Imobiliária Kaizen realiza cobranças indevidas de aluguel
Em réplica
São Paulo - SP
18/11/2023 às 19:54
ID: 176197563
Essa reclamação foi publicada há mais de 1 ano
Ver todas ReclamaçõesEm outubro/22 iniciei um contrato de locação mediado pela imobiliária Kaizen. Desde então, a empresa vem cometendo uma série de cobranças indevidas, enviando boletos com valores acima dos estipulados, os quais a empresa alega que se deveram a erros administrativos.
Em outubro/22, já no primeiro mês de vigência do contrato, fui informada de que deveria pagar o valor total da taxa condominial, mesmo que a vigência da locação e uso do imóvel fosse posterior. Após várias ligações e trocas de e-mail, o valor foi corrigido para o proporcional ao período do início da locação.
Em fevereiro/23 recebi o boleto do aluguel cem reais mais caro. Após ligar e questionar, a imobiliária, sem conseguir explicar o valor a mais, corrigiu o valor do boleto. Em abril/23 houve outra ocorrência da mesma natureza.
Em agosto/23, após o pagamento do aluguel, recebi outro boleto para pagar o valor cheio novamente. Ao questionar, não obtive resposta, portanto não paguei o boleto repetido.
Em outubro/23 deveria ocorrer o reajuste do valor do aluguel. Dentre outras cláusulas, o contrato de locação firmado estabelece que O aluguel [..] será reajustado anualmente mediante aplicação do IGP-M, e caso seja extinto ou congelado este índice, será aplicado o índice que for estipulado pelo governo federal para o tipo de locação. Como o IGP-M acumulado em 12 meses foi negativo (-5,97%), fiquei surpresa ao receber um boleto cobrando duzentos reais a mais do que os meses anteriores. Enviei e-mail solicitando a correção e mais de uma semana se passou sem resposta. Enviei e-mail novamente e mais quatro dias se passaram até o primeiro contato da imobiliária sobre o caso, que me ligou para dizer que houve um engano no que tange o valor mais alto para o aluguel, e que este seria corrigido para se manter igual aos meses anteriores. A empresa informou que não poderia fazer o reajuste contratual porque o índice estava negativo, e tal ação seria contra a lei. Solicitei que me fosse enviado esse parecer e a lei na qual se baseia por e-mail para que eu pudesse pesquisar.
O e-mail informava que Em razão do valor de alguel por IGP-M , Nos casos em que os índices gerado pelo governo são negativos o valor deve ser congelado e mantido, uma vez que não há precedente para diminuição do valor principal acordado para pagamento. (assim, com aluguel escrito errado, letra maiúscula no meio da frase, e nenhuma lei citada). Somente recortaram um acórdão para fundamentar sua objeção quanto ao reajuste estabelecido no contrato. Contrato este que foi redigido pela própria imobiliária Kaizen, e que considera exceções somente a extinção ou congelamento do índice pelo governo federal, o que não aconteceu neste período.
As exceções mencionadas não incluem casos de IGP-M negativo. Portanto, dado que o índice não foi extinto nem congelado, deveria prevalecer o princípio da obrigatoriedade [pacta sunt servanda] de exercer o reajuste pactuado em contrato que, novamente, não impõe qualquer restrição de aplicação do índice a depender da sua variação.
O acórdão citado pela imobiliária não se aplica ao caso, uma vez que o reajuste do meu aluguel não se trata de uma dívida de juros corrente, nem de taxas condominiais, muito menos de pessoas jurídicas e, consequentemente, não há possibilidade de enriquecimento ilícito.
Ainda que fosse cabível, há disposição técnica em sentido oposto ao esposado no acórdão recorrido, no âmbito da Justiça Federal, de que os índices negativos de correção monetária serão considerados no cálculo de atualização, sob pena de se descumprir o título executivo, infringindo a coisa julgada. O Conselho da Justiça Federal prevê que Salvo decisão judicial em contrário, os índices negativos de correção monetária (deflação) serão considerados no cálculo de atualização. (Manual de orientação de procedimentos para os cálculos na Justiça Federal). Ou seja, aplicar índice diverso tão somente em situações em que o índice for negativo afronta a literalidade do título executivo e ofende a coisa julgada.
Não obstante, há diversos acórdãos e recursos providos no mesmo sentido, reiterando a jurisprudência e precedência do caso.
A Lei do Inquilinato, n *******, ART. 85, sustenta a máxima de que Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira, não impondo exceções. A imobiliária Kaizen estabeleceu o índice de seu interesse no contrato de locação, e agora age de maneira errática perante a lei, não fazendo valer o acordo de locação firmado.
Ademais, o Código de Defesa do Consumidor estabelece que As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor. (CAPÍTULO VI, SEÇÃO I, Art.47).
Em tempo, a equipe da imobiliária Kaizen em nenhum momento buscou negociar seu desejo, praticando somente imposições inconsistentes com o contrato assinado, além de comportamentos negligentes no envio de boletos com valores incorretos, bem como demoras superiores a quinze dias para responder um único e-mail, isso quando o fazem.
Portanto, venho por meio desta solicitar que o reajuste firmado em contrato tenha aplicação efetiva no valor do aluguel de forma imediata, bem como retroativa, acrescido de correção monetária referente ao período do meu prejuízo financeiro. Além de transtornos financeiros, a imobiliária Kaizen prejudica meu desempenho profissional ao me ligar no horário de trabalho, assim como é responsável por causar transtornos psicológicos e sociais com as situações citadas, ao gerar preocupações e tarefas que demandam tempo e dedicação para solucionar. Solicito mais atenção para que erros danosos como os citados não mais aconteçam.
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Resposta da empresa
21/11/2023 às 07:41
Reiterando mensagens anteriores, para vosso esclarecimento assim como do público, já que optaram por medidas com visibilidade públicas vimos nos posicionar pelo que segue:
1) Nosso horário de atendimento é de segunda a sexta das 9:00 as 17:00, horário que tentamos contato sem sucesso; a postagem feita no sábado a noite não dá oportunidade da nossa equipe atendê-la exercer a ampla defesa, já que está sendo atacada injustamente.
2) Não procede a alegação de cobrança indevida, visto que nunca em nenhuma de suas parcelas fora pago valor diferente do acordado;
3) Novamente quanto ao IGP-M: O IGP-M, Índice Geral de Preços - Mercado é divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas. O indexador é composto de uma cesta básica de três outros índices e com fatores diferentes de peso em sua projeção. O IPA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) que carrega 60%, o IPC (Índice de Preço ao Consumidor), com 30% de participação e finalmente o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que contribui com 10% na formação do IGP-M. A explicação acima é apenas pedagógica para demonstrar a sua origem e fatores de pesquisa. O fato é que o IGP-M foi adotado nacionalmente pelo mercado de locação de imóveis há mais de um quarto de século.
4) E a pergunta do momento é: tendo o indexador variado negativamente nos últimos 12 meses, o preço do aluguel deverá ser deflacionado?
O fundamento não deriva da existência de cláusula contratual onde se aplica apenas a variação positiva do IGP-M.
Estes aspectos contratuais, da relação entre as partes e do mercado, são muito importantes, mas, a resposta é pela inaplicabilidade da deflação pela inaplicabilidade da deflação diagnosticada pelo IGP-M.
Estabelece o Manual de Orientação de Procedimento de Cálculos aprovado pelo Conselho da Justiça Federal que, não havendo decisão judicial em contrário, os índices negativos de correção (deflação) serão considerados no cálculo de atualização monetária, com a ressalva de que, se, no cálculo a atualização implicar redução do principal, deve prevalecer o valor nominal.
Desta forma conforme entendimento do STJ: APLICAM- SE ÍNDICES DE DEFLAÇÃO NA CORREÇÃO MONETÁRIA DE CRÉDITO ORIUNDO DE TÍTULO EXECUTIVO JUDICIAL, PRESERVANDO O SEU VALOR NOMINAL.
No caso em tela seu contrato acaba de completar 1 ano, não há aplicação que possa diminuir o valor contratado.
A imobiliária respeita as instituições e segue o preceituado pela Suprema Corte, em consonância com o Código Civil.
Réplica do consumidor
23/11/2023 às 23:40
Prezados, visibilidade pública foi a única forma de conseguir uma resposta, portanto vamos aos pontos levantados:
1) Não houve nenhum ataque, apenas reclamação do serviço prestado ao consumidor, por isso peço que se retratem. O último e-mail sobre o assunto foi enviado em 30 de outubro e até hoje, 21/11, não tivemos retorno. Também entramos em contato diversas vezes por telefone em horário comercial de 30/10 a 4/11, e nenhum atendente conseguiu nos auxiliar. Disseram que receberíamos resposta do jurídico, e não recebemos mais nada.
2) Houve sim cobrança indevida em alguns meses, e já no primeiro boleto pagamos o valor completo da taxa condominial, quando deveria ser o valor proporcional ao início do contrato. Nas outras ocasiões só não pagamos a mais porque solicitamos correções todas as vezes. As solicitações de correção estão nos e-mails trocados com a imobiliária, podem checar. Em resumo, essa alegação da Kaizen não condiz com a verdade.
3) Sabemos do que se trata o IGP-M, em nenhum momento solicitamos explicação em relação ao índice. A embromação não agrega em nada na discussão.
4) Reitero que a inaplicabilidade do índice negativo não consta no contrato. Redigido pela Kaizen, as exceções do item contemplam outras medidas, mas não citam índice negativo, deixando clara a necessidade de aplicação do IGP-M para reajuste INDEPENDENTE de seu valor. Em casos de locação de imóvel onde não se corrige o valor principal por conta do índice negativo, o congelamento do indexador deve estar exposto em contrato. Afinal, acredito que nem todos os locatários sejam especialistas em todas as leis do país. Todos os comportamentos de exceção deveriam constar em contrato como forma de TRANSPARÊNCIA, que inexistiu em diversas ocasiões no contato com a empresa.