Cobrança indevida de multa condominial e falta de informação sobre regras do condomínio.

Olá Thaís,

Lamentamos seu retorno a este canal para relatar o transtorno ocorrido e agradecemos pela oportunidade de esclarecer os fatos.

A notificação mencionada foi emitida a partir de orientação do síndico do Cond. Ed. Maria do Carmo, e não pela Lowndes diretamente, já que ele é a autoridade competente para aplicar penalidades em caso de descumprimento das normas condominiais, conforme previsto no artigo 1.******* do Código Civil. A cobrança e a formalidade da multa, portanto, não se originam de ato da administradora de locações, o que foge do escopo de atuação da Lowndes em relação ao contrato de locação.

Recebemos em 29/10/******* cópia de sua resposta formal à notificação de multa que foi dirigida à proprietária, e estamos mediando para que o condomínio responda a mesma o quanto antes.

A Lowndes, tanto na qualidade de administradora da locação quanto na de prestadora de serviços auxiliares à administração do condomínio, não tem competência nem autoridade para deliberar sobre multas condominiais, limitando-se a emitir e/ou repassar as comunicações formais conforme instrução da administração interna do condomínio. Até por esse motivo, não nos cabe debater os fatos que poderiam ter gerado tal infração.

No tocante à reclamação de que não fornecemos os documentos em questão, ressaltamos que a Lei aplicada às locações é a Lei do Inquilinato e não o CDC, portanto não há que se falar em violação ao dever de informação. A Lei do Inquilinato estabelece (Lei n 8.*******/91 Lei do Inquilinato, art. 23, XII) que é dever do locatário cumprir as normas condominiais dispostas na convenção e regimento interno, não havendo na mesma lei nenhuma disposição de obrigatoriedade no fornecimento antecipado de cópias de tais documentos por parte do locador ou seu representante legal. Cabe à locatária, em observância ao dever de diligência e ao princípio da boa-fé objetiva (artigos ******* e ******* do Código Civil), adotar as providências necessárias para obter junto à administração condominial as informações relativas ao uso das áreas comuns, horários de mudança e demais regras internas.

Não houve de sua parte nenhuma solicitação à Lowndes para apresentação de tais documentos, tendo sido informada verbalmente por nossa corretora a procurar a administração interna acerca dos horários e procedimentos para eventual mudança. Nesse sentido é importante ainda destacar que o contrato de locação firmado entre a Sra. Thais e a proprietária do imóvel contém cláusula expressa pela qual a locatária declara ter ciência e se compromete a observar integralmente as normas da Convenção e do Regimento Interno do condomínio.

Seguimos à disposição para intermediar a comunicação entre a Sra. Thais e a administração interna do condomínio, a fim de esclarecer eventuais dúvidas e contribuir para uma solução equilibrada e transparente.

Atenciosamente,

Roseane Vieira
Coordenadora de Atendimento de Locações
Lowndes Condomínios e Imóveis
Fale com nossa Ouvidoria: *******

Agradeço o retorno, mas a resposta apresentada pela Lowndes Locações é insatisfatória e não corresponde aos fatos.

Primeiramente, jamais houve qualquer comunicação verbal por parte de corretor, funcionário ou representante da imobiliária a respeito de regras condominiais, muito menos sobre necessidade de agendamento de mudança.
A alegação de que teria havido comunicação verbal é claramente uma tentativa de justificar a ausência de provas documentais, já que não há registro de qualquer contato nesse sentido. Caso realmente tenham feito tal comunicação, que informem o nome do corretor ou colaborador responsável e apresentem comprovação concreta pois o ônus da prova é inteiramente da administradora.

Além disso, venho há semanas solicitando, sem êxito, uma cópia da convenção condominial e do regimento interno, justamente para ter conhecimento formal das normas que agora dizem que eu deveria conhecer.
Da mesma forma, já fiz diversas solicitações para obter a senha do portão de entrada, e até hoje não obtive retorno algum, o que demonstra falhas reiteradas na comunicação e na prestação do serviço.

É importante destacar que meu contrato de locação, bem como todas as comunicações relacionadas a boletos de condomínio e aluguel, são realizados exclusivamente pela Lowndes Locações.
Inclusive, nem mesmo para aplicação da multa o síndico entrou em contato comigo diretamente toda a interlocução sempre se deu por meio da administradora, o que reforça que é dela a responsabilidade de zelar pela transparência e pelo fluxo adequado de informações entre locatário e condomínio.

Portanto, a tentativa de afastar a responsabilidade, atribuindo tudo ao condomínio, não se sustenta juridicamente, uma vez que a administradora é parte contratual direta e responde solidariamente pela adequada prestação do serviço (art. 7, parágrafo único, do CDC).

Reitero que não houve infração, não houve comunicação prévia de normas, e não há qualquer fundamento para cobrança de multa.
Diante disso, requeiro novamente o cancelamento da penalidade, bem como todas as informações condominiais já diversas vezes solicitadas, sob pena de adoção das medidas judiciais cabíveis.