Pasqualotto Construtora e Incorporadora

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Porto Alegre - RS

09/06/2026 às 09:35

ID: 250880159

Empreendimento: Valência Home Club | Unidade: ***** | Empresa: AP II Construtora e Incorporadora SPE Ltda. (CNPJ *****) | Contrato: 29/09/2023 | Primeiro Aditivo: 28/05/2024

Adquiri, em setembro de 2023, o ***** do Valência Home Club, pelo valor total de R$ 623.150,00. O contrato original previa entrega das chaves até 31/12/2027, com fluxo de pagamentos em que pouco mais de 54% do saldo total seria quitado até essa data proporção equilibrada e compatível com o cronograma de obras pactuado.

1. Dois atrasos deliberados padrão de comportamento
Em maio de 2024, menos de um ano após a assinatura, a AP Construtora já nos apresentou o Primeiro Aditivo Contratual postergando a entrega para junho de 2028. Aceitamos de boa-fé. Porém, no início de abril de 2026, em reunião formal, fomos informados verbalmente de que a obra seria atrasada novamente por razões mercadológicas, com nova previsão para meados de 2030, sem sequer incluir as áreas de lazer. Esse segundo atraso foi posteriormente formalizado por e-mail pela própria construtora, no momento em que apresentaram sua contraproposta de fluxo de pagamentos em resposta à nossa sugestão de manutenção da proporção de 54% do saldo pago até a entrega. Ou seja, a construtora registrou por escrito, espontaneamente, tanto o novo prazo quanto a recusa em aceitar nossa proposta proporcional. Trata-se do segundo atraso imposto unilateralmente, acumulando aproximadamente 3 anos em relação ao prazo original por conveniência exclusiva da empresa, sem consulta ou anuência dos compradores.

2. Renegociação frustrada, contraproposta abusiva e multa indevida
Iniciamos as tratativas em abril de 2026, propondo manter a mesma proporção original: 54% do saldo pago até a nova data de entrega (junho de 2030) lógica idêntica ao contrato, apenas transposta ao novo prazo. A construtora levou semanas para responder, tramitando o assunto pelo setor financeiro, jurídico e Direção. Durante essa espera imposta pela própria AP Construtora, venceu a parcela de reforço de maio de 2026. Solicitamos o cancelamento das multas e juros, pois o vencimento ocorreu por causa direta da demora deles. O pedido foi recusado. Pagamos os encargos indevidos para não agravar nossa situação e exigimos o ressarcimento. A construtora criou a mora por sua própria inação e cobrou penalidades por ela.

A contraproposta apresentada previa mais de 75% do saldo pago antes das chaves. É inaceitável exigir que o comprador antecipe 3/4 do valor a uma empresa que já atrasou a obra duas vezes, demonstrou má-fé nas tratativas e cobra multas geradas por sua própria demora. Toda a insegurança é transferida ao adquirente.

3. Prejuízo ao planejamento familiar
O imóvel integrava planejamento familiar concreto de uso e geração de renda a partir de 2027, inteiramente comprometido. Jamais teríamos investido aqui tivéssemos sido informados de que essa prática de postergar obras por conveniência interna era recorrente na AP Construtora.

4. Cláusulas ilegais e abusivas identificadas no contrato
a) Tolerância de 12 meses para entrega ILEGAL. A Lei n 13.786/2018 fixa 180 dias (6 meses) como prazo máximo. Cláusula nula de pleno direito por violação de norma imperativa (art. 51, XV do CDC). Consta no contrato original (Item VI) e foi replicada no Primeiro Aditivo (Item III).

b) Teto fixo de multa por atraso de R$ 1.450/mês, vedando valor maior ABUSIVA. Menos de 0,23% ao mês sobre o valor do contrato, muito aquém do patamar de 0,5% reconhecido pela jurisprudência. A cláusula chama de "má-fé contratual" qualquer tentativa do comprador de pleitear indenização superior restrição nula pelo art. 51, I do CDC.

c) Perda definitiva do direito à multa por inadimplência acima de 30 dias ABUSIVA. Penalidade desproporcional e permanente ao consumidor por atraso temporário, enquanto a incorporadora mantém todos os seus direitos intactos. Viola o art. 51, IV do CDC.

d) Responsabilidade solidária permanente do cedente na cessão ABUSIVA. O contrato (Cláusula 7.4) determina que, mesmo após ceder o imóvel com anuência da incorporadora, o cedente permanece coobrigado por todos os pagamentos futuros, renunciando ao benefício de ordem. O art. 299 do Código Civil e a jurisprudência do STJ são claros: com anuência do credor, o cedente é exonerado. Cláusula amplamente reconhecida como abusiva.

e) Entrega sem habite-se e sem lazer considerada cumprida ABUSIVA. O contrato considera a obrigação encerrada com a simples disponibilização das chaves, mesmo sem habite-se e sem áreas de lazer. Receber as chaves "para fins de medição de móveis" já é tratado como aceite total. A jurisprudência é pacífica: entrega sem habite-se não extingue penalidades por atraso.

f) Área de lazer indefinida no ato da venda OMISSÃO ESSENCIAL. A Cláusula 9.1 admite que "as dimensões e características da área de lazer ainda não estão definidas." Vender um "Home Club" sem definir suas características viola o dever de informação do CDC (arts. 6 e 31) e configura publicidade enganosa por omissão (art. 37, 3 do CDC).

g) Ausência de patrimônio de afetação MÁ PRÁTICA. O empreendimento não adota o regime da Lei 10.931/04, que protege os compradores separando os recursos da obra do patrimônio geral da incorporadora. Sua ausência expõe todos os valores pagos a risco em caso de dificuldades financeiras da empresa.

Exigências:

Renegociação justa do fluxo financeiro mantendo a proporção de 54% até junho de 2030;

Ressarcimento das multas e juros indevidos da parcela de maio de 2026;

Revisão da cláusula de tolerância de 12 meses para o limite legal de 6 meses;

Revisão das demais cláusulas abusivas identificadas, especialmente o teto de multa, a solidariedade do cedente e a definição das áreas de lazer;

Cronograma oficial atualizado com datas concretas para unidades e lazer;

Postura de boa-fé nas tratativas, completamente ausente até o momento.

Na ausência de solução, acionarei Procon, Ministério Público e Poder Judiciário, pleiteando revisão das cláusulas nulas, rescisão sem penalidades, devolução integral dos valores corrigidos e indenização por danos materiais e morais. Possuo contrato, aditivo, comprovantes de pagamento, registros de todas as tratativas e o e-mail em que a construtora formalizou o segundo atraso.