Cobrança Abusiva e Omissão do Síndico em Acordo Condominial

Prezado Sr. William,

O Condomínio Vivaz Estação Santa Marina recebeu sua manifestação e esclarece que discorda das afirmações constantes da presente reclamação, reforçando que a inadimplência a longa data prejudica o condomínio e a massa condominial, e foi informado em assembleia e reuniões realizadas que a Gestão irá combater a inadimplência de maneira rigorosa, legal e isonômica, buscando a preservação da saúde financeira do condomínio que vem sofrendo muito com a inadimplência de uma minoria que prejudica toda a massa condominial.

O acordo firmado justamente já sinalizando que mesmo diante da inadimplência de longa data a Gestão tem interesse em melhorar a saúde financeira do Condomínio com soluções pacíficas, a última composição entre as partes em 17/04/2026 foi celebrado de forma livre e voluntária, contendo todas as condições aplicáveis ao parcelamento do débito, inclusive quanto aos vencimentos das parcelas e aos critérios de atualização previstos no instrumento assinado.

Com relação à primeira parcela, esclarecemos que, diante da solicitação apresentada pelo próprio condômino, foi concedido prazo adicional para pagamento, mantendo-se tratamento colaborativo e buscando viabilizar o cumprimento do acordo.

Quanto às demais alegações, não houve qualquer intenção de dificultar pagamentos, impor cobranças arbitrárias ou praticar atos de coação. Todas as orientações prestadas pelo Condomínio, pela administradora e pelos profissionais responsáveis limitaram-se a informar as condições previstas no acordo e as consequências contratuais aplicáveis em caso de eventual inadimplemento.

Também não procede a afirmação de omissão por parte do síndico. O assunto foi devidamente acompanhado pela administração condominial e encaminhado aos responsáveis técnicos e jurídicos competentes para análise e manifestação.

Importante destacar que existe divergência entre as partes quanto à interpretação de determinadas cláusulas do acordo, especialmente em relação à atualização monetária e demais disposições contratuais. Tais questões já foram formalmente respondidas ao reclamante pelos canais adequados.

O Condomínio Vivaz Estação Santa Marina reafirma que sempre atuou pautado pela boa-fé, transparência e observância das normas legais e convencionais aplicáveis, permanecendo aberto ao diálogo e à busca de soluções adequadas para eventuais divergências, e sem dúvida se necessário o Poder Judiciário poderá julgar o mérito de todo o longo histórico de tratativas de uma resolução ao longo histórico de inadimplência que prejudica toda massa condominial.

Atenciosamente,

Condomínio Vivaz Estação Santa Marina
Administração Condominial

o sindico falta com a verdade e compactua com as praticas de cobrança abusivas propostas pelo juridico, e descumpre a obrigação que tem de mediar a situação, prova disso, são as mensagens que o mesmo dá, sempre desviando a responsabilidade e pedindo para resolver com o juridico.

Prezados,

A manifestação apresentada pelo Condomínio não impugna os fatos concretos narrados na reclamação, limitando-se a reproduzir argumentos genéricos sobre a existência de inadimplência pretérita e sobre a legitimidade da cobrança condominial, matérias que jamais foram objeto da presente controvérsia.

Inicialmente, causa estranheza que grande parte da resposta seja destinada a relembrar um histórico de inadimplência anterior ao acordo celebrado.

Esse fato é absolutamente irrelevante para a questão discutida.

O próprio Condomínio reconheceu a viabilidade da composição amigável ao celebrar o acordo extrajudicial em 17/04/2026, substituindo o conflito anterior por novas obrigações livremente assumidas por ambas as partes.

Assim, uma vez firmado o acordo, a discussão deixa de ser o histórico da dívida e passa a ser exclusivamente a forma como esse acordo vem sendo executado.

O ponto central da reclamação jamais foi enfrentado.

O Condomínio admite que a primeira parcela teve seu vencimento prorrogado.

Entretanto, procura transmitir a [Editado pelo Reclame Aqui] impressão de que tal prorrogação decorreu de mera liberalidade concedida ao condômino.

Isso não corresponde aos fatos.

A alteração do vencimento ocorreu porque o boleto inicialmente disponibilizado apresentava inconsistências que impediram sua regular compensação bancária, tornando inviável o pagamento na data originalmente prevista.

Em outras palavras, a prorrogação não representou benefício concedido ao devedor.

Representou a necessidade de corrigir uma falha operacional ocorrida durante a execução do próprio acordo.

Essa circunstância, contudo, foi completamente omitida da resposta apresentada.

Se houve necessidade de emissão de novo boleto e alteração do vencimento inicialmente estabelecido, torna-se indispensável esclarecer:

por qual motivo essa falha ocorreu;
quem efetivamente deu causa à alteração do vencimento;
por qual fundamento jurídico o Condomínio pretende imputar exclusivamente ao condômino todas as consequências financeiras decorrentes dessa situação.

Nenhuma dessas perguntas foi respondida.

Ao contrário, a resposta limita-se a afirmar genericamente que todas as consequências decorreriam do contrato.

Todavia, ainda que o acordo contenha cláusulas relativas à atualização monetária e demais encargos, sua incidência pressupõe análise das circunstâncias concretas da execução contratual.

Os contratos não podem ser interpretados isoladamente de seus princípios estruturantes.

Os artigos 113, 187, 421 e 422 do Código Civil determinam que toda relação contratual deve ser executada conforme a boa-fé objetiva, a cooperação, a lealdade recíproca e a vedação ao exercício abusivo de direitos.

Não se mostra compatível com tais princípios transferir integralmente ao devedor os efeitos econômicos de situação cuja origem exige análise da própria atuação dos responsáveis pela cobrança.

Também merece destaque a afirmação de que "não houve qualquer intenção de dificultar pagamentos".

Entretanto, intenção subjetiva não afasta os efeitos objetivos produzidos pela conduta.

O que se discute não é a intenção dos envolvidos, mas o resultado concreto: o primeiro boleto não pôde ser regularmente quitado, precisou ser substituído e teve seu vencimento alterado.

Esses fatos são objetivos.

Também não prospera a alegação de que o síndico não permaneceu omisso.

O artigo 1.348 do Código Civil atribui ao síndico o dever de diligenciar pela conservação dos interesses do condomínio, fiscalizar a administração e representar a coletividade condominial.

Após ser formalmente cientificado da controvérsia instaurada, esperava-se atuação efetiva no sentido de verificar a origem da falha operacional, buscar solução administrativa equilibrada e assegurar que a execução do acordo observasse os princípios da boa-fé objetiva.

Nada disso ocorreu.

A resposta limita-se a informar que o assunto foi "encaminhado aos responsáveis técnicos e jurídicos".

Encaminhar uma reclamação não equivale a fiscalizar sua legalidade.

Também não equivale ao efetivo exercício do dever de gestão atribuído ao síndico pela legislação civil.

Outro fato relevante, igualmente ignorado pelo Condomínio, diz respeito à retirada do acordo extrajudicial do sistema eletrônico disponibilizado aos condôminos.

Após o surgimento da presente controvérsia, o acordo deixou de estar acessível na plataforma utilizada pelo condomínio, impedindo seu acompanhamento e consulta pelo próprio interessado.

Tal circunstância compromete a transparência que deve nortear toda relação contratual e administrativa, sobretudo quando existe discussão acerca da correta execução do instrumento firmado.

Caso essa retirada decorra de ato deliberado, haverá séria afronta aos deveres de transparência, cooperação e boa-fé.

Caso decorra de falha sistêmica, igualmente evidencia deficiência na gestão documental da administração condominial.

Em qualquer hipótese, trata-se de fato que exige esclarecimentos.

Também chama atenção a afirmação de que existe apenas "divergência de interpretação contratual".

Não se trata de mera divergência interpretativa.

A controvérsia envolve a correta aplicação das cláusulas do acordo diante de um fato superveniente reconhecido pelas próprias partes: a impossibilidade de utilização do primeiro boleto e sua consequente substituição.

Enquanto essa circunstância permanecer sem análise objetiva, não haverá demonstração suficiente da legitimidade dos encargos posteriormente exigidos.

Por todo o exposto, permanecem integralmente mantidos os pedidos anteriormente formulados, reiterando-se:

o reconhecimento de que a execução do acordo deve observar os princípios da boa-fé objetiva, da cooperação e da confiança legítima;
a apresentação da memória detalhada dos cálculos utilizados para cobrança das parcelas subsequentes;
o esclarecimento formal acerca da necessidade de reemissão do primeiro boleto e das razões que motivaram a alteração de seu vencimento;
a disponibilização imediata do acordo extrajudicial novamente no sistema eletrônico do condomínio, preservando seu histórico e integridade documental;
a revisão administrativa dos encargos cuja incidência decorreu dos fatos ora impugnados.

Ressalta-se, por fim, que o reclamante jamais se recusou a cumprir o acordo celebrado.

Ao contrário.

Desde o primeiro momento buscou quitar integralmente suas obrigações, encontrando obstáculo justamente na forma como o primeiro boleto foi disponibilizado.

O que se busca nesta reclamação não é afastar o cumprimento do contrato, mas assegurar que ele seja executado com observância da boa-fé objetiva, da transparência, da cooperação entre as partes e da correta distribuição das responsabilidades decorrentes dos fatos ocorridos durante sua execução.

Persistindo a ausência de solução administrativa, toda a documentação será submetida à apreciação do Poder Judiciário, para análise da regularidade da execução do acordo, da conduta adotada pelos responsáveis pela cobrança, da atuação da administração condominial e do cumprimento dos deveres legais atribuídos ao síndico pelo artigo 1.348 do Código Civil.

A Equipe está e sempre esteve à disposição para auxiliar, infelizmente o descumprimento das obrigações contratuais avençadas acarretaram os transtornos mencionados, e realmente se necessário em defesa do interesse coletivo a medida que a inadimplência prejudica todos os demais Condôminos o Poder Judiciário analisar o tema e certamente irá proferir uma decisão adequada a espécie, demonstrando sem dúvidas a realidades dos fatos ocorridos.