Imóveis Crédito Real Condomínios

Reclamar dessa empresa

Urussanga - SC

03/11/2025 às 19:47

ID: 230947523

A Imóveis Crédito Real vem permitindo cobranças extrajudiciais com honorários e custas não aprovadas em assembleia, impondo a assinatura de termos sem base legal e repassando dados pessoais a terceiros sem consentimento, o que infringe o Código Civil, o CDC, o Estatuto da OAB e a LGPD.

Descrição completa do problema:

Esta publicação tem caráter informativo e de alerta a outros condôminos que enfrentam práticas abusivas da Imóveis Crédito Real e de síndicos que atuam fora dos limites legais.

A administradora vem permitindo e apoiando cobranças extrajudiciais com acréscimos de honorários e custas, sem qualquer previsão em convenção ou deliberação em assembleia geral, o que torna tais valores ilegais, conforme o Código Civil, o Estatuto da OAB e o Código de Defesa do Consumidor.

1. Papel e limites legais do síndico

O síndico é o representante legal do condomínio, conforme o art. 1.348 do Código Civil, mas essa representação não é ilimitada.
Ele deve cumprir a convenção e as deliberações da assembleia, não podendo criar obrigações financeiras novas, contratar terceiros ou impor penalidades sem aprovação coletiva.

Na convenção do meu condomínio, consta expressamente que o síndico não pode contratar ou deliberar sem assembleia.

Base legal:

Art. 1.348, incisos II, IV, VI, VII e VIII do Código Civil Define os deveres do síndico;

Art. 1.349 do Código Civil Estabelece que o síndico responde civil e financeiramente por atos praticados com abuso de poder ou sem autorização dos condôminos.

Assim, o síndico só pode contratar escritórios de cobrança ou jurídicos se houver autorização expressa em assembleia ou previsão clara na convenção.
Sem isso, qualquer contratação ou repasse de custos é nulo e ilegal.

2. Contradição da própria administradora

Em outras reclamações públicas, a Crédito Real reconheceu que o síndico só tem prerrogativa de contratar empresa de cobrança conforme o Código Civil (arts. 1.331 a 1.358), mas omite que essa prerrogativa só existe se houver previsão na convenção ou deliberação em assembleia.

Esses artigos do Código Civil estabelecem que:

A convenção é quem define as regras de cobrança, penalidades e administração (art. 1.334);

O síndico deve cumprir a convenção e as decisões da assembleia (art. 1.348);

E responde civilmente por atos sem autorização coletiva (art. 1.349).

Mesmo após múltiplas solicitações formais, não recebi nenhuma ata de assembleia, e a convenção do condomínio não prevê autorização para esse tipo de contratação ou repasse de honorários.

3. Coação e ausência de transparência nos acordos

A administradora e o escritório de cobrança impuseram a assinatura de um termo de confissão de dívida sem base legal, sem discriminação detalhada dos valores, e com a ameaça de não haver acordo caso o termo não fosse assinado.
Tal conduta caracteriza coação e prática abusiva, conforme os arts. 151 e 157 do Código Civil e os arts. 6 e 39 do CDC.

4. Omissão da administradora e violação da LGPD

A Crédito Real, como assessora e administradora, tem o dever de fiscalizar os atos do síndico, garantir legalidade e transparência, e atuar como mediadora, evitando prejuízos às partes.
Contudo, a empresa se exime dessa responsabilidade, transferindo a culpa ao síndico, mesmo sendo ela quem repassa indevidamente os dados pessoais dos condôminos a escritórios de cobrança sem consentimento, violando a LGPD (Lei 13.709/2018, art. 42), que prevê responsabilidade solidária entre controlador e operador.

5. Legalidade das custas e honorários

Custas processuais e honorários advocatícios só são legais quando previstos em convenção ou aprovados em assembleia, e quando a contratação da empresa responsável tiver sido formalmente deliberada.
Sem isso, tais valores são abusivos e nulos, conforme o entendimento do STJ (REsp 1.071.154/RS).
A cobrança de honorários e custas só é válida se estiver prevista na convenção (art. 1.334, II e IV do Código Civil).

6. Situação atual e medidas adotadas

Mesmo após vários pedidos formais, não houve resposta da administradora nem do síndico, nem envio de atas ou justificativas legais.
Diante disso, estou protocolando denúncias formais junto a:

OAB/RS, por exercício irregular da advocacia e cobrança indevida;

ANPD, por violação à LGPD;

Procon/RS, por prática abusiva e ausência de transparência.

7. Orientação a outros condôminos

Solicite formalmente a ata da assembleia que autoriza o escritório e os encargos;

Peça cópia da convenção condominial e do contrato de prestação de serviços;

Exija discriminação completa dos valores;

Não assine termos de dívida sem respaldo legal;

Caso não haja resposta, denuncie no Procon, OAB e ANPD;

Guarde e-mails e mensagens são provas legais.

Conclusão:

Mesmo que o síndico represente o condomínio, ele não pode criar obrigações nem contratar terceiros sem deliberação coletiva.
E a administradora não pode se omitir, tampouco repassar dados pessoais ou impor acordos sem respaldo legal.

Sem previsão em assembleia ou convenção, qualquer cobrança de custas, taxas ou honorários é ilegal, abusiva e passível de denúncia formal.

Pedido de Solução:

Solicito que a Crédito Real:

Suspenda imediatamente as cobranças extrajudiciais irregulares e o repasse de dados pessoais a terceiros;

Apresente cópias das atas de assembleia e documentos legais que autorizam as cobranças;

Assuma seu papel de fiscalização e mediação, conforme prevê o Código Civil e a convenção condominial.