Cobrança indevida de seguro e imposição de condições

Prezada Sra Janaina,

A Imobiliária Jamaica Empreendimentos Imobiliários Ltda. acusa o recebimento de sua manifestação e, prezando pela transparência e boa-fé que norteiam suas relações contratuais, apresenta os seguintes esclarecimentos.

Inicialmente, cumpre destacar que o contrato de locação firmado prevê a obrigatoriedade de contratação de seguro contra incêndio, em conformidade com a legislação aplicável, especialmente a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

No mercado securitário atual, as apólices disponibilizadas pelas seguradoras raramente se limitam à cobertura isolada de incêndio, sendo usual a oferta de produtos padronizados que contemplam coberturas conjugadas, como vendaval, danos elétricos e outros riscos acessórios. Tais coberturas adicionais não descaracterizam a finalidade principal exigida contratualmente, qual seja, a proteção do imóvel contra riscos relevantes, inclusive o incêndio.

Importante ressaltar que a contratação realizada atende plenamente à exigência contratual mínima, e que as coberturas adicionais incluídas não representam imposição indevida, mas sim prática comum de mercado, muitas vezes vinculada à própria estrutura dos produtos securitários disponíveis. Ademais, tais coberturas ampliam a proteção do imóvel locado, beneficiando inclusive a própria locatária ao mitigar riscos que poderiam gerar responsabilizações futuras.

Quanto à alegação de ausência de possibilidade de escolha da seguradora, esclarece-se que a intermediação realizada pela imobiliária visa garantir a contratação de apólice idônea, compatível com o imóvel e com as exigências contratuais, evitando situações de subcobertura ou inadequação técnica. Ainda assim, não há vedação absoluta à apresentação de apólice equivalente, desde que esta atenda integralmente às condições mínimas exigidas, o que sempre esteve sujeito à análise técnica.

No que se refere às divergências apontadas, cumpre informar que eventuais inconsistências pontuais foram devidamente verificadas e tratadas junto à seguradora, e que a diferença de valores mencionada foi reconhecida e ajustada, não havendo qualquer cobrança indevida deliberada, mas sim reflexo das condições do produto contratado.

Por fim, reiteramos que a imobiliária permanece à disposição para, de forma colaborativa, analisar eventual proposta de apólice alternativa que contemple, no mínimo, a cobertura exigida contratualmente, sem prejuízo da segurança do imóvel e da relação locatícia.

Reafirmamos nosso compromisso com a legalidade, a transparência e a busca de solução equilibrada para todas as partes envolvidas.

Atenciosamente,
Imobiliária Jamaica Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Prezados,

Agradeço o retorno. No entanto, observo que a manifestação apresentada novamente deixa de enfrentar de forma objetiva os pontos centrais já questionados anteriormente, limitando-se a reiterar justificativas genéricas sem efetiva solução da situação.

Destaco que já foram trocadas mais de 20 mensagens e e-mails com a administradora, sem que até o presente momento houvesse resposta conclusiva aos questionamentos formulados, motivo pelo qual reitero a necessidade de resolução efetiva da questão, e não apenas respostas reiterativas.

Importante esclarecer que, em nenhum momento, houve intenção de descumprimento contratual ou recusa à contratação do seguro exigido. O que vem sendo requerido desde o início é apenas o cumprimento do contrato conforme efetivamente pactuado entre as partes e nos limites da Lei do Inquilinato, a qual prevê seguro contra incêndio.

Conforme consta expressamente no contrato de locação, a obrigação refere-se ao seguro incêndio. As demais coberturas adicionais incluídas na apólice como vendaval, danos elétricos e perda de aluguel possuem valores individualizados nas próprias apólices e foram contratadas sem anuência específica dos locatários.

Ainda que tais coberturas possam existir em produtos padronizados do mercado securitário, isso não afasta a necessidade de transparência, concordância e observância aos limites contratuais da locação.

Além disso, a administradora segue sem responder questionamentos objetivos já formalmente encaminhados, dentre eles:

* esclarecimento acerca do e-mail enviado em 02/03/2025 mencionando nova apólice de seguro incêndio, sem qualquer transparência quanto às alterações realizadas; A imobiliária parece desorganizada com os trâmites, pois não tem reposta aos e-mails enviados.

* fundamento contratual para exigir pagamento à vista de apólice com valor menor do BRADESCO a qual já foi enviada cotação a imobiliária, enquanto a apólice intermediada pela administradora é cobrada de forma parcelada;

* motivo pelo qual o locatário não pode optar por alternativa significativamente mais vantajosa economicamente, mesmo atendendo às coberturas exigidas contratualmente.

Reitero que já foi apresentada cotação de seguro junto ao Bradesco Seguros, contemplando inclusive coberturas adicionais de vendaval e danos elétricos, no valor aproximado de R$ 41,40 mensais (R$ 496,80 anuais), valor significativamente inferior ao atualmente cobrado pela administradora (aproximadamente R$ 70,00 mensais / R$ 840,00 anuais).

Tal diferença representa impacto financeiro relevante ao longo da vigência contratual.

Registro ainda que permanece pendente manifestação objetiva acerca do tratamento que será dado aos valores já pagos pelo locatário em razão das coberturas adicionais contratadas pela administradora e da manutenção de apólice com custo significativamente superior às alternativas apresentadas.

Considerando que já foi encaminhada cotação compatível com a exigência contratual por valor substancialmente inferior, permanece sem esclarecimento de que forma a administradora pretende tratar a diferença financeira suportada pelo locatário durante todo o período em que a situação permanece sem solução efetiva.

Ressalto, por fim, que uma tratativa que deveria ser simples, transparente e objetiva vem se prolongando excessivamente, em razão da ausência de respostas conclusivas aos questionamentos apresentados desde o início.

Permaneço no aguardo de posicionamento efetivo acerca dos pontos acima.

Atenciosamente,

Janaina

Prezada Sra. Janaina,

A Imobiliária Jamaica Empreendimentos Imobiliários Ltda. reitera que a apólice atualmente contratada atende integralmente à exigência prevista no contrato de locação, estando em conformidade com a prática adotada pelo mercado securitário. Conforme já esclarecido, as seguradoras normalmente disponibilizam produtos padronizados com coberturas conjugadas, não sendo usual a emissão de apólices restritas exclusivamente ao risco de incêndio.

Esclarecemos ainda que a contratação realizada observou o modelo de apólice disponibilizado pela seguradora responsável, inexistindo qualquer irregularidade na composição das coberturas contratadas. Permanecemos à disposição para análise de eventual apólice alternativa, desde que tecnicamente equivalente e compatível com as exigências contratuais e critérios da seguradora.

Atenciosamente,
Imobiliária Jamaica Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Prezados,
Agradeço o retorno. Contudo, a manifestação apresentada continua sem enfrentar objetivamente os pontos centrais anteriormente questionados, especialmente quanto aos critérios adotados para aceitação da apólice alternativa apresentada pelos locatários e enviada a Jamaica via e-mail (ver na caixa de e-mails Aqui está o resumo da sua simulação - Bradesco Residencial), antes mesmo da solicitação da administradora na resposta acima.
Conforme já esclarecido anteriormente, a discussão jamais esteve relacionada ao descumprimento da obrigação contratual de contratação do seguro incêndio, obrigação esta que os locatários obviamente sempre demonstraram intenção de cumprir integralmente.
A questão surgiu apenas após a constatação de que o valor do seguro atualmente contratado apresentava custo significativamente superior ao observado em outras locações residenciais anteriormente mantidas pelos locatários, inclusive em imóveis com valor venal e locatício superior ao do imóvel atualmente locado. E uma locação recente a qual outra imobiliária contratou apenas o seguro incêndio, sem as demais coberturas.
Diante disso, foi solicitada à administradora a disponibilização da apólice, a qual não havia sido previamente encaminhada aos locatários durante a contratação da locação, apesar de sua evidente relevância financeira e contratual.
Após análise da apólice, verificou-se que o valor contratado não se refere exclusivamente à cobertura de incêndio, mas também à inclusão de coberturas adicionais, tais como vendaval, danos elétricos e perda de aluguel, todas com valores individualizados e destacados separadamente na própria composição da apólice.
Inclusive, ao realizar cotação diretamente junto ao Bradesco Seguros, constatou-se novamente que tais coberturas adicionais possuem contratação facultativa e composição financeira separada, circunstância que igualmente evidencia que tais itens não integram necessariamente a cobertura mínima obrigatória de incêndio prevista contratualmente.
Ainda assim, mesmo não havendo previsão contratual expressa quanto à obrigatoriedade dessas coberturas adicionais, os locatários encaminharam à administradora cotação alternativa contemplando inclusive coberturas de vendaval e danos elétricos, em valor significativamente inferior ao atualmente suportado.
Entretanto, permanece sem esclarecimento objetivo a evidente inconsistência nos critérios adotados pela administradora.
Durante os próprios trâmites iniciais da locação, os locatários questionaram expressamente a possibilidade de pagamento do seguro à vista para obtenção de eventual desconto, sendo informados de que isso não seria possível, pois o seguro deveria obrigatoriamente ser cobrado de forma parcelada junto ao boleto do aluguel .
Posteriormente, ao ser apresentada apólice alternativa substancialmente mais vantajosa economicamente e compatível com as exigências contratuais, passou-se então a exigir justamente o pagamento integral à vista como condição obrigatória para eventual aceitação da substituição.
Dessa forma, permanecem pendentes de esclarecimento:
qual o fundamento contratual, técnico ou operacional para adoção de critérios distintos entre a apólice intermediada pela administradora e aquela apresentada diretamente pelos locatários;
por qual razão o parcelamento foi inicialmente tratado como obrigatório quando vinculado à apólice indicada pela administradora, mas posteriormente passou a ser obstáculo apenas em relação à apólice alternativa mais econômica apresentada pelos locatários;
e de que forma a administradora pretende tratar os valores suportados pelos locatários diante da manutenção de apólice substancialmente mais onerosa ao longo da locação, apesar da apresentação de alternativa compatível e economicamente mais vantajosa.
Permanece ainda pendente esclarecimento acerca do e-mail encaminhado pela administradora em 02/03/2025, mencionando nova apólice de seguro incêndio, sem qualquer transparência quanto às alterações eventualmente realizadas ou critérios adotados.
Continua ainda sem esclarecimento, e causa evidente estranheza aos locatários, o fato de que diversas seguradoras e administradoras imobiliárias realizam normalmente contratação de seguro incêndio sem inclusão obrigatória de coberturas adicionais como vendaval, danos elétricos, perda de aluguel e correlatas, enquanto, no presente caso, a administradora sustenta que a contratação somente seria possível mediante inclusão conjunta dessas coberturas adicionais.
Tal questão se torna ainda mais relevante considerando que a própria apólice atualmente contratada individualiza financeiramente cada cobertura, atribuindo valores específicos e separados para vendaval, danos elétricos, perda de aluguel e demais itens acessórios, circunstância que demonstra tratar-se de coberturas autônomas e economicamente destacáveis da cobertura principal de incêndio.
Além disso, considerando que tanto a Lei do Inquilinato quanto o contrato firmado entre as partes mencionam apenas a obrigatoriedade de contratação de seguro incêndio, permanece igualmente pendente esclarecimento acerca da razão pela qual coberturas adicionais com custo individualizado foram incluídas sem informação clara e transparente aos locatários desde o início da contratação, especialmente diante do impacto financeiro gerado pela composição final da apólice.
Ressalto, por fim, lamentar que uma tratativa que poderia ser conduzida de forma simples, transparente e objetiva venha se prolongando excessivamente em razão da ausência de respostas conclusivas aos questionamentos apresentados desde o início da discussão administrativa.
Por fim, a contratação ou adequação de apólice de seguro incêndio é procedimento que, em condições normais, demanda poucos minutos para realização junto à seguradora. Entretanto, a presente tratativa administrativa já se prolonga há quase dois meses, sem que até o momento tenham sido apresentados esclarecimentos objetivos e conclusivos acerca dos questionamentos formulados pelos locatários.
Ainda que os locatários já tenham encaminhado, em 28 de abril, a cotação da apólice alternativa contemplando inclusive as coberturas de vendaval e danos elétricos, o referido e-mail permanece sem resposta até o presente momento.
De todo modo, considerando que nesta plataforma voltou a ser solicitado o envio da cotação, encaminharemos novamente o documento via email, a fim de facilitar à tratativa administrativa.
Atenciosamente,