Administradora de condomínio não apresenta comprovação de multa e falha na solução administrativa

Prezada Sra. Ariane,

Compreendemos a sua busca por esclarecimentos a respeito da infração aplicada a uma unidade no Edifício Holiday em 27/04/2026, e gostaríamos de prestar os devidos esclarecimentos sobre a atuação da administradora e os procedimentos legais cabíveis.

1. Legitimidade para Tratativas e Identificação da Unidade: Identificamos que V. Sa. registrou esta manifestação na condição de filha da moradora. No entanto, cumpre esclarecer que, do ponto de vista jurídico e normativo condominial, os atos administrativos, impugnações e recursos referentes à unidade devem ser formalizados diretamente pelo(a) proprietário(a) titular registrado(a) do imóvel (ou por procurador munido de procuração formal com poderes específicos). Além disso, como não foi informado o número do apartamento/unidade no registro da publicação, não foi possível localizar o histórico específico da infração em nossos cadastros.

2. Orientações para Análise do Caso: Para que possamos apurar os fatos com rigor técnico e apresentar os esclarecimentos necessários, solicitamos que a proprietária titular da unidade (ou V. Sa., mediante apresentação de procuração) nos envie um e-mail para [email protected], aos cuidados da gerente de atendimento do Edifício Holiday, informando: O número do bloco e do apartamento/unidade no Edifício Holiday, o nome completo do(a) proprietário(a) titular, a cópia/dados da notificação recebida e do comprovante citado (carta de 15/05/2026).

3. Autonomia do Condomínio e Procedimento de Recurso: A Litoral Administração atua na assessoria operacional do prédio, mas a aplicação, manutenção ou cancelamento de penalidades (advertências e multas) é de competência exclusiva do(a) Síndico(a) eleito(a) como representante legal, nos termos do Artigo 1.348 do Código Civil e do Regimento Interno. A administradora não possui prerrogativa legal para anular multas por conta própria. Assim que os dados da unidade forem encaminhados ao e-mail [email protected] pelo(a) legítimo(a) proprietário(a), submeteremos o pleito imediatamente à análise da Síndica do Edifício Holiday para reavaliação das evidências e orientação quanto aos prazos e formalização do Recurso Administrativo, assegurando o amplo direito de defesa.

Permanecemos à disposição no e-mail informado para receber os dados da unidade e prosseguir com o atendimento.


Atenciosamente,

Litoral Administração de Condomínios

Agradeço o retorno da Litoral Administração. No entanto, a resposta apresentada não esclarece o ponto central da reclamação, que permanece sem solução: quais são os elementos que efetivamente comprovam a infração que originou a multa aplicada à unidade ***** em 27/04/2026?
Gostaria de esclarecer os pontos apresentados pela empresa:
1. Sobre a alegação de ausência de legitimidade para a tratativa.
A manifestação não foi realizada de forma oculta ou sem conhecimento dos responsáveis pela unidade.
O proprietário e sua esposa e a moradora da unidade, estiveram cientes da tratativa e foram incluídos em cópia nos e-mails durante o processo, tendo conhecimento e concordância com a busca pelos esclarecimentos.
Inclusive, chama atenção o fato de que, ao longo da tratativa, os proprietários foram retirados das cópias em algumas respostas encaminhadas pela própria Litoral.
2. Sobre a alegação de que não foi possível localizar o histórico da infração.
Essa informação também causa estranheza, pois mantenho contato direto com a gerente de atendimento da Litoral, Sra. *****, desde 05/05/2026, tratando especificamente dessa multa. Durante todo esse período, foram encaminhados diversos e-mails e mensagens pelo WhatsApp, com a identificação da unidade e o relato detalhado da situação. A própria administradora, portanto, teve conhecimento da demanda há meses e teve diversas oportunidades para localizar e apresentar as evidências relacionados à penalidade.
Além disso, foi encaminhada carta registrada, recebida pela Litoral em 15/05/2026, às 14h51, justamente com a finalidade de formalizar a solicitação e permitir a adequada apuração da situação. O comprovante da carta registrada, foi enviada por e-mail.
Portanto, não se trata de uma solicitação recente ou de uma manifestação sem identificação da unidade. Trata-se de uma demanda formalizada há meses, com reiteradas tentativas de solução administrativa.
3. Sobre a afirmação de que a Litoral não possui autonomia para cancelar a multa.
Neste ponto, a própria resposta da administradora esclarece que a aplicação, manutenção ou cancelamento da penalidade é de competência da síndica.
Entretanto, isso não responde à questão principal desta reclamação.
Ao longo desses meses, a Litoral, na condição de administradora do condomínio, foi procurada diversas vezes justamente para intermediar e encaminhar adequadamente a demanda. O que ocorreu, na prática, foi apenas o repasse das minhas mensagens à síndica e das respostas da síndica para mim, sem que fossem apresentados os elementos comprobatórios solicitados ou uma conclusão objetiva sobre o caso. Assim, solicito que a Litoral esclareça de forma objetiva:
A administradora não possui qualquer autonomia sequer para realizar a apuração da ocorrência, disponibilizar os registros existentes que fundamentaram a multa e intermediar uma resposta técnica junto à síndica?
4. O ponto central continua sem resposta
Até o presente momento, apesar de todas as solicitações realizadas desde abril, não foram apresentadas:
- fotografias da suposta infração;
- vídeos da ocorrência, que tenham fundamentado a aplicação da multa;
A resposta apresentada pela Litoral também não esclarece esses pontos.
E é justamente isso que venho solicitando desde o início.
5. Sobre o valor da multa.
Também permanece sem esclarecimento a questão referente ao valor da penalidade, que considero elevado e desproporcional, especialmente diante da ausência, até o momento, de comprovação da própria infração.
Por isso, solicito que seja informado os cálculos utilizados para chegar no
valor especificamente cobrado, além da documentação que comprova a ocorrência do fato.
Meu objetivo continua sendo exclusivamente obter os esclarecimentos e solucionar a questão de forma administrativa, transparente e amigável.
Dessa forma, solicito que a Litoral Administração, juntamente com o responsável competente do condomínio, apresente uma resposta conclusiva e objetiva, não apenas quanto à legitimidade da minha manifestação, mas principalmente quanto ao mérito da multa aplicada à unidade *****.
O que não pode continuar ocorrendo é a sucessiva transferência da demanda entre administradora e a síndica sem que, após quase quatro meses, sejam apresentados os elementos que evidenciam uma penalidade de valor significativo.
Aguardo, portanto, a apresentação das evidências ou, não sendo possível apresentá-las, o devido encaminhamento para o cancelamento da penalidade.
Espero que, desta vez, seja possível obter uma resposta efetiva e definitiva sobre o mérito da questão.

Prezada Sra. Ariane,

Agradecemos pelo envio das informações referentes à unidade ***** do Edifício Holiday, as quais nos permitiram identificar o histórico nos cadastros do condomínio.

Em atenção à sua réplica, prestamos os devidos esclarecimentos técnicos e jurídicos sobre as atribuições e sobre como funciona o procedimento formal de defesa:

1. Limites Legais da Administradora x Autonomia da Síndica: Reforçamos que a Administradora presta assessoria contábil, operacional e jurídica ao Condomínio, mas não possui autonomia legal ou poderes de gestão para apurar infrações, avaliar imagens de segurança internos, aplicar penalidades ou cancelar multas de forma unilateral. Nos termos do Artigo 1.348 do Código Civil, essa competência é exclusiva do(a) Síndico(a) . O repasse das comunicações ocorre justamente para que a gestora, detentora das evidências do caso, avalie o pleito.

2. Como Funciona o Procedimento do Recurso Administrativo: Para garantir o contraditório e o amplo direito de defesa previsto nas normas condominiais e na legislação civil, a contestação de uma penalidade aplicada pela gestão deve seguir os seguintes critérios:

a) Prazo Regulamentar: O recurso contra a multa deve ser formalizado observando rigorosamente o prazo estipulado na notificação/multa recebida pela unidade;

b) Legitimidade do Requerente (Inafastável): Por força das normas condominiais e da legislação civil, o recurso deve ser obrigatoriamente apresentado e assinado pelo(a) proprietário(a) titular da unidade ***** (constante na matrícula do imóvel) ou por procurador devidamente constituído mediante procuração formal com poderes específicos;

c) Apreciação em Assembleia Geral: Uma vez protocolado tempestivamente pelo(a) proprietário(a), a Síndica submete o recurso e as justificativas para apreciação e deliberação soberana do Conselho/Assembleia Geral de Condôminos, que é o órgão competente para manter, readequar ou cancelar a sanção aplicada.

Orientamos que o(a) proprietário(a) titular da unidade ***** formalize o recurso por escrito, acompanhado dos documentos julgados pertinentes, e o encaminhe para o e-mail [email protected], aos cuidados da gerente de atendimento do Edifício Holiday, respeitando o prazo da notificação para o devido prosseguimento junto à gestão e à Assembleia.

Atenciosamente,

LITORAL ADMINISTRAÇÃO

Agradeço o retorno. Entretanto, preciso registrar uma contradição importante entre as próprias respostas de 12/08 e 18/08 apresentadas pela Litoral.
1. Na resposta apresentada pela Litoral em 12/08/2026, no item 2, a empresa afirmou expressamente: Para que possamos apurar os fatos com rigor técnico e apresentar os esclarecimentos necessários, solicitamos que a proprietária titular da unidade (...) nos envie um e-mail (...) informando (...) os dados da unidade, a notificação recebida e o comprovante citado.
Ou seja, a própria Litoral informou que, uma vez fornecidos os dados necessários, iria apurar os fatos com rigor técnico e apresentar os esclarecimentos necessários.
Posteriormente, na resposta apresentada em 18/08/2026, a Litoral passou a afirmar, no item 1: a Administradora (...) não possui autonomia legal ou poderes de gestão para apurar infrações, avaliar imagens de segurança internos, aplicar penalidades ou cancelar multas de forma unilateral.
E acrescenta que: O repasse das comunicações ocorre justamente para que a gestora, detentora das evidências do caso, avalie o pleito.
Diante dessas duas manifestações, permanece a inconsistência observada desde o início, referente à mudança de posicionamento da administradora nas condições de realizar a apuração técnica e apresentar os esclarecimentos necessários sobre a multa.
Se a administradora afirma que não possui autonomia para apurar a infração ou avaliar as evidências, por que, em sua resposta do dia 12/08, informou que faria justamente a apuração dos fatos com rigor técnico e apresentaria os esclarecimentos necessários após o envio dos dados.
2. Outro ponto que não pode ser ignorado é que a Litoral somente passou a alegar a necessidade de manifestação formal do proprietário depois de quase quatro meses de tratativas e após a abertura da reclamação no Reclame Aqui. Desde abril, foram realizadas dezenas de comunicações por e-mail e WhatsApp, inclusive diretamente com a gerente de atendimento. Durante todo esse período, nunca foi informado que a tratativa não poderia prosseguir porque eu não era a proprietária ou porque seria necessária uma procuração específica.
Ao contrário: a gerente de atendimento recebeu e encaminhou as mensagens, a situação foi discutida reiteradamente com a administradora e a própria Litoral tinha conhecimento da unidade envolvida.
Portanto, causa estranheza que, após meses de comunicação e somente agora, a questão formal da legitimidade seja apresentada como impedimento para a continuidade da análise.
Caso a administradora tivesse informado essa exigência no início da tratativa, seria evitado desgaste e sucessivas trocas de mensagens.

3. Não pretendo continuar desgastando o proprietário nem, principalmente, expor minha mãe novamente a uma situação que lhe causou grande abalo.
Conforme já informado à administradora, encaminhei anteriormente, por e-mail, a documentação médica relacionada ao impacto que essa situação lhe causou quando recebeu a notificação da multa. Durante esses meses, minha intenção sempre foi justamente evitar que ela precisasse enfrentar novamente esse desgaste e buscar uma solução administrativa e amigável para a questão. Infelizmente, depois de quase quatro meses de tratativas, essa solução não foi alcançada.
Por essa razão, não pretendo prolongar essa negociação nos mesmos termos e continuarei tratando a questão por outras instâncias.
4. Sobre o boleto da multa
Considerando que a Litoral informa que a penalidade permanece vigente, solicito que o boleto da multa seja encaminhado para o mesmo endereço de e-mail utilizado anteriormente pela própria administradora para encaminhar a notificação da penalidade.
O proprietário me encaminhará o documento posteriormente.
Faço essa solicitação porque, depois de dezenas de comunicações realizadas diretamente comigo durante meses, a administradora agora afirma que não pode prosseguir na tratativa comigo sem uma manifestação formal do proprietário.
5. Encerramento da tentativa de solução amigável
Reitero que durante todo esse período, minha postura foi buscar uma solução administrativa, transparente e amigável. Foram utilizados e-mails, WhatsApp, contato com a gerente de atendimento, carta registrada e, posteriormente, contato com a próprio dono da empresa, e mesmo assim a questão permaneceu sem solução.
Depois de quase quatro meses, a administradora/síndica continuou sem apresentar os elementos que comprovam a infração, o cálculo utilizado para a penalidade desproporcional do valor aplicado e, neste momento, informa um procedimento formal que não havia sido apresentado anteriormente.
Diante disso, considero encerrada, da minha parte, a tentativa de solucionar essa questão nos mesmos moldes adotados até aqui.

Prezada Sra. Ariane,
Agradecemos o seu retorno e apresentamos os esclarecimentos objetivos para alinhar de forma definitiva as funções institucionais e o procedimento aplicável:

1. Atribuições da Administradora x Competência da Síndica - Não há contradição nas manifestações anteriores, mas sim distinção de papéis legais: a "apuração técnica" realizada pela Litoral consiste estritamente na instrução do processo administrativo (localização do cadastro, verificação de notificações enviadas e interlocução formal com o condomínio). Por outro lado, nos termos do Artigo 1.348 do Código Civil, a competência para julgar o mérito de infrações, avaliar imagens de segurança, fixar valores de multas ou determinar o seu cancelamento é exclusiva do(a) Síndico(a) eleito(a). A Administradora é uma prestadora de serviços e não possui autonomia legal para anular ou alterar penalidades impostas pelo condomínio.

2. Exigência Legal de Representação (Procuração): A necessidade de manifestação direta da proprietária titular ou da apresentação de uma procuração por parte de terceiros não é um obstáculo burocrático criado pela Litoral, mas sim uma exigência do Código Civil e da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD). Qualquer ato administrativo, recurso ou tratativa financeira que envolva a unidade só possui validade jurídica quando assinado pela proprietário(a) registrado(a) na matrícula ou por seu representante munido de procuração. O fato de a administradora ter recebido e repassado mensagens anteriores no intuito de auxiliar na comunicação não anula a obrigatoriedade dessa formalização legal para a tomada de decisões.

3. Procedimento do Recurso e Envio do Boleto
O caminho regulamentar para a revisão de qualquer penalidade mantida pela gestão é a apresentação do Recurso Administrativo assinado pela proprietária (ou por procurador com procuração simples), dentro do prazo estipulado na notificação, para deliberação soberana em Assembleia Geral de Condôminos. Em atenção ao seu pedido, o boleto referente à penalidade mantida pela gestão do condomínio será encaminhado para o e-mail de cadastro da unidade 1525, pelo qual a notificação original foi expedida.

Permanecemos à disposição no e-mail [email protected] para prestar todo o suporte administrativo necessário à proprietária titular da unidade.

Atenciosamente,
LITORAL ADMINISTRAÇÃO

Lamentamos que a sua experiência não tenha atingido as expectativas, mas reiteramos nosso compromisso com a transparência, o respeito e a estrita observância das normas legais que regem a administração condominial.

Reforçamos que a Litoral prestou todo o suporte técnico e operacional possível ao longo de todo o atendimento. Contudo, nos termos do Artigo 1.348 do Código Civil, a apuração de infrações, a análise de imagens do circuito interno, a valoração de penalidades e a decisão sobre a manutenção ou o cancelamento de multas são atribuições exclusivas da Síndica. A Administradora atua como assessora da gestão e não possui autonomia legal para anular sanções aplicadas pelo condomínio.

Da mesma forma, a exigência de manifestação por parte da proprietária titular da unidade ou a apresentação de procuração formal decorre do Código Civil e da Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), que visam resguardar a segurança jurídica do imóvel e do próprio condomínio em tratativas financeiras e administrativas.

O boleto solicitado foi encaminhado ao e-mail da proprietária da unidade (Editado pelo ReclameAQUI). Permanecemos à disposição da proprietária titular pelos nossos canais oficiais para auxiliar na formalização de eventual Recurso Administrativo direcionado à Assembleia Geral, que é o foro competente para a revisão da penalidade mantida pela gestão.

Atenciosamente,

Litoral Administração de Condomínios