Imobiliária Zirtaeb

Reclamar dessa empresa

Rio de Janeiro - RJ

05/11/2025 às 12:32

ID: 231106539

Cobrança indevida, má gestão financeira e retenção de documentos pela Zirtaeb

1. Sou síndico do Condomínio do Edifício Valéria, localizado na *****, n *****, *****, *****/RJ, CNPJ n *****, cliente da empresa Zirtaeb, contratada para a prestação de serviços de administração condominial por meio do contrato n *****.

2. Ao longo de 2025, a atuação da Zirtaeb passou a comprometer gravemente a gestão do condomínio, com sucessivos episódios de má prestação de serviços, dentre os quais destaco:

2.1. Falta de pagamento de contas essenciais (água e internet), sem qualquer aviso prévio ao condomínio, apesar de as respectivas faturas terem sido enviadas com antecedência, o que resultou em:

2.1.1. Visita de representante da Águas do Rio ao prédio, informando iminente corte de fornecimento de água por inadimplência;
2.1.2. Notificação da Serasa Experian sobre inclusão do condomínio em cadastro negativo por dívida de água;
2.1.3. Notificação da operadora Vivo informando não pagamento de fatura de internet e risco de suspensão do serviço.

2.2. Falta de transparência e de comunicação mínima na gestão financeira como, por exemplo:

2.2.1 Saldo devedor na conta do condomínio (em maio e junho de 2025) identificado exclusivamente por iniciativa do síndico, a partir da análise de balancetes, sem qualquer alerta prévio da administradora;
2.2.2 Inadimplência de cotas condominiais percebida pelo síndico, por consulta ao portal da própria Zirtaeb, com confirmação tardia (após 17 dias e diversas mensagens).

2.3. Falhas na comunicação de assuntos relevantes para os condôminos, como, por exemplo, prazos e orientações sobre a oposição à contribuição assistencial do Secovi Rio, informação que só chegou ao condomínio por meio de síndicos vizinhos, e não pela administradora contratada.

3. Diante desse conjunto de falhas, quebrou-se a confiança mínima necessária em uma empresa responsável pela administração financeira e documental do condomínio. Por isso, em 06/08/2025, apesar da evidente justa causa, cumprindo a Cláusula 27 do contrato, foi formalizada a denúncia do contrato de prestação de serviços, com exposição dos problemas e das razões da decisão. É importante ressaltar que a Zirtaeb não emitiu qualquer manifestação sobre o teor dessa denúncia.

4. Posteriormente, em 20/09/2025, foi comunicada a rescisão do contrato, com pedido expresso para a transferência organizada e transparente de toda a documentação e dos valores financeiros à nova administradora, para que o condomínio pudesse seguir sua gestão normalmente.

5. Em vez de colaborar com a transição, a Zirtaeb:

5.1. Passou a exigir valores que entendemos como indevidos e ilegais, vinculados à rescisão, lançando débito diretamente na conta do condomínio, sem autorização: R$ 4.132,25, referentes a 13a TAXA DE ADMINISTRAÇÃO/MULTA RESCISÓRIA. A Zirtaeb alega, equivocadamente, que não haveria justa causa para a rescisão contratual, ao citar a Cláusula 25 do contrato e o artigo 603 do Código Civil. Ainda, não foi esclarecida qualquer memória de cálculo para se chegar ao referido valor;

5.2. Passou a exigir valores que, sob a ótica estritamente aritmética, revela-se incompatível com o saldo então alegado pela própria parte: Pagamento de R$ 4.015,98, embora o saldo alegado encontrar-se-ia negativo em R$ 2.485,17;

5.3. Manteve postura intransigente, mesmo após notificação formal de que o contrato havia sido denunciado/rescindido em razão de má prestação de serviços, com evidências de justa causa;

5.4. Vem retardando a entrega completa da documentação e a regularização plena da conta, impactando negativamente a vida financeira do condomínio e a atuação da nova administradora.

6. Em resumo, o condomínio, além de ter sido exposto ao risco de corte de serviços essenciais e de inscrição em cadastros de inadimplentes por falhas da administradora, ainda está sendo pressionado a pagar valores que considera indevidos e ilegais para conseguir finalizar a rescisão contratual e receber integralmente seu próprio saldo financeiro e sua documentação.

7. Diante disso, solicito por meio desta reclamação que a Zirtaeb:

7.1. Cancele integralmente as cobranças que entendemos indevidas e ilegais vinculadas à rescisão do contrato;

7.2. Regularize e libere imediatamente toda a documentação do Condomínio do Edifício Valéria à nova administradora (balancetes, extratos, arquivos e históricos);

7.3. Regularize, se ainda não o fez, quaisquer pendências que tenham levado ou possam levar o condomínio a cadastros de inadimplência;

7.4. Apresente, por escrito, uma posição clara sobre a rescisão contratual, sem condicioná-la ao pagamento de valores que não foram previamente aceitos pelo condomínio.

8. Nosso propósito é solucionar o tema de forma célere e colaborativa, evitando desgastes adicionais desnecessários. Reservamo-nos o direito de adotar as medidas extrajudiciais e judiciais cabíveis, caso a cobrança indevida persista.