Imobiliária cobra indevidamente taxas e omite informações sobre repasses de aluguel

Prezado Sr. Flávio,

Em atenção às manifestações apresentadas, bem como às alegações registradas nesta plataforma, a Precisão Empreendimentos Imobiliários Ltda. vem prestar os seguintes esclarecimentos:

Inicialmente, esclarecemos que todos os lançamentos financeiros realizados no curso da administração locatícia tiveram fundamento nas cláusulas previstas no contrato de prestação de serviços firmado entre as partes em 24/06/2024, documento no qual constam expressamente as condições de administração, os critérios de repasse e os encargos incidentes.

Ressaltamos que, desde o início da presente demanda, foram encaminhados ao reclamante os documentos e esclarecimentos solicitados, incluindo: demonstrativos de repasse; balancetes; documentos condominiais; atas assembleares; esclarecimentos relativos ao fundo de reserva; informações referentes à obra do sistema de incêndio; explicações sobre a composição das cotas extraordinárias e movimentações financeiras.

No tocante especificamente ao Fundo de Reserva, esclarecemos que sua arrecadação decorre das deliberações assembleares do Condomínio e das disposições constantes da Convenção Condominial. Conforme já informado anteriormente, eventuais reajustes no valor arrecadado ocorreram em razão do aumento da cota condominial ordinária, sobre a qual incide o percentual destinado ao fundo de reserva, não havendo criação autônoma de cobrança paralela por parte da Administradora.

Quanto à alegação de utilização do Fundo de Reserva para despesas ordinárias, cumpre destacar que a Administradora atua como mandatária operacional das deliberações e prestações de contas do Condomínio, não sendo responsável pela definição da política orçamentária condominial aprovada em Assembleia pelos condôminos.

Em relação aos demonstrativos financeiros utilizados, esclarecemos que os balancetes encaminhados possuem natureza contábil e operacional, sendo elaborados com o objetivo de refletir integralmente as movimentações existentes na administração da locação, inclusive compensações financeiras, ajustes de competência, créditos e débitos correlacionados. Tais demonstrativos são compatíveis com o modelo operacional adotado pela Administradora e permanecem disponíveis para conferência e esclarecimentos adicionais.

No que se refere às divergências apontadas em determinados meses específicos, especialmente fevereiro, abril e maio de 2025, informamos que os lançamentos mencionados decorreram de ajustes operacionais e compensações financeiras regularmente registradas no sistema administrativo, não tendo sido identificada, até o presente momento, retenção indevida de valores ou prejuízo financeiro comprovado ao locador.

Sobre os itens relativos a ISS, tarifas bancárias, material de expediente, regularizações cadastrais e despesas operacionais, esclarecemos que tais cobranças encontram previsão contratual e/ou decorrem da operacionalização administrativa da locação, conforme prática adotada na prestação do serviço contratado.

Quanto às alegações relacionadas à declaração de imposto de renda e informes de rendimentos, informamos que os documentos emitidos observaram os critérios operacionais e fiscais utilizados pela Administradora à época da emissão, permanecendo a empresa à disposição para revisão técnica pontual de quaisquer lançamentos específicos que eventualmente necessitem de reanálise documental complementar.

Cumpre ainda destacar que, desde o recebimento da presente reclamação, a Administradora promoveu retorno imediato ao reclamante, mantendo comunicação contínua e diária por meio de e-mails e mensagens de WhatsApp, inclusive de forma reiterada nas datas de 01/06, 02/06, 09/06, 10/06, 11/06, 12/06 e 15/06, sempre com o objetivo de prestar todos os esclarecimentos necessários e disponibilizar a integralidade da documentação pertinente à demanda apresentada.

Ao longo das tratativas, foram encaminhados demonstrativos, documentos comprobatórios, atas, esclarecimentos operacionais e informações complementares relacionados aos pontos questionados, evidenciando o empenho da empresa em atuar com máxima transparência, boa-fé e clareza na prestação de contas e na relação contratual mantida entre as partes.

Adicionalmente, em diversas oportunidades, foi colocado à disposição do reclamante atendimento presencial e/ou reunião virtual, com participação conjunta dos setores responsáveis pela administração locatícia, financeira e condominial, visando possibilitar esclarecimentos ainda mais detalhados e imediatos acerca de eventuais dúvidas remanescentes. Entretanto, até o presente momento, não houve interesse do reclamante na realização desse contato direto, razão pela qual a Administradora permaneceu realizando todos os esclarecimentos possíveis pelos canais formais de comunicação já utilizados entre as partes.

Por fim, reiteramos que, até o presente momento, não foi identificada irregularidade que justifique restituição de valores, permanecendo, contudo, a Administradora integralmente à disposição para análise objetiva de eventuais apontamentos específicos acompanhados da respectiva documentação comprobatória.

A Precisão Administração e Participações Ltda., empresa atuante há mais de 40 anos no mercado, reafirma seu compromisso com a ética, profissionalismo, transparência, idoneidade e adequada prestação de serviços.

Atenciosamente,

Precisão

Empresa não resolveu problema. Fatos:
- Reclamante procurou Reclame Aqui após exaustivas reclamações verbais.
- Em 02/06, por whatsapp, Sra. *****, gerente locações Precisão, afirmou possuímos selo verificação plataforma e, após esclarecimentos prestados pelo senhor, adotaremos medidas cabíveis em relação à reclamação registrada. Texto pareceu ameaçador, que eu denegria imagem empresa. Pediu reavaliação manifestação e retirada porque todas dúvidas e questionamentos foram devidamente respondidos por nossa equipe e não houve falha prestação dos serviços. Respondi ser mentira e citei dois mil reais descontados em 2025 por serviço de locação declarados pela empresa junto RFB como renda locador. Não contestou e encaminhou assunto Sr. Carlos, da Precisão e Gerente Contas Edifício Satélite, do imóvel locado, que empresa presta serviço cobrança condominial.
- Em 11/06, por e-mail, Sr. Carlos afirmou houve o encaminhamento de todos os esclarecimentos solicitados, porém não respondeu sobre declaração junto RFB. Solicitou confirmação se restava pendência. Em 12/06, por e-mail, respondi pendências que entendia não atendidas. Sr. Carlos prestou informações sobre correções feitas outros itens e solicitou indicação pendências não esclarecidas. Enumerei:
1) questão Fundo Reserva não resolvida. Alegação que Fundo incide valor taxa condominial, NADA AFETA FATO SEU MONTANTE UTILIZADO PARTE DESPESAS ORDINÁRIAS. DESPESAS ORDINÁRIAS OBRIGAÇÃO PAGAMENTO LOCATÁRIO. Empresa utiliza BALANCETE, inclusão itens sem relação descontos previstos contrato (item 4.1: "renda aluguéis depositada após dedução comissão imobiliária, ISS, despesas e pagamentos"), substituição EXTRATO, como maioria imobiliárias decentes fazem e resultam SUBTRAÇÃO valores direito locador. Quanto Fundo Reserva, V. Sa. se recusa a proceder balancete distinção DESPESAS CORRENTES de despesas locador.
2) Uso BALANCETE CONTÁBIL. Demanda Reclame Aqui, apresentei anexo extratos repasse imobiliárias. Precisão deveria adotar modelo similar, mas prefere balancete, com lançamentos errados, corrigidos posteriormente e lançamentos referência outro mês, com compensações, que dificultam. Fevereiro 2025, locatário depositou R$ 2.000,00, imobiliária repassou R$ 1.060,00. PROVAVELMENTE "ESQUECEU" LANÇAMENTO NO BALANCETE.
3) cláusula 5.2 limita tempo conferência é abusiva NULA e não encontra amparo no CDC: Art. 51. São nulas pleno direito, entre outras, cláusulas contratuais relativas fornecimento produtos serviços que: I - impossibilitem, exonerem ou atenuem responsabilidade fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos.
4) Abusiva e nula transferência contratante obrigação pagar ISS. Contratante não pratica serviço, quem presta serviço é imobiliária. ISS é competência e obrigação imobiliária.
5) Material expediente e tarifas bancárias não deveriam ser deduzidas, são intrínsecos atividade empresa. PIX não tem custos. Fevereiro 2025, imobiliária apresentou balancete com valores distintos débito crédito para mesmos itens (IPTU e água). Abril/25, forneceu dois extratos diferentes, com itens diferentes e apenas um extrato contendo certos itens como crédito e débito. Maio/25 consta Acerto de Saldo-Ref. Base que informou tratar mudança sistema. Por que locador paga mudança imobiliária?
6) Despesas regularizações concessionárias de serviços públicos constam contrato locador e locatário, Imobiliária cobra duas pessoas mesmo serviço.
7) Cláusula 6.1 SERVIÇOS prestados Imobiliária (vistorias, material expediente, regularizações nas concessionárias, levantamento cadastral, elaboração de contrato) deveriam ser lançados declaração IR recebimentos Imobiliária não crédito locador. Cobrou R$ 2.000,00 honorários em 30/08/24, mas declaração IR lançou como crédito locador. Informou para RFB ter recebido apenas R$ 150,00 de comissão (9% valor aluguel, cláusula 10.1). Nessa visão quem paga imposto serviços dois mil reais é consumidor.
8) média repasse anual (R$ 19.327,23) / 12 = R$ 1.610,60 mês, resulta SUBTRAÇÃO quase 20% mês.
- Sr. Carlos não respondeu. Em 17/06, empresa enviou resposta Site com afirmação tudo correto: esclarecemos que todos lançamentos financeiros realizados curso administração locatícia tiveram fundamento cláusulas previstas no contrato de prestação de serviços firmado entre partes em 24/06/2024, documento no qual constam expressamente condições de administração, critérios de repasse e encargos incidentes. Permanecem sem esclarecimento: 1) Fundo de Reserva empresa sabe existem valores fundo utilizado despesas correntes, encargo LOCATÁRIO, e em estrutura, obrigação LOCADOR. Empresa realiza balancete contábil invés extrato repasse, mas separar despesas fundo reserva, obrigação locatário/locador, não faz. Empresa justificou age mandatária operacional deliberações e prestações contas Condomínio. É óbvio não definir gastos do fundo, porém REALIZA CONTABILIDADE CONDOMÍNIO sabe valores fundo utilizados despesas correntes/não. 2) Balancete Contábil lugar extrato repasse respondeu que faz objetivo refletir integralmente movimentações administração locação, inclusive compensações financeiras, ajustes competência, créditos e débitos correlacionados. Ocorre maior parte dessas movimentações NÃO TEM RELACIONAMENTO com valores REPASSE lançadas débito/crédito, com esquecimento prejuízo locador. Balancete não previsto contrato. Atendimento item 4.1 contrato seria extrato: renda aluguéis após dedução comissão imobiliária, ISS, despesas e pagamentos. Fevereiro2025, apesar locatário depositado R$ 2.000,00, imobiliária repassou R$ 1.060,00. Empresa respondeu decorreram ajustes operacionais e compensações financeiras regularmente registradas no sistema administrativo. QUE AJUSTES JUSTIFICAM DESCONTO METADE VALOR LOCAÇÃO? 3) Nulidade cláusula 5.2, limita tempo conferência não respondida. 4) Nulidade cláusula transfere consumidor obrigação pagar ISS resposta insatisfatória tais cobranças encontram previsão contratual. 5) Cobrança material expediente, tarifas bancárias (para gratuito PIX) e mudança sistema da empresa e lançamentos valores diferentes IPTU água resposta insatisfatória tais cobranças encontram previsão contratual e/ou decorrem operacionalização administrativa locação. 6) Despesas regularizações concessionárias serviços públicos constam contrato locador e contrato locatário, cobra duas pessoas mesmo serviço não respondida. 7) Serviços prestados Imobiliária (vistorias, regularizações concessionárias, levantamento cadastral, elaboração contrato, honorários locação) caberia declaração RFB recebimentos Imobiliária não crédito locador resposta insatisfatória documentos emitidos observaram critérios operacionais e fiscais utilizados pela Administradora à época emissão. Por fim, afirmou não foi identificada irregularidade justifique restituição valores.
- Em 18/02, dia seguinte resposta empresa site, acionou ADVOGADO Sr. Rafael para contato, whatsapp, com reclamante e conversar. POR QUE PRESSIONAR COM ADVOGADO SE TRANSCORRIDO UM DIA PARA RESPOSTA CONSUMIDOR? Em 22/06 advogado mais ligação alegando reclamação abstrata. Por que advogado não aguarda deslinde reclamação?
Em razão exposto, problema não foi devidamente resolvido

Prezado Sr. Flavio Motta,

A Administradora reafirma seu compromisso com a transparência, a boa-fé e a adequada prestação dos serviços, tendo, desde o início, envidado todos os esforços necessários para o esclarecimento integral da demanda apresentada.

Ao longo de toda a tratativa, foram prestados esclarecimentos detalhados e reiterados, por meio de diferentes canais de atendimento e em diversas oportunidades, sempre com o propósito de assegurar a plena compreensão acerca da origem, composição e regularidade das cobranças questionadas.

Também foram empreendidas tentativas de composição, com vistas à solução definitiva da questão. Contudo, apesar da ampla disponibilidade da empresa em esclarecer os pontos suscitados e das providências adotadas ao longo de todo o atendimento, não foi possível atender às expectativas manifestadas pelo reclamante.

Diante desse cenário, considerando que todos os esclarecimentos, documentos e medidas cabíveis já foram devidamente apresentados e implementados, a Administradora entende que, neste momento, não há elementos novos que justifiquem o prosseguimento desta tratativa por este canal.

Seguimos à disposição.

Atenciosamente,

Prezado representante da Precisão Administradora,
Apesar da afirmação de compromisso com a transparência, ficou comprovado que essa empresa se recusa a responder as falhas enumeradas por este consumidor. Responde apenas de forma genérica, como sempre fez verbalmente. Falta com a verdade quando afirma que foram prestados esclarecimentos detalhados e reiterados.
Também não houveram tentativas de composição, pois a compensação pleiteada seria o reconhecimento pela empresa das falhas praticadas e a devida correção.
Essa empresa se recusou a:
1 - Apesar de realizar a contabilidade do Ed. Satélite, recusou-se discriminar despesa corrente de despesa não corrente quanto aos gastos com Fundo de Reserva;
2 Utilizar extrato de repasse, que se adequa ao texto do contrato, e permanecer usando balancete contábil, cuja finalidade que se constata é suprimir valores do consumidor;
3 Reconhecer a nulidade da cláusula 5.2 do contrato que limita ao consumidor o tempo para conferência;
4 Reconhecer a nulidade da cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar o ISS da empresa;
5 Reconhecer e estornar valores de despesas descontados do consumidor que são próprias da atividade fim da empresa, como material de expediente, tarifas bancárias (inexistentes para Pix) e mudança de sistema da própria empresa;
6 Reconhecer que cobra tanto do locador como do locatário despesas com regularizações nas concessionárias de serviços públicos, e promover a devida correção.
7 Corrigir declaração junto à Receita Federal por declarar como renda do consumidor os valores percebidos pela empresa quanto a serviços que prestou acerca de vistorias, regularizações nas concessionárias, levantamento cadastral, elaboração de contratos e honorários de locação.
O uso de balancete contábil, ao invés de extrato de repasse, para suprimir valores indevidos, pode configurar [Editado pelo Reclame Aqui] previsto no art. [Editado pelo Reclame Aqui] do Código Penal Brasileiro: Art. [Editado pelo Reclame Aqui] - Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio [Editado pelo Reclame Aqui]:. A subtração pela empresa de quase metade do valor da locação no mês de fevereiro de 2025, sem justificativa, pode configurar furto previsto no art. 155 do CPB: Subtrair, para si ou para outrem, coisa alheia móvel:. Mesmo sem prejuízo ao erário, a declaração [Editado pelo Reclame Aqui] prestada à Receita Federal pode configurar [Editado pelo Reclame Aqui] tributário previsto no art. 2 da Lei n 8.137/90: Art. 2 Constitui [Editado pelo Reclame Aqui] da mesma natureza: I - fazer declaração [Editado pelo Reclame Aqui] ou omitir declaração sobre rendas, bens ou fatos, ou empregar outra [Editado pelo Reclame Aqui], para eximir-se, total ou parcialmente, de pagamento de tributo;.
Atenciosamente,

Em complemento a todas as informações anteriormente prestadas ao Reclamante, a Administradora esclarece que os questionamentos apresentados envolvem tanto a relação decorrente do contrato de administração de locação livremente assinado entre as partes, quanto o contrato de prestação de serviços de administração condominial celebrado junto ao condomínio do qual o Reclamante é condômino.

As cláusulas de ambos os instrumentos estabelecem, de forma clara e objetiva, o escopo dos serviços prestados, a remuneração da contratada, a forma de cálculo e a periodicidade das cobranças inerentes aos serviços.

Cumpre destacar, ainda, que o Reclamante recebeu as informações pertinentes aos contratos antes e durante toda a relação (de locação e condominial). As condições comerciais foram previamente apresentadas, eventuais dúvidas puderam ser esclarecidas pelos canais de atendimento e a documentação relacionada, acompanhada das respectivas prestações de contas, sempre permaneceu à disposição do cliente. Não há, portanto, qualquer elemento que indique ausência de informação ou falta de transparência quanto às cobranças realizadas. Nenhum valor exigido do contratante carece de previsão contratual: todos correspondem, exatamente, ao que foi pactuado por ele nos instrumentos, seja na qualidade de parte, seja na condição de condômino.

As alegações formuladas pelo Reclamante não apontam descumprimento específico de qualquer obrigação por parte da Administradora, mas demonstram inconformismo com valores previamente conhecidos e contratualmente previstos. O eventual descontentamento posterior com condições livremente pactuadas não caracteriza falha na prestação dos serviços, sendo a cobrança da remuneração contratualmente ajustada exercício regular de direito.

Ainda assim, buscando preservar o bom relacionamento e solucionar os questionamentos apresentados, a Administradora permaneceu à disposição do Reclamante para prestar novos esclarecimentos, revisar conjunta e voluntariamente as cláusulas contratuais e os valores questionados e, inclusive, realizar reunião presencial ou virtual, na data e no formato que lhe fosse mais conveniente.

Apesar disso, não foi possível dar continuidade às tratativas, uma vez que o Reclamante optou por não prosseguir com o diálogo pelos canais disponibilizados, apresentando suas manifestações por meio desta plataforma.

Diante desse cenário, a Administradora considera concluídas as interações sobre o caso neste canal, sem que isso represente reconhecimento da procedência das alegações apresentadas.

Por fim, registra que seus canais oficiais de atendimento permanecem integralmente abertos ao Reclamante, reforçando o interesse em resolver o tema de forma que atenda aos interesses dele, desde que isto não viole os termos dos contratos existentes, principalmente aquele a que se sujeitam todos os condôminos de forma isonômica.

Atenciosamente,