta imobiliária sejam analisados, evitando que outros locatários passem pelo mesmo desrespeito e tentativa de cobrança indevida por itens retirados pelo próprio dono do imóvel.

Atenciosamente,

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