"Ping-Pong" de cobranças indevidas de condomínio antes das chaves e omissão da Administradora OMA
Em réplica
São Paulo - SP
26/05/2026 às 17:15
ID: 249752361
Prezados,
Venho expor publicamente o descaso, a falta de resolutividade e o verdadeiro jogo de empurra ("ping-pong") promovido pela OMA Administradora de Imóveis, em total cumplicidade com a Cury Construtora e a Condoconta, prejudicando não apenas a mim, mas dezenas de moradores do empreendimento Cidade Jaguaré Villa Lobos (Torre 4).
Minha saga começou com vistorias reprovadas devido a graves vícios construtivos na unidade ***** (como desnível de porta, problemas nas esquadrias e até obstrução proposital de vaso sanitário com esponjas, configurando clara má-fé da equipe técnica). Diante da não entrega das chaves por culpa exclusiva da construtora, a OMA foi formalmente notificada via ouvidoria (Protocolo ID *****) de que os boletos de condomínio de março e abril de 2026 eram de responsabilidade da Cury, conforme jurisprudência pacífica do STJ (Tema 886).
A Ouvidoria da OMA chegou a responder por escrito que a Cury havia assumido a responsabilidade pelos débitos. No entanto, na prática, a cobrança continuou ativa, gerando ameaças de negativação do meu nome.
O JOGO DE EMPURRA ("Ping-Pong")
A situação se tornou insustentável:
- A Cury joga a responsabilidade para a OMA.
- A Condoconta joga para a OMA.
- A OMA se esquiva dizendo que "não tem acesso a particularidades contratuais" e joga de volta para a Cury.
Enquanto as empresas brincam de repassar a culpa, o consumidor fica no meio desse fogo cruzado, sendo cobrado ilegalmente por taxas de um imóvel cuja imissão na posse só ocorreu em *****.
A POSTURA DA DEFESA/ADVOGADA DA OMA
Para piorar, diante da reclamação que formalizei junto ao PROCON-SP, a assessoria jurídica da OMA adotou uma postura lamentável e nitidamente protelatória. Em sua manifestação, a advogada da empresa tentou se esquivar da responsabilidade alegando "incompetência do PROCON" para intermediar o caso e alegando "ilegitimidade passiva" da administradora.
É um absurdo jurídico! Como emissora e gestora das cobranças, a OMA é solidariamente responsável na [Editado pelo Reclame Aqui] de consumo (Art. 7, parágrafo único do CDC). Tentar usar de formalismo técnico para fugir de uma cobrança indevida emitida por eles mesmos é uma afronta ao órgão de defesa do consumidor.
ATUALIZAÇÃO DO CASO: Virou um Processo Administrativo
Devido à recusa da OMA em resolver o problema de forma amigável e imediata, informo que a reclamação inicial no PROCON-SP já avançou e se transformou em CIP (Carta de Informação Preliminar), evoluindo para Processo Administrativo. Não aceitarei essa omissão.
"INFORMAÇÃO AOS DEMAIS MORADORES QUE PASSAM POR ISSO:"
Como o meu caso não é isolado e há relatos de outros moradores no mesmo condomínio enfrentando dificuldades parecidas com essas cobranças de condomínio antes da entrega das chaves, deixo registrado o caminho legal e correto para a resolução do problema.
O entendimento do STJ (Tema 886) é claro sobre a responsabilidade da construtora. Caso você também esteja recebendo cobranças indevidas e enfrentando o mesmo impasse entre a administradora e a construtora, recomendo formalizar uma reclamação diretamente no PROCON-SP.
No meu caso, diante da falta de resolução amigável, a reclamação já evoluiu para CIP / Processo Administrativo (Protocolo: *****). Buscar os órgãos de defesa do consumidor é a via oficial para garantir que os nossos direitos sejam respeitados.
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Resposta da empresa
27/05/2026 às 10:51
Prezado Kennedy,
Lamentamos os transtornos relatados e compreendemos a insatisfação manifestada em relação às cobranças condominiais discutidas.
Entretanto, alguns esclarecimentos se fazem necessários para adequada compreensão da atuação da administradora e dos limites legais envolvidos na situação apresentada.
A OMA atua como mandatária do condomínio, exercendo atividades administrativas e operacionais relacionadas à gestão condominial, tais como emissão de boletos, processamento financeiro, prestação de contas e suporte à sindicância, não integrando a relação contratual firmada entre adquirente e construtora para aquisição da unidade imobiliária.
Nesse contexto, as definições relacionadas ao momento de início da responsabilidade pelas despesas condominiais decorrem das cláusulas previstas no instrumento contratual firmado entre comprador e construtora, não cabendo à administradora alterar unilateralmente critérios de cobrança ou afastar obrigações vinculadas à unidade sem deliberação ou respaldo jurídico aplicável.
Importante esclarecer ainda que a manifestação apresentada pela assessoria jurídica da administradora perante o PROCON não teve como objetivo se eximir de esclarecimentos ou dificultar a solução da demanda, mas sim registrar entendimento jurídico consolidado de que relações envolvendo condomínio, cotas condominiais e administradora condominial não se enquadram, em regra, nas hipóteses tí[Editado pelo Reclame Aqui] de relação de consumo previstas no Código de Defesa do Consumidor.
Inclusive, o entendimento predominante da jurisprudência é no sentido de que o PROCON não possui competência para dirimir controvérsias relacionadas à cobrança de despesas condominiais, justamente em razão da natureza jurídica da relação estabelecida entre condomínio, administradora e condôminos.
Além disso, a discussão envolvendo eventual aplicação do entendimento firmado pelo STJ no Tema 886 refere-se à relação jurídica entre comprador e vendedor/construtora, especialmente quanto à definição interna de responsabilidade pelo pagamento das despesas anteriores à imissão na posse, sem afastar o caráter propter rem das obrigações condominiais perante o condomínio.
De toda forma, a OMA permaneceu prestando os esclarecimentos necessários, realizando os alinhamentos possíveis junto às partes envolvidas e atuando dentro dos limites das atribuições administrativas que lhe competem.
Reiteramos nosso compromisso com a transparência, com o atendimento respeitoso aos moradores e com a condução técnica das demandas submetidas à administradora.
Atenciosamente,
OUVIDORIA OMA
Telefones: (11) 98928-8752 | 99238-8124
E-mail: [email protected]
Réplica do consumidor
29/05/2026 às 11:17
Mensagem: Eles usaram uma resposta padrão de manual jurídico para tentar "tirar o corpo fora" e fazer você cansar. Mas a fundamentação deles está completamente desatualizada e ignora a realidade prática de como o Judiciário e o próprio STJ tratam a solidariedade e o papel das administradoras/garantidoras hoje em dia.
Aqui está a resposta perfeita, técnica, cirúrgica e implacável para você enviar para a Ouvidoria da OMA (com cópia para a Cury e a CondoConta, para manter a pressão em todo mundo):
Assunto: RE: RESPOSTA OUVIDORIA OMA Réplica do Consumidor Unidade 906, Torre 4 Desatualização Jurídica e Responsabilidade Solidária (Temas 886 e 1349 do STJ)
Para: [email protected], [email protected]
C/C: [email protected], [email protected], [email protected], [email protected]
À
OUVIDORIA OMA ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS
Prezados,
Agradeço o posicionamento, mas lamento profundamente constatar que a assessoria jurídica e a ouvidoria da OMA permanecem completamente desatualizadas perante a evolução jurisprudência do nosso país, insistindo em teses ultrapassadas para tentar se esquivar de uma responsabilidade que a lei e os tribunais já pacificaram como solidária.
Como cidadão honesto, trabalhador e que cumpre rigorosamente com suas obrigações, não aceitarei passivamente esse "jogo de empurra". Portanto, calçado no meu direito, sinto-me na obrigação de lhes dar uma aula de direito atualizado sobre os limites da responsabilidade de vocês no meu caso:
1. Da Relação de Consumo e da Competência do PROCON-SP
Vocês alegam que, "em regra", a relação entre administradora e condômino não é de consumo. O erro de vocês está justamente no termo "em regra".
A jurisprudência moderna do Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou que incide, sim, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) nas relações entre condôminos e administradoras de condomínio quando esta presta serviços de administração, cobrança e gestão financeira de forma terceirizada, atuando como verdadeira fornecedora de serviços (Art. 3 do CDC).
Portanto, o PROCON-SP é, sim, totalmente competente, e a tentativa de vocês de alegar incompetência do órgão administrativo só demonstra o receio de sofrer as severas sanções e multas previstas no Art. 56 do CDC por práticas abusivas e cobranças indevidas.
2. O Erro sobre a Natureza "Propter Rem" perante o comprador pré-chaves
Vocês usaram o velho argumento de que a dívida é propter rem (vinculada à unidade) para justificar a cobrança em meu nome. Isso está superado e enterrado pelo STJ.
Prestem muita atenção ao que dita o Tema 886 do STJ (REsp 1.345.331/RS): a natureza propter rem não autoriza a administradora a cobrar do promitente comprador antes que ele tenha a posse material do bem. O STJ fixou textualmente que o condomínio/administradora NÃO pode direcionar a cobrança ao comprador que não tem as chaves.
Ao emitirem a cota de março/2026 (R$ 507,75) diretamente no meu CPF, sabendo (ou tendo a obrigação de saber por auditoria de instalação) que a construtora Cury não havia me entregue as chaves, a OMA cometeu um ato ilícito de cobrança indevida. Vocês deveriam ter cobrado o CNPJ da Cury Construtora. O seu contrato de mandato com o condomínio não lhes dá o direito de atropelar uma tese repetitiva vinculante do STJ.
3. A Solidariedade e o "Sumiço" do Débito de Março
Vocês afirmam que atuam apenas como "mandatários". Ocorre que o mandatário que executa o mandato extrapolando os limites da legalidade responde civilmente pelos danos que causar (Art. 679 do Código Civil).
A OMA iniciou a bola de neve ilícita em março. Depois, na transição para a garantidora CondoConta, essa cobrança simplesmente "sumiu" dos canais de vocês sem nenhuma certidão de quitação ou baixa formal. Isso gerou uma desorganização sistêmica tamanha que resultou na negativação ilícita do meu CPF no SERASA pela CondoConta na cota seguinte (abril).
Pelo princípio da Solidariedade (Art. 7, parágrafo único do CDC), todos os que integram a [Editado pelo Reclame Aqui] que gerou o dano ao consumidor respondem juntos. Vocês não podem dar início ao erro e depois simplesmente "lavar as mãos".
4. Das Provas Blindadas e do Resguardo de Sigilo
Reitero que toda a cronologia deste absurdo está rigorosamente documentada. Inclusive a reunião presencial que tive com a preposta de vocês e da Cury (Karina) no dia 08/04/2026, onde promessas de regularização foram feitas e descumpridas.
Essa conversa foi integralmente gravada em áudio por mim, o que é um direito de autodefesa e segurança pessoal 100% legítimo e respaldado pelo Supremo Tribunal Federal (Tema 237 do STF) e pelo Artigo 369 do CPC.
Essa prova já está sob a custódia legal da instrução do processo no PROCON-SP e muito bem guardada comigo em nuvem (Google Drive) para posterior uso judicial. Se houver qualquer vazamento ou uso indevido dessa mídia por falha de segurança de terceiros após o recebimento destas notificações, as providências criminais e civis cabíveis serão tomadas contra as empresas notificadas.
CONCLUSÃO: MINHA DISPOSIÇÃO PARA RESOLVER
Eu sou um cidadão de bem. Não quero briga, quero apenas o cumprimento da lei.
Estou perfeitamente disposto a dar os procedimentos administrativos (CIPs) como resolvidos e encerrados junto ao PROCON-SP, desde que vocês ajam com a área técnica/jurídica de forma coordenada com a Cury e com a CondoConta para resolver todas as pendências que deixaram no meu nome.
Exijo que a OMA apresente, no prazo de 48 horas, a baixa definitiva e a certidão de quitação da taxa de março/2026, tirando o meu nome de qualquer histórico de inadimplência sistêmica interna de vocês.
Caso insistam em se omitir baseados em teses jurídicas ultrapassadas de décadas passadas, a matéria será integralmente levada ao Juizado Especial Cível (JEC), onde a OMA figurará no polo passivo respondendo solidariamente por danos morais, repetição de indébito e desvio produtivo.
No aguardo de uma postura verdadeiramente resolutiva e técnica.
Atenciosamente,