Cobrança indevida de taxas abusivas e honorários extrajudiciais pela administradora de imóveis

Prezado Sr. Itallo, boa tarde.

Em atenção à sua manifestação, cumpre esclarecer que a cobrança de honorários extrajudiciais é legítima e devidamente amparada pelas disposições contratuais pactuadas entre as partes, bem como encontra respaldo na legislação vigente.

Diferentemente do alegado, há sim previsão para a incidência desses honorários. Além do contrato de locação, o aditivo de renovação firmado posteriormente passou a prever de forma expressa a aplicação de honorários extrajudiciais. Referida cláusula está prevista no contrato, refletindo a concordância das partes.

Importante destacar que os honorários extrajudiciais não se confundem com a multa moratória, não configurando qualquer duplicidade ou cobrança em bis in idem.

Ressalta-se, ainda, que a cobrança é legal e válida, uma vez que a legislação brasileira permite a pactuação de honorários para cobrança extrajudicial quando há previsão expressa em contrato, como no presente caso.

Ademais, visando a manutenção de uma boa relação entre as partes e pautados na boa-fé, foi concedido um desconto de 50% sobre o valor dos honorários extrajudiciais, como forma de facilitar a regularização do débito.

Dessa forma, a cobrança realizada não possui caráter abusivo, estando em conformidade com o contrato, com o aditivo de renovação e com a legislação aplicável, motivo pelo qual os valores permanecem devidos.

Permanecemos à disposição para eventuais esclarecimentos no contato 12 98817-9596.

Atenciosamente,

Nova Freitas Imóveis.

Em réplica, informo que a afirmação da Nova Freitas Imóveis de que o 'aditivo de renovação passou a prever de forma expressa a aplicação de honorários extrajudiciais' é [Editado pelo Reclame Aqui].

Conforme o Termo Aditivo anexo, a cláusula 2, alínea 'f', estabelece que permanecem inalteradas as cláusulas do contrato original. O contrato original, em sua Cláusula XXIII, prevê honorários de 20% exclusivamente para 'procedimento judicial'.

Aceitei o boleto com o suposto desconto de 50% apenas porque a imobiliária bloqueou meus meios de pagamento e eu precisava evitar a negativação do meu nome e a rescisão do contrato. Não houve um acordo livre, mas sim a imposição de uma taxa indevida (mesmo que reduzida) como condição para que eu pudesse quitar meu aluguel e a multa legítima.

Sr Italo, bom dia.

Sustenta-se a legitimidade da cobrança de honorários extrajudiciais.

No seu contrato de locação consta a cláusula abaixo:

" 3 - Os aluguéis não pagos até o dia do vencimento sofrerão acréscimo automático de 10% para pagamento posterior, acrescido das demais penalidades por motivo de mora, previstas na Lei 8.245/91, relativas a juros e correção monetária, além das despesas de cobrança que se fizerem necessárias."


Embora o contrato mencione honorários de 20% para procedimento judicial, não há vedação à cobrança em âmbito extrajudicial. Ao contrário, o próprio contrato prevê, em seu 3 (descrita acima), que os aluguéis em atraso estarão sujeitos, além de multa, juros e correção monetária, "às despesas de cobrança que se fizerem necessárias".

Tal previsão abrange os custos decorrentes da cobrança extrajudicial, incluindo honorários, uma vez que decorrem da necessidade de recuperação do crédito.

Dessa forma, a cobrança é contratualmente amparada e não configura qualquer irregularidade.

Atenciosamente,
Nova Freitas Imóveis.

Prezados,

Agradeço o retorno, porém discordo frontalmente da interpretação apresentada.

"Tal previsão abrange os custos decorrentes da cobrança extrajudicial, incluindo honorários, uma vez que decorrem da necessidade de recuperação do crédito".

Recuperação de credito é um termo inadequado para atualização de um boleto com vencimento de apenas 4 dias de atraso, ainda sendo feriado.

Distinção Jurídica: 'Despesas de cobrança' (Cláusula XX) referem-se a custos operacionais efetivos e comprovados. 'Honorários advocatícios' referem-se à remuneração profissional que, conforme a Cláusula XXIII deste contrato, está expressamente limitada a procedimentos JUDICIAIS.

Abusividade: A tentativa de incluir honorários advocatícios no conceito de 'despesas' para um atraso de apenas 4 dias viola o princípio da transparência e o Art. 51, XII do CDC, que veda o repasse de custos de cobrança administrativa ao consumidor.

Falta de Comprovação: Para que se fale em 'despesas necessárias', a imobiliária deve apresentar o comprovante de gasto efetivo no valor cobrado. Uma simples notificação administrativa não justifica a cobrança de um valor equivalente a 10% do aluguel.

Estamos cientes e concordamos com o pagamento da multa de 10% e dos juros de mora, conforme previsto em contrato. No entanto, a imposição de uma taxa de honorários para um atraso administrativo de 4 dias é uma cobrança sem fundamento contratual, injusta e abusiva, configurando nítida tentativa de enriquecimento sem causa através da transferência de custos operacionais da imobiliária ao locatário."

Prezado Sr., Italo.

Inicialmente, cumpre destacar que o contrato de locação firmado entre as partes é claro ao prever que, em caso de inadimplemento, poderão ser cobradas não apenas multa, juros e correção monetária, mas também despesas decorrentes da cobrança, sempre que necessárias à recuperação do crédito.

Nesse sentido, a interpretação apresentada pelo consumidor não merece prosperar. A distinção entre "honorários advocatícios" e "despesas de cobrança" não afasta a possibilidade de incidência destes últimos em âmbito extrajudicial. Trata-se de institutos distintos, sendo que:

Honorários advocatícios contratuais de 20%: aplicáveis exclusivamente em caso de procedimento judicial, conforme cláusula expressa do contrato;

Despesas de cobrança extrajudicial: decorrentes das medidas administrativas necessárias à recuperação do crédito em atraso, devidamente autorizadas contratualmente.

Ressalta-se que a cobrança extrajudicial não se limita à simples emissão de boleto, mas envolve toda a estrutura operacional, administrativa e jurídica necessária para gestão da inadimplência, o que justifica a incidência dos encargos previstos.

Quanto à alegação de abusividade com base no Código de Defesa do Consumidor, importante pontuar que não há qualquer violação ao art. 51, uma vez que:

A previsão contratual é clara e previamente aceita;

Não há transferência indevida de custos, mas sim cobrança vinculada ao inadimplemento do próprio consumidor;

O valor aplicado segue padrão de mercado e proporcionalidade com o serviço prestado.

Ademais, o desconto concedido anteriormente demonstra a boa-fé da empresa na tentativa de solução amigável, não configurando, em hipótese alguma, reconhecimento de irregularidade.

Dessa forma, reafirmamos que a cobrança realizada encontra respaldo contratual e legal, não havendo elementos que justifiquem sua revisão ou cancelamento.

Atenciosamente.

Nova Freitas Imóveis.

A resposta da empresa confirma a abusividade: admitem que o contrato só prevê honorários para a via JUDICIAL, mas tentam rotular uma taxa de R$ 517,00 como 'despesa de cobrança' sem apresentar uma única nota fiscal ou comprovante de custo efetivo que some este valor. Reitero: enviar e-mail ou WhatsApp não custa R$ 517,00. O que a empresa pratica é a criação de uma multa extra sem base legal, transferindo ao locatário o custo operacional da sua própria administração.

Prezado,

É importante esclarecer que a interpretação apresentada não está correta.

A taxa de cobrança aplicada não se limita à via judicial, tampouco se refere exclusivamente a custos pontuais como envio de comunicações. Trata-se de encargo contratualmente previsto, aplicável em situações de inadimplência, conforme cláusulas previamente acordadas entre as partes.


Ressaltamos que essa cobrança não está condicionada à comprovação individualizada de cada ação realizada, nem ao tempo ou esforço empregado, uma vez que possui natureza própria definida em contrato, distinta de reembolso de despesas específicas.

Dessa forma, não procede a alegação de criação de multa sem base legal, visto que a cobrança encontra respaldo contratual e segue práticas regulares de mercado.

Equipe Nova Freitas Imóveis

Agradeço os esclarecimentos, contudo, observo que a fundamentação apresentada diverge da realidade técnica do contrato:

Vínculo Específico: O extrato emitido pela administradora classifica o valor como 'Honorários Extrajudiciais'. Entretanto, a Cláusula XXIII do contrato é taxativa ao prever a incidência de honorários exclusivamente para 'procedimentos judiciais', o que não se aplica a este atraso pontual de 4 dias.

Definição de Encargos: Ao declarar que a cobrança 'não está condicionada à comprovação individualizada', a empresa afasta a natureza de 'despesa de cobrança' (item 3 da Cláusula XX), uma vez que despesas exigem o ressarcimento de custos efetivos e comprovados, sob pena de configurarem uma penalidade adicional não prevista.

Conformidade Contratual: A multa de 10% e os juros de mora previstos para o inadimplemento já foram devidamente quitados. A manutenção de um encargo suplementar sem o devido amparo na Lei 8.245/91 ou na literalidade das cláusulas pactuadas compromete o equilíbrio da relação locatícia.

Prezado,

Reiteramos que todos os esclarecimentos já foram prestados de forma completa e transparente ao longo das interações anteriores.

A cobrança em questão está devidamente prevista em contrato firmado entre as partes, em total conformidade com a legislação vigente, não havendo qualquer irregularidade ou ilegalidade em sua aplicação. Ressaltamos que não há novos elementos ou fatos que justifiquem a revisão do posicionamento já adotado por esta empresa.

Dessa forma, consideramos a presente demanda definitivamente esclarecida e encerrada em âmbito administrativo.

Eventuais novas manifestações sobre o mesmo tema, sem a apresentação de fatos novos, não ensejarão reanálise do caso. Permanecemos à disposição apenas pelos canais legais cabíveis, caso assim entenda.

Equipe Nova Freitas.

Em réplica final, a reclamada limita-se a repetir que a cobrança 'está no contrato', mas esquiva-se de enfrentar o ponto central: a inexistência de suporte documental para o valor cobrado.

Inexistência de Anuência Tácita: O pagamento do boleto não configura concordância com a taxa, mas sim estado de necessidade para evitar a negativação e garantir a manutenção da moradia, uma vez que a imobiliária condicionou a quitação do aluguel ao pagamento dos honorários.

Exercício Regular de Direito: O exercício de um direito (cobrar o aluguel) não autoriza o excesso. Cobrar 'honorários' sem processo judicial (contrariando a Cláusula XXIII) e 'despesas' sem apresentar notas fiscais de custos reais é prática que fere o equilíbrio contratual.

Falta de Prova Material: Até o presente momento, a reclamada não apresentou uma única prova de custo operacional (postagem, custas, diligências) que justificasse o valor de R$ 517,00 para um atraso administrativo de 4 dias. O desconto de 50% não torna legal uma cobrança que, na origem, carece de comprovação.

Reitero que a imobiliária atua como prestadora de serviços e, como tal, deve obediência à transparência. Solicito o prosseguimento da reclamação ou a emissão de parecer sobre a falta de comprovação da despesa cobrada.

Sr. Italo. Boa tarde.

Em atenção à sua última manifestação, reiteramos que as cobranças realizadas estão em total conformidade com o contrato firmado e com a legislação aplicável, não havendo qualquer irregularidade que justifique a revisão pretendida.

Esclarecemos, de forma direta, que esta imobiliária não está obrigada, por lei ou por disposição contratual, a apresentar as provas ou documentos adicionais nos moldes exigidos em sua solicitação, especialmente quando as informações já foram devidamente prestadas ao longo do atendimento.



Dessa forma, mantemos integralmente nosso posicionamento anterior. Consideramos o assunto definitivamente encerrado.

Informamos, por fim, que não haverá novas manifestações por parte desta imobiliária sobre este tema.

Equipe Nova Freitas.