Tratamento discriminatório, cobranças indevidas e acusações [Editado pelo Reclame Aqui] por imobiliária

Inicialmente, cumpre esclarecer que esta administradora imobiliária pauta suas atividades pelos mais rigorosos princípios éticos e de transparência, sempre em conformidade com a legislação vigente, especialmente a Lei n 8.*******/90 (Código de Defesa do Consumidor) e a Lei n 8.*******/91 (Lei do Inquilinato).
A presente manifestação tem por objetivo esclarecer os fatos narrados pela reclamante, demonstrando que as cobranças efetuadas encontram-se em estrita conformidade com as cláusulas contratuais livremente pactuadas entre as partes, não havendo qualquer irregularidade ou abusividade nas condutas adotadas por esta administradora.


DOS FATOS
Em 07 de setembro de *******, foi celebrado entre as partes um Contrato de Locação Residencial, devidamente assinado por meio eletrônico através da plataforma Clicksign, tendo como objeto uma kitnet localizada na *******, kit *******, Bairro Butantã, São Paulo/SP, CEP **************.

O referido contrato estabelece as seguintes condições principais:

- Prazo de locação: 30 (trinta) meses, com início em 07/09/******* e término em 06/03/*******
- Valor do aluguel: R$ 1.*******,00 (um mil e seiscentos reais) mensais
- Finalidade: Residencial para 1 (uma) pessoa
- Locatária: Exclusivamente a Sra. Eliza Miranda Ramos

O contrato foi elaborado de forma clara e transparente, com todas as cláusulas redigidas em linguagem acessível, tendo a locatária declarado expressamente, conforme Cláusula 17, que "após ter lido de maneira atenta às cláusulas e condições impressas e datilografadas deste contrato, declaram expressamente estarem plenamente concordes com as mesmas".

Em agosto de *******, esta administradora foi informada sobre a presença de duas pessoas de nacionalidade angolana residindo no imóvel locado, situação que perdura há período superior aos limites estabelecidos no contrato de locação.

Diante desta constatação, e em estrita observância às cláusulas contratuais previamente acordadas, foi aplicada a cobrança adicional de R$ *******,00 (duzentos reais) por pessoa, totalizando R$ *******,00 (quatrocentos reais) mensais, conforme expressamente previsto no instrumento contratual.

DA FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA E CONTRATUAL
1. DA DESTINAÇÃO EXCLUSIVA DO IMÓVEL

O contrato de locação estabelece de forma inequívoca, em seu Item III - DA FINALIDADE DA LOCAÇÃO, que o imóvel se destina a uso "Residencial para 1(uma) pessoa".

Esta disposição é reforçada pela Cláusula 7, Parágrafo Primeiro, que determina:

"O imóvel ora locado destina-se exclusivamente para moradia do Sr. Eliza Miranda Ramos, portadora da cédula de identidade RG n 000751879 e devidamente inscrita no CPF/MF n *******"

Tal cláusula não deixa margem para interpretações dúbias, estabelecendo claramente que o imóvel foi locado para uso exclusivo da locatária, não sendo permitida a permanência de terceiros de forma continuada.

2. DA CLÁUSULA ESPECÍFICA SOBRE PERMANÊNCIA DE TERCEIROS

A Cláusula 7, Parágrafo Segundo do contrato estabelece de forma expressa e cristalina:

"Fica estipulada neste Contrato de Locação, que o imóvel servira de moradia do locatário e morador, sendo que a permanência de mais pessoas no imóvel por mais de 4 dias semanais e 6 dias mensais incisara a cobrança de R$*******,00 por pessoa."

Esta cláusula é de fundamental importância para a compreensão do caso, pois:

a) Reconhece expressamente o direito da locatária de receber visitas e hospedar pessoas temporariamente;

b) Estabelece limites claros e razoáveis para tal permanência (4 dias semanais e 6 dias mensais);

c) Prevê consequência específica para o descumprimento destes limites: cobrança adicional de R$ *******,00 por pessoa;

d) Não caracteriza a situação como infração passível de multa contratual, mas sim como alteração das condições de uso que enseja cobrança proporcional.

3. DA LEGALIDADE E RAZOABILIDADE DA COBRANÇA

A cobrança adicional prevista no contrato encontra amparo legal nos seguintes fundamentos:

3.1. Princípio da Autonomia da Vontade

O contrato de locação é regido pelo princípio da autonomia da vontade das partes, conforme estabelece o artigo ******* do Código Civil. As cláusulas foram livremente pactuadas entre partes capazes, sem qualquer vício de consentimento.

3.2. Força Obrigatória dos Contratos (Pacta Sunt Servanda)

O artigo ******* do Código Civil estabelece que "os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé". A locatária, ao assinar o contrato, assumiu expressamente o compromisso de cumprir todas as suas cláusulas.

3.3. Razoabilidade da Cobrança

A cobrança de R$ *******,00 por pessoa adicional é plenamente razoável e proporcional, considerando:

- O aumento efetivo dos custos operacionais do imóvel (água, energia, desgaste);
- A alteração das condições originais de uso do imóvel;
- A necessidade de compensação pelo uso além do contratado;
- A ausência de caráter punitivo, tratando-se de mera adequação do valor às condições reais de ocupação.

DA REFUTAÇÃO AOS ARGUMENTOS DA RECLAMANTE
1. DA ALEGAÇÃO DE "SITUAÇÃO HUMANITÁRIA"

Embora esta administradora reconheça e respeite os sentimentos humanitários da locatária, é importante esclarecer que motivações pessoais, ainda que nobres, não podem sobrepor-se às obrigações contratuais livremente assumidas.

O contrato de locação é um instrumento jurídico que visa regular as relações entre locador e locatário, estabelecendo direitos e deveres mútuos. A alteração unilateral das condições de uso do imóvel, independentemente da motivação, constitui descumprimento contratual que enseja as consequências previamente estabelecidas.

2. DA DISTINÇÃO ENTRE VISITA E PERMANÊNCIA CONTINUADA

A reclamante alega tratar-se de meras "visitas", porém os fatos demonstram situação diversa. O contrato estabelece claramente os limites para permanência de terceiros:

- Até 4 dias semanais
- Até 6 dias mensais

A permanência de duas pessoas por período superior a estes limites não se caracteriza como visita, mas sim como ocupação continuada do imóvel, alterando substancialmente as condições originais de locação.

3. DA INEXISTÊNCIA DE COBRANÇA INDEVIDA

Contrariamente ao alegado pela reclamante, não há qualquer cobrança indevida. A cobrança adicional de R$ *******,00 (R$ *******,00 por cada uma das duas pessoas) encontra-se expressamente prevista no contrato, constituindo exercício regular de direito por parte desta administradora.

É importante destacar que:

a) Não foi aplicada multa contratual por descumprimento;
b) Não foi caracterizada a situação como sublocação;
c) Não foi exigida a desocupação imediata do imóvel;
d) Foi aplicada apenas a cobrança adicional prevista contratualmente.

4. DA COMUNICAÇÃO PRÉVIA

A reclamante alega que "todos os comunicados sobre cobranças e exigências são feitos em cima da hora". Tal alegação não procede, uma vez que:

a) As regras estão claramente estabelecidas no contrato desde sua assinatura;
b) A locatária tinha pleno conhecimento das consequências da permanência de terceiros;
c) A cobrança foi aplicada somente após constatação da situação irregular;
d) Foi concedido prazo razoável para regularização da situação.

DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL
4.1. Lei n 8.*******/91 (Lei do Inquilinato)

A Lei n 8.*******/91 estabelece as normas para as locações de imóveis urbanos. Em seu artigo 23, determina que o locatário é obrigado a "usar o imóvel para o fim convencionado ou presumido, conforme a sua natureza e circunstâncias".

O artigo 9 da mesma lei estabelece que a locação pode ser livremente pactuada entre as partes, respeitadas as disposições legais. Isso inclui a possibilidade de estabelecer cláusulas específicas sobre o uso do imóvel, desde que não contrariem a legislação.

4.2. Código de Defesa do Consumidor (Lei n 8.*******/90)

O artigo 51, IV do Código de Defesa do Consumidor considera abusivas as cláusulas que "estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada".
No presente caso, a cláusula que prevê cobrança adicional por ocupação além do contratado não se enquadra como abusiva, pois:
- É clara e específica
- Foi livremente aceita pela locatária
- Estabelece contrapartida proporcional ao uso adicional
- Não coloca a consumidora em desvantagem exagerada

4.3. Código Civil (Lei n 10.*******/02)

O artigo ******* estabelece que "a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato", enquanto o artigo ******* determina que "os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé".

DAS CONSIDERAÇÕES FINAIS

Diante de todo o exposto, verifica-se que:

1. O contrato de locação foi celebrado de forma regular, com cláusulas claras e específicas;

2. A locatária teve pleno conhecimento das regras estabelecidas, tendo declarado expressamente sua concordância;

3. A permanência de duas pessoas no imóvel por período superior aos limites contratuais constitui alteração das condições originais de locação;

4. A cobrança adicional de R$ *******,00 encontra-se expressamente prevista no contrato, não constituindo cobrança indevida;

5. Esta administradora agiu em estrita conformidade com as cláusulas contratuais e a legislação vigente;

6. Não há qualquer abusividade ou irregularidade nas condutas adotadas.

Esta administradora permanece à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários e reitera seu compromisso com a transparência e o cumprimento da legislação consumerista.

São Paulo, 08 de agosto de *******.

LIGUE IMÓVEIS LTDA
CNPJ: 03.*******.*******/*******32

Venho, por meio desta, esclarecer os fatos ocorridos em relação ao imóvel que ocupava sob contrato de locação.

A pessoa que a empresa alega ter permanecido no local deixou apenas sua mala no imóvel e, na segunda-feira seguinte, já havia retornado para a própria residência, fato do qual possuo provas documentais por meio de contratos (local que a pessoa alugou). A outra pessoa que esteve presente era um amigo da família, que apenas permaneceu provisoriamente até encontrar um lugar seguro para morar. Inclusive, diante dos e-mails enviados pela imobiliária fixando prazos para que ele deixasse o imóvel, entendi que também deveria desocupar o espaço imediatamente, motivo pelo qual entreguei as chaves no dia 20 de agosto (Com vistoria e sem prejuizo ao imovel - conforme informado pela responsavel que fez a vistoria). Ressalto que, nesse processo, senti-me ameaçada pelas acusações e pelo tom adotado. O que me preocupa é a cobrança do boleto de setembro, no valor de R$ 2.*******,00, supostamente a título de multa ou aluguel integral. Cabe destacar que não houve [Editado pelo Reclame Aqui] da minha parte: apenas prestei ajuda a uma pessoa em situação de vulnerabilidade, e a própria imobiliária já tinha ciência de quem esteve no imóvel. Apesar disso, recebi e-mails com fotos da pessoa, reforçando acusações infundadas e injustas contra mim.
Cumpro com minhas obrigações contratuais, pagando os aluguéis sempre no dia 10 de cada mês, conforme demonstram os comprovantes já apresentados. Assim, questiono: é realmente devido o pagamento do aluguel integral de setembro, mesmo tendo saído e entregue as chaves em agosto? Caso a resposta seja positiva, que o valor seja ajustado de forma justa e proporcional, respeitando os dias efetivamente ocupados.
Requeiro, por fim, que, após a quitação de eventuais valores que sejam devidos, a empresa emita uma declaração formal atestando que não possuo débitos pendentes, bem como o meu fiador, para que possamos encerrar este vínculo sem mais desgastes.

Ressalto que a postura da empresa, ao insistir em acusações infundadas, configura abuso e fere princípios básicos do Código de Defesa do Consumidor, que protege o locatário contra práticas abusivas (Lei n 8.*******/*******). Além disso, a Lei do Inquilinato (Lei n 8.*******/*******) assegura que o locatário só responde pelos valores devidos enquanto estiver na posse do imóvel, o que não ocorre após a entrega das chaves.

Na expectativa de uma solução justa e respeitosa, aguardo retorno.

Atenciosamente.

A empresa não apresentou qualquer pedido de desculpas pelo ato de racismo praticado e, adicionalmente, exigiu a cobrança por serviços de limpeza e pintura do apartamento, embora o imóvel não se encontrasse em condições que justificassem a necessidade de pintura. Ademais, conforme o entendimento atualmente consolidado pelo Supremo Tribunal Federal (STF), é indevida a exigência desses serviços quando da desocupação do imóvel, salvo nos casos em que reste comprovado dano além do desgaste natural decorrente do uso regular.