Abuso e Desacordo na Devolução de Imóvel: Exigências Indevidas e Postura Intimidadora da Max Imóveis

Prezada Sra. Naara,
A Max Imóveis lamenta o desgaste relatado e reforça que conduz seus processos com transparência, respeito e observância contratual.

A vistoria de saída é realizada de forma comparativa ao laudo inicial, conforme previsto em contrato e na Lei do Inquilinato (Lei n 8.245/91, art. 23), que determina a devolução do imóvel no estado em que foi recebido, ressalvado o desgaste natural.

Na vistoria final foram identificadas divergências, incluindo necessidade de pintura e, principalmente, um vazamento hidráulico ativo, que já estava impactando o apartamento do andar inferior. Diante do caráter urgente da situação, nossa equipe se prontificou a enviar profissional técnico para avaliação e contenção do problema, porém o acesso ao imóvel não foi autorizado.

Esclarecemos ainda que a imobiliária não se recusou a receber as chaves. O procedimento padrão é concluir a devolução após a regularização das pendências apontadas ou mediante acordo entre as partes, especialmente quando há danos estruturais ou hidráulicos em aberto, conforme previsto na Lei do Inquilinato (art. 26).

Todos os contatos realizados estão devidamente registrados e demonstram nossa tentativa de conduzir o processo de forma objetiva e conciliatória.
Reforçamos que não há intenção de impor obrigações indevidas, mas sim de preservar o imóvel, atender o proprietário e evitar prejuízos a terceiros.

Seguimos à disposição para finalizar a devolução de forma equilibrada, seja por meio de avaliação técnica, nova vistoria acompanhada ou mediação direta.

Atenciosamente,
Max Imóveis

Prezados,

Em resposta ao posicionamento encaminhado, registro de forma objetiva e formal que há distorções relevantes no relato da empresa e que eu possuo comprovações (e-mails, prints, vídeos e áudios) de toda a tratativa.

Primeiro: não procede a narrativa de que eu não autorizei acesso ao imóvel como se eu tivesse me recusado a cooperar. O que ocorreu foi uma tentativa de impor, de forma intempestiva e com tom intimidatório, uma obrigação imediata de abrir o imóvel em prazo incompatível com a realidade, sem agendamento formal, sem identificação técnica prévia, sem documentação mínima do suposto diagnóstico e, principalmente, sem qualquer condução minimamente profissional. Eu não me opus a uma avaliação técnica. Eu me opus à forma abusiva e coercitiva como isso foi conduzido. Inclusive, houve acesso de terceiros (ex.: zeladoria) ao imóvel e foi constatado apenas resquício mínimo de água, sem qualquer evidência de vazamento ativo compatível com o dano alegado no apartamento inferior.

Segundo: o suposto vazamento hidráulico ativo foi afirmado sem lastro técnico. A empresa não apresentou laudo, relatório técnico, detecção de vazamento, medição de umidade, identificação do ponto de origem, registro fotográfico comparativo com data/hora, ART/RRT, nem qualquer documento que comprove causalidade entre o meu apartamento e os danos apresentados por terceiros. A alegação de que o dano no imóvel inferior decorre do meu imóvel foi feita por inferência e pressão, e não por prova. Se há necessidade de apuração, ela deve ocorrer por meio de avaliação técnica idônea, com relatório formal apontando origem, causa e nexo, e não por imposição baseada em achismos ou em vídeos enviados por terceiros.

Terceiro: quanto à pintura, a própria resposta da empresa confirma a contradição central do caso. Não existe discussão sobre obrigação de pintura, porque ela foi cumprida: o imóvel foi entregue com pintura realizada ao final do contrato. O que eu questiono é a exigência de repintura sem qualquer critério técnico objetivo. A imobiliária não apresentou laudo, perícia, vistoria especializada ou justificativa técnica que fundamente a exigência de refazer um serviço já executado. Exigir repintura apenas por avaliação subjetiva, sem parâmetro verificável e sem prova técnica, caracteriza condução abusiva do processo de devolução. Se a imobiliária entende que há inadequação técnica, então deve apresentar, de forma objetiva, o fundamento técnico (com registro profissional, relatório e critérios claros), inclusive porque foto isolada não comprova qualidade de pintura e tampouco substitui avaliação técnica.

Quarto: a empresa afirma que não se recusou a receber as chaves, mas na prática condiciona a conclusão da devolução ao atendimento de exigências discutíveis e não comprovadas, mantendo cobrança de aluguel e taxas. Isso, na vida real, funciona como recusa indireta/obstáculo ao encerramento. Eu manifestei formalmente minha disponibilidade para entrega das chaves e encerramento do contrato na data contratual (06/02/2026). A partir do momento em que a locatária se coloca disponível para devolver o imóvel e entregar as chaves, não é razoável tentar empurrar cobranças adicionais por demora causada por divergência técnica não comprovada e por condução desorganizada da administradora. Se a imobiliária quer apurar pendências, que apure, mas sem transformar isso em instrumento de coerção financeira.

Quinto: reforço também a conduta inadequada no atendimento. A tratativa se tornou hostil e intimidatória a partir de áudio encaminhado por funcionária identificada como coordenadora (Karine), utilizando tom e conteúdo abusivos, inclusive com tentativa de imputar responsabilidade imediata e ameaça indireta de responsabilização por danos, sem prova técnica. Tudo está documentado. Isso é inaceitável para qualquer consumidor e não condiz com tentativa conciliatória.

Sexto: houve ainda compartilhamento indevido do meu contato pessoal para múltiplos corretores ao longo do processo de desocupação, gerando abordagens repetidas, insistentes e desgastantes, sem meu consentimento e sem centralização mínima. Eu formalizei pedido para cessar e centralizar contatos, justamente por privacidade e organização. Esse ponto também está documentado e precisa ser apurado internamente.

Diante disso, meu pedido é claro e objetivo:
1.Que a imobiliária formalize imediatamente o procedimento de recebimento das chaves e encerramento do contrato, sem condicionamento abusivo, registrando data efetiva de entrega e evitando cobranças indevidas por atraso gerado por divergência técnica não comprovada.
2.Que qualquer alegação de vazamento/dano estrutural seja apurada por avaliação técnica idônea, com relatório formal (origem/causa/nexo), e que a imobiliária se abstenha de imputar responsabilidade antes de prova técnica.
3.Que a exigência de repintura seja revista ou, se mantida, que seja fundamentada com critério técnico verificável e documento formal, e não por avaliação subjetiva.
4.Que a empresa apure internamente a conduta de atendimento (especialmente o áudio e a postura intimidatória) e apresente retorno formal sobre providências.
5.Que cessem imediatamente o compartilhamento do meu contato e as abordagens desorganizadas, com confirmação por escrito.

Permaneço disponível para finalizar o encerramento de forma objetiva e técnica, mas não aceitarei imputações genéricas, pressão psicológica, nem cobranças e exigências sem prova e sem fundamento.

Atenciosamente,
Naara Emily de Oliveira Santos

Prezada Sra. Naara,

Em atenção à sua manifestação, esclarecemos de forma objetiva e com fundamento legal:

Nos termos do art. 23, incisos II e III, da Lei n 8.245/91 (Lei do Inquilinato), é obrigação do locatário zelar pela conservação do imóvel e devolvê-lo no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural do uso.

A vistoria final identificou pintura em desacordo com o padrão do imóvel, motivo pelo qual foi solicitada regularização, conforme laudo comparativo de entrada e saída e cláusulas contratuais vigentes.

Quanto ao vazamento hidráulico, houve vistoria presencial inicial acompanhada por funcionária indicada pela própria locatária, ocasião em que foi constatado o problema, sendo necessário o fechamento do registro da unidade e a colocação de tampão provisório. Após essa intervenção, o vazamento no apartamento inferior cessou, evidenciando que a unidade locada estava causando dano efetivo a terceiro.

Ressaltamos que nova avaliação técnica estava agendada para esta quarta-feira (11), às 10h, com vistoriador e profissional hidráulico, tendo sido cancelada pela locatária de última hora, após a publicação de nossa primeira resposta nesta plataforma.

Nos termos do art. 26 da Lei do Inquilinato, tratando-se de reparo urgente com dano já constatado em terceiro, é dever do locatário permitir o acesso ao imóvel para apuração e correção da origem do problema.

Sobre a entrega das chaves, esclarecemos que não houve recusa por parte da Max Imóveis. Conforme prática contratual e entendimento consolidado, a conclusão da devolução depende da regularização das pendências apontadas em vistoria ou da formalização de acordo entre as partes.

Informamos ainda que todas as tratativas, comunicações, vistorias e ocorrências encontram-se devidamente registradas por nossos canais oficiais.

Nossa equipe responsável entrará em contato em breve para alinhamento técnico e conclusão do processo.

A Max Imóveis permanece à disposição para finalizar a devolução do imóvel de forma objetiva, respeitando os direitos da locatária, do proprietário e do terceiro afetado.

Atenciosamente,
Max Imóveis

Prezados,

Inicialmente, registro que a afirmação de que eu teria cancelado de última hora não corresponde aos fatos.

A comunicação de conferência para o dia 11/02/2026 às 10h foi enviada pela imobiliária apenas em 10/02/2026 às 14h44. Antes disso, eu já havia sinalizado que não possuía confirmação prévia do horário e que, diante da ausência de retorno em tempo hábil, não poderia garantir disponibilidade nesse período. Ainda no dia 10/02/2026, às 15h05, respondi formalmente informando a indisponibilidade às 10h e oferecendo alternativa no período da tarde. Portanto, não houve cancelamento intempestivo por minha parte, mas sim confirmação tardia por parte da imobiliária, seguida de resposta imediata minha.

Da mesma forma, não procede a alegação de recusa de acesso ao imóvel. Em nenhum momento houve negativa. O que ocorreu foi a ausência de condução técnica adequada, com exigências apresentadas sem laudo, sem identificação de profissional responsável e sem organização mínima de agenda, em um contexto de mudança de Estado, com filho menor, o que exige previsibilidade e comunicação responsável.

Apesar de todo o histórico de atraso nas respostas e da condução inadequada do processo, por boa-fé e com o objetivo exclusivo de viabilizar o encerramento da locação, informo que a vistoria/conferência foi reagendada para amanhã, ocasião em que o imóvel será acessado por representante legal munido de procuração, uma vez que já não me encontro mais no Estado de Santa Catarina. Tal agendamento não implica concordância com as alegações apresentadas pela imobiliária, tampouco valida a narrativa de cancelamento ou recusa anteriormente exposta.

Quanto à pintura, reitero que a obrigação contratual foi integralmente cumprida, com pintura profissional realizada ao final do contrato, serviço pago e nota fiscal disponível. A exigência de nova pintura permanece sem embasamento técnico objetivo, inexistindo laudo, perícia, critério comparativo claro ou justificativa técnica formal. Caso a imobiliária insista nessa exigência, permanece pendente a apresentação de: (i) pontos específicos alegadamente irregulares, com fotos datadas; (ii) critério técnico adotado; (iii) identificação e qualificação do avaliador; e (iv) fundamento contratual objetivo.

No que se refere à alegação de vazamento hidráulico, igualmente se faz necessária a apresentação formal e documentada da origem técnica do problema, identificação do profissional responsável, laudo ou registro técnico e comprovação inequívoca de que o fato decorra de conduta da locatária, e não de vício estrutural ou hidráulico do edifício.

Por fim, ressalto que a condução desorganizada, a demora nas respostas e a tentativa de imputar ao locatário fatos que não ocorreram geraram desgaste e prejuízos desnecessários. Eventuais cobranças adicionais decorrentes exclusivamente da falta de retorno tempestivo, da desorganização da agenda ou de exigências sem base técnica serão devidamente contestadas, estando todo o histórico documental já registrado por e-mail e nesta plataforma.

Aguardo que a vistoria agendada ocorra de forma técnica, objetiva e respeitosa, com vistas à imediata conclusão da devolução do imóvel.

Atenciosamente,

Naara Emily de Oliveira Santos

Prezada Sra. Naara,

Considerando o reagendamento da vistoria para esta quinta-feira (12), a Max Imóveis informa que permanece à disposição para dar seguimento ao processo de rescisão contratual, incluindo a avaliação técnica do ponto hidráulico e a revisão dos itens já apontados anteriormente.

Reiteramos que a conclusão do encerramento depende apenas da finalização da vistoria e da regularização das pendências identificadas, conforme já esclarecido.

Nossa equipe acompanhará o atendimento e seguirá com os encaminhamentos necessários após a vistoria.

Atenciosamente,
Max Imóveis

Após as tratativas já registradas nesta reclamação, a imobiliária Max Imóveis encaminhou um boleto no valor de R$ 2.234,51, referente aos chamados débitos rescisórios.

O boleto foi pago exclusivamente para evitar qualquer impacto indevido relacionado a crédito ou eventual negativação, sem qualquer reconhecimento da dívida ou concordância com os valores apresentados.

A cobrança permanece formalmente impugnada, pelos seguintes motivos:

o boleto considera aluguel proporcional até 12/02/2026, embora a responsabilidade do locatário tenha se encerrado em 06/02/2026;

foi cobrada carta fiança (CredPago) referente ao mês completo, no valor de R$ 452,10, ainda que o período efetivo de responsabilidade não corresponda à totalidade do mês.

Além disso, a imobiliária encaminhou um documento denominado orçamento geral referente a supostos reparos no imóvel, porém o documento apresenta diversas inconsistências:

trata-se apenas de um resumo de valores, sem anexar orçamentos formais, notas fiscais ou identificação do prestador de serviços;

o documento apresentado indica valor total de R$ 3.467,60, enquanto no próprio e-mail enviado pela imobiliária consta cobrança no valor de R$ 4.163,00, ou seja, valor superior ao próprio orçamento apresentado, sem qualquer justificativa ou detalhamento;

não há comprovação de que tais serviços tenham sido efetivamente realizados.

Também permanecem contestados os seguintes itens:

cobrança de pintura integral do imóvel, embora exista laudo técnico elaborado por engenheiro especializado, indicando apenas necessidade de retoques pontuais;

cobrança de reparo da porta do box, apesar de existir registro em vídeo da vistoria técnica com data e horário demonstrando que o item estava em perfeito funcionamento;

cobrança de luminária que já constava como não funcionando na própria vistoria inicial do imóvel, registrada pela própria imobiliária no início da locação.

Adicionalmente, a imobiliária mencionou futura cobrança referente a suposto vazamento, mesmo já tendo sido apresentado laudo técnico elaborado por engenheiro especializado em patologias construtivas, indicando que a origem não decorre de responsabilidade do locatário.

Caso novas cobranças sejam encaminhadas sem documentação técnica adequada, comprovação dos serviços ou embasamento técnico equivalente, as medidas legais cabíveis serão adotadas para resguardar os direitos do consumidor.

Seguimos aguardando posicionamento formal da imobiliária e a revisão das cobranças apresentadas