Cobrança indevida de reparos e falhas em vistoria pela imobiliária
Não resolvido
Belo Horizonte - MG
11/08/2026 às 19:23
ID: 256216319
Fui locatário do imóvel da Rua dos Flamboyants, n 80 Alphaville Lagoa dos Ingleses, Nova Lima/MG (*****, intermediado pela LAR Imóveis), com início contratual em 25/07/2025 e devolução em 31/07/2026. Registro aqui uma sequência de falhas da imobiliária que agora se converte em cobrança contra mim.
1) O imóvel não foi entregue na data contratada. O contrato começou em 25/07/2025, mas os proprietários só desocuparam em 16/08/2025 22 dias depois. Precisei me hospedar em hotel por conta própria (*****, R$ 868,61). Na época, um funcionário da própria LAR me ligou reconhecendo que a situação estava irregular, se desculpou e informou que eu poderia até rescindir o contrato por quebra do locador. Aceitei a prorrogação para não criar problema.
2) A vistoria de entrada foi feita de forma imprestável. O laudo de entrada (*****) só foi realizado em 12/08/2025 18 dias após o início da locação e, conforme informado pela própria LAR, com os proprietários ainda morando dentro do imóvel, "para adiantar". O laudo registra "Faxinado: Não" (recebi o imóvel sem limpeza) e informa "Medidor de água: Copasa", quando o fornecimento e a medição da unidade são feitos pela administradora do condomínio. O "Controle de Entrega de Chaves" está datado no corpo como 16/07/2025 antes do início do contrato mas foi criado e assinado eletronicamente somente em 18/08/2025.
3) Na saída, o critério mudou. A vistoria de saída (Rede Vistorias, *****, 28/07/2026) foi minuciosa, com fotos e testes de funcionamento de cada item rigor que simplesmente não existe no laudo de entrada. Ainda assim, a LAR manteve 7 apontamentos contra mim alegando, em quatro deles, que "não houve contestação do item na vistoria de entrada", e invocando o prazo de 15 dias para contestar aquele laudo. Ou seja: a imobiliária usa como parâmetro um laudo intempestivo, feito com terceiros ocupando o imóvel e sem o mesmo nível de detalhamento e transfere a mim o ônus de não ter contestado o que o próprio documento não registrou.
4) Cobrança antes da comprovação. A LAR exige que eu pague boleto antes da execução dos reparos, além de cobrar dias de reparo e conferência adicional na rescisão. Não autorizo a execução de reparos.
5) Esgotei os canais internos sem resposta efetiva. Tentei tratar o encerramento com quatro contatos diferentes da LAR (*****) e recebi somente respostas padronizadas, sem qualquer análise do histórico do contrato. Registrei também manifestação pelo formulário de contato do site da LAR, com o motivo "Ouvidoria", e igualmente não obtive tratamento diferenciado do caso. Recorro ao Reclame Aqui após esgotar os canais internos da empresa.
Estou com todas as obrigações financeiras da locação quitadas e reconheço uma única intervenção no imóvel: um disjuntor instalado abaixo do quadro de distribuição, fixado com fita dupla face, sem furos, que me ofereci para remover.
O que peço:
Cancelamento das cobranças de reparos baseadas na comparação com um laudo de entrada intempestivo e incompleto;
Reconhecimento formal de que o laudo de 12/08/2025 não retrata o estado do imóvel na data de início da locação (25/07/2025);
Emissão do termo de distrato do contrato 3950/1 para que eu possa concluir as alterações cadastrais junto ao condomínio e à concessionária;
Encerramento definitivo da locação sem cobrança adicional.
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Resposta da empresa
18/08/2026 às 10:34
Olá, Bruno. Bom dia!
Agradecemos o seu contato e informamos que em resposta a sua manifestação ações pertinentes foram realizadas e estão discorridas conforme abaixo:
Esclarecemos que o encerramento da locação e as cobranças decorrentes da vistoria de saída foram tratados com base no contrato firmado entre as partes, nos laudos de vistoria e no histórico documentado da locação.
1. Quanto ao início da locação
A situação relacionada à disponibilização do imóvel no início da locação foi devidamente tratada à época, com ciência e concordância do locatário quanto às condições apresentadas e às providências adotadas pelas partes para a continuidade da locação.
2. Quanto à vistoria de entrada
A vistoria de entrada foi devidamente disponibilizada ao locatário, que teve ciência do respectivo laudo e do prazo estabelecido para eventual contestação, não tendo sido registrada qualquer contestação à época.
Ressaltamos que, na ausência de qualquer contestação formal registrada durante a vigência da locação, a análise da devolução do imóvel é realizada com base no laudo de entrada disponibilizado e assinado pelo próprio locatário. A assinatura do documento demonstra sua ciência quanto ao conteúdo da vistoria e, não havendo manifestação ou ressalva apresentada no prazo estabelecido, este permanece como documento de referência para a comparação com a vistoria de saída.
3. Quanto à vistoria de saída e aos reparos
A vistoria de saída cumpre a finalidade de verificar as condições em que o imóvel está sendo devolvido, confrontando-as com aquelas registradas na vistoria de entrada e considerando o desgaste natural decorrente do uso regular.
Os apontamentos constantes da vistoria de saída não foram incluídos de forma arbitrária pela LAR Imóveis. Ao contrário, o imóvel foi inicialmente vistoriado e foram identificadas pendências diversas. Após análise técnica e criteriosa dos apontamentos, alguns itens foram desconsiderados e retirados da cobrança, permanecendo somente aqueles em que, após a devida avaliação, foi constatada responsabilidade do locatário. Demonstrando que não houve aplicação indiscriminada de cobranças, mas sim uma avaliação individualizada dos itens identificados, buscando atribuir ao locatário exclusivamente aquilo que efetivamente lhe compete.
O procedimento adotado corresponde à análise das condições de entrada e saída do imóvel, com a devida consideração quanto ao desgaste natural decorrente do uso.
4. Quanto à cobrança dos reparos
A cobrança apresentada decorre das pendências identificadas no processo de rescisão e não significa que a LAR esteja imputando ao locatário qualquer obrigação sem fundamento documental.
A execução dos serviços e a respectiva responsabilidade são tratadas de acordo com a documentação do processo e com as obrigações previstas na locação. A manifestação de não autorização dos reparos não elimina eventual obrigação de recomposição do imóvel quando esta for de responsabilidade do locatário.
5. Quanto aos contatos realizados
A LAR esclarece que o fato de diferentes colaboradores terem participado das tratativas, inclusive com cópia nas comunicações por e-mail, não significa ausência de análise ou falta de acompanhamento do processo. Pelo contrário, a participação de diferentes áreas faz parte do fluxo interno da administradora, permitindo que cada demanda seja avaliada pelo setor responsável, especialmente nos aspectos relacionados à vistoria, reparos, rescisão contratual e questões financeiras.
As informações e manifestações apresentadas pelo locatário foram consideradas no decorrer das tratativas, e o processo permanece sob acompanhamento da LAR, que é responsável pela condução administrativa da rescisão e pelo posicionamento final apresentado ao locatário, não havendo qualquer transferência de responsabilidade entre os colaboradores envolvidos no atendimento.
6. Quanto ao encerramento do contrato
A emissão do termo de encerramento está vinculada à conclusão das obrigações decorrentes da rescisão, especialmente aquelas relacionadas à devolução do imóvel e à regularização das eventuais pendências identificadas no processo. Dessa forma, não é possível considerar o contrato definitivamente encerrado enquanto houver obrigações pendentes de formalização.
Ressaltamos que a simples discordância do locatário em relação aos apontamentos realizados não implica o cancelamento automático das cobranças, que foram apuradas com base na documentação e nas vistorias realizadas no imóvel.
A LAR Imóveis, na qualidade de administradora, atua na condução e formalização do processo de rescisão, observando as obrigações contratuais e os direitos de ambas as partes. Por essa razão, eventuais pendências não podem ser simplesmente desconsideradas sem a devida análise e fundamentação documental.
Reforçamos, contudo, que a LAR está à disposição para receber as chaves do imóvel, estando pendente apenas o agendamento e a efetivação da entrega em nosso escritório, para que seja dado o devido prosseguimento ao processo de encerramento.
O responsável pelo processo de rescisão irá orientar quanto aos próximos procedimentos, garantindo que a finalização seja conduzida de forma organizada, transparente e adequada.
Nossas equipes estão prontamente ao seu dispor por meio dos nossos canais oficiais de contato:
Telefone: 31-3055-2000
WhatsApp: 31-3055-2000
E-mail: [email protected]
Atenciosamente,
Lar Imóveis
Consideração final do consumidor
18/08/2026 às 12:10
Recebi a resposta e não a considero resolvida: ela não enfrenta nenhum dos fatos apresentados.
1. Início da locação. A LAR afirma que a situação foi "devidamente tratada à época, com ciência e concordância do locatário". Isso confirma o fato: o imóvel não foi entregue em 25/07/2025 e os proprietários só desocuparam em 16/08/2025. Minha concordância foi com a prorrogação do prazo não com que a vistoria de entrada fosse realizada com terceiros morando dentro do imóvel. Solicito que a LAR apresente o registro interno dessa tratativa, inclusive da ligação em que um colaborador da própria empresa reconheceu a irregularidade, se desculpou e informou que eu poderia rescindir o contrato por quebra do locador.
2. Vistoria de entrada. A resposta se sustenta em dois pontos: minha assinatura e o prazo de 15 dias. Nenhum deles responde ao problema. Em 12/08/2025 eu não tinha a posse do imóvel ele estava ocupado pelos proprietários até 16/08/2025, e a própria LAR informou que antecipou o laudo "para adiantar". Não é possível exigir que o locatário conteste, item a item, o estado de um imóvel que ainda não recebeu. Assinar o documento comprova ciência de sua existência, não a veracidade do que ele descreve.
O próprio laudo ***** se desqualifica: registra "Faxinado: Não" e informa "Medidor de água: Copasa", quando a medição e o faturamento de água/esgoto da unidade são feitos pela administradora do condomínio. Além disso, o "Controle de Entrega de Chaves" está datado no corpo como 16/07/2025 anterior ao início do contrato e foi criado e assinado eletronicamente apenas em 18/08/2025.
3. Comparação entrada × saída. A Cláusula Terceira me obriga a restituir o imóvel nas mesmas condições do LAUDO DE VISTORIA INICIAL. Se esse laudo é intempestivo, foi feito com terceiros no imóvel e não contém fotos nem testes de funcionamento item a item rigor que existe na vistoria de saída (Rede Vistorias, *****, 28/07/2026) , falta o parâmetro de comparação previsto no contrato. Quatro dos sete apontamentos mantidos têm como fundamento exatamente "não houve contestação do item na vistoria de entrada", ou seja, o documento defeituoso. Documentar o estado do imóvel na entrega é obrigação do locador/administradora; o ônus de provar o dano é de quem o alega.
4. Cobrança. A avaliação individualizada dos itens não sana o defeito da base de comparação. Reitero: não autorizo a execução de reparos e não pagarei boleto antes de qualquer comprovação. Eventual indenização exige demonstração do dano e do custo efetivamente incorrido, não pagamento antecipado por estimativa. Também não aceito cobrança de dias de reparo nem de conferência adicional.
5. Contatos. Não reclamei do número de colaboradores, e sim do conteúdo: em nenhuma resposta houve análise do histórico do contrato atraso de 22 dias na entrega, laudo intempestivo, imóvel recebido sem limpeza.
6. Chaves e encerramento. Registro que o imóvel foi desocupado e está livre desde 31/07/2026. Aceito a disponibilidade manifestada pela LAR e proponho o agendamento imediato da entrega das chaves no escritório, com emissão de termo de recebimento datado, discriminando as 11 chaves (9 simples, 1 tetra e 1 interna). Deixo expresso que a restituição das chaves não implica reconhecimento dos apontamentos da vistoria de saída, autorização para execução de reparos ou concordância com qualquer valor, e que a data de referência para encerramento de encargos é 31/07/2026, quando o imóvel foi desocupado.
Quanto ao termo de encerramento, a LAR o condiciona à quitação de valores que estou contestando e é justamente esse termo que o condomínio e a concessionária exigem para as alterações cadastrais. Solicito, portanto, que a formalização do encerramento do contrato ***** seja desvinculada da cobrança controvertida, que pode seguir em discussão em separado.
Mantenho os pedidos: cancelamento das cobranças de reparos baseadas na comparação com o laudo de 12/08/2025; reconhecimento formal de que esse laudo não retrata o estado do imóvel em 25/07/2025; emissão do termo de distrato do contrato *****; e encerramento sem cobrança adicional.
Estou com todas as obrigações financeiras da locação quitadas e reconheço uma única intervenção: um disjuntor fixado com fita dupla face abaixo do quadro de distribuição, sem furos, que me ofereço para remover.
Reclamação não resolvida.
O problema foi resolvido?
Não resolvido
Voltaria a fazer negócio
Não
Nota do atendimento
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