A ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS PREDIAL (TERESINA-PI), AO ARREPIO DA LEI, COBRA DOS CONDÔMINOS PELA EMISSÃO DOS BOLETOS DE COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS

Question

O que passo a informar agora, mesmo sabendo que a Administradora de Condomínios Predial em Teresina-PI, razão de minha presente reclamação, como sempre tem feito, dará de ombros mais uma vez, tem o fito de dar a mais ampla divulgação e conhecimento da forma de como a Predial está agindo ao arrepio da lei, cobrando pela emissão de boleto de cobrança da taxa condominial, a despeito de insistentes e repetidas reclamações que faço.

O motivo do presente contato versa sobre o descumprimento de Lei atinente a cobrança por emissão de boleto pela Administradora de Condomínio Predial, localizada nesta capital. Para tanto, informo e comento o que se segue:

Resido no Condomínio Vila Verde, já citado acima, em Teresina-PI, desde julho de *******, sou proprietário de uma casa e pago, mensalmente, uma taxa condominial de R$ *******,00, cujo boleto não especifica os desdobramentos da cobrança (Veja Anexo 01 - Boleto Mensal, de 15 Setembro de *******).

O sindico atual, não é uma pessoa de difícil trato, mas se mostra tíbio e omisso no exercício da função, deixando o condomínio, muitas vezes, à própria sorte.

Em julho de *******, navegando no Portal do Condômino - CLASSECON https://*******), disponibilizado pela Administradora de Condomínios Predial, que administra o nosso condomínio, constatei uma série, de irregularidades ou desconformidades em vários itens desse portal, particularmente nos que dão informações acerca dos valores despendidos pelos condôminos, como a falta de planilhas mensais, orçamentos, descontos de valores para a distribuição anual de uniformes para os funcionários, COBRANÇA PELA EMISSÃO DO BOLETO DA TAXA MENSAL DO CONDOMÍNIO, etc.
Nessas planilhas (Veja Anexo 02 - PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA ******* - COM PROVISIONAMENTOS FUNDO RESERVA E INVESTIMENTO) e (Anexo 03 - RELATÓRIO FOLHA DE ROSTO - Referente a repasse de Taxa de Condomínio de 25Jul2021), verifiquei que, mensalmente, é cobrado de cada condômino a quantia de R$ 2,50 à título pagamento ao banco pela emissão do boleto de cobrança, o que é ilegal e abusivo. Acrescento que, no boleto mensal de cobrança da taxa condominial, aparece somente o valor total a pagar, sem fazer menção de qualquer outra taxa embutida. (Anexo 01 - Boleto Mensal, de 15 setembro de *******).

Alertando a eles da relação de consumo existente entre a Administradora e os condôminos, em 04 e 09Ago21 (Veja os Anexos 04 e 05), via e-mail, invocando as Leis afins, Convenção e Regimento Interno do Condomínio, enviei dois ofícios com anexos, à Predial e ao Síndico, pedindo que informassem, por escrito, tudo que eu questionava, além de instar a Predial a organizar o Portal do Condomínio, para que ele retratasse a realidade.

Para minha surpresa, não obtive retorno de ninguém, o que causou espécie, haja vista que as informações por mim pedidas encontram fulcro na Convenção e Regimento Interno do condomínio.

Para me resguardar, sendo associado da PROTESTE - Associação Brasileira de Defesa do Consumidor, em 20 de agosto de *******, enviei mensagem para eles (Veja Anexo 06 - TROCA DE E-MAIL COM A PROTESTE, DE 20AGO21 - SOLICITAÇÃO DE ORIENTAÇÃO - 20AGO21), em que apresentei todos os problemas encontrados NO PORTAL DO CONDÔMINO e, entre eles, eu abordei sobre a cobrança mensal por emissão do boleto pelo banco contratado por eles, o que é ilegal. Finalizei a mensagem solicitando uma orientação da Proteste.

Em 20 de agosto mesmo, a PROTESTE respondeu aos meus questionamentos e, sobre a cobrança mensal por emissão de boleto pelo banco contratado. Eles informaram o seguinte:
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"Ademais, quanto à cobrança de taxa por emissão de boleto, é tida como abusiva e indevida, já que a mesma é oriunda do contrato firmado entre o Banco e a Imobiliária, não podendo ser, portanto, repassada ao consumidor final."

"Art. 42. CDC. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.
Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável."

"Art. 39. CDC. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;".

Além disso, o Departamento de Proteção e Defesa do Consumidor estabeleceu que cobrar taxa pela emissão de boleto é abusivo. Segundo a Nota Técnica n *******/*******, publicada nositedo Ministério da Justiça, a cobrança é indevida e fere o Código de Defesa do Consumidor.

Assim, o valor cobrado pode ser contestado mesmo que esteja previsto em contrato, pois cláusulas que, como essa, estabeleçam obrigação injusta ou que coloquem o consumidor em desvantagem são consideradas abusivas e nulas.

"Art. 51. CDC. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;".

Depois de um longo silêncio da Predial e do sindico, entremeado por várias mensagens minhas no sentido de alertá-los que estavam desrespeitando frontalmente a Convenção, o Regimento Interno e leis afins, no dia 20 de agosto de *******, recebi uma mensagem via WhatsApp, de alguém que se identificou como advogado, dando conta que presta assessoria jurídica para a Administradora Predial. Na oportunidade, o mesmo fez menção às correspondências (e-mail-ofícios) que eu havia enviado e convidou-me para uma reunião.

Assim, depois dos acertos de disponibilidades e a adequação à situação da pandemia, foi acertado que a reunião seria virtual, e no dia 23 de agosto de ******* às 15:00h para, em seguida, ser sugerido pelo mesmo advogado, o reagendamento da reunião para 24Ago21 às 16:30h, o que de fato aconteceu. (Veja o Anexo 07 - PRINT DO DIÁLOGO MANTIDO COM O ADVOGADO - JURÍDICO DA PREDIAL, PELO WHATSAPP, NOS DIAS 20, 23 E 24AGO21).

Sobre a Reunião, que contou com a presença de três advogados ligados a Predial (prestam serviços à Predial), e de uma senhora, Gerente de Carteira, aconteceu em 24Ago21 às 16:30h, dentre os assuntos tratados, destaco o que interessa no momento, versou sobre a cobrança mensal por emissão do boleto pelo banco contratado por eles.

Devidamente orientado pela Proteste, informei a eles que fizera uma consulta a Proteste, e que me fora informado que a cobrança mensal de R$ 2,50 de cada condômino pela emissão do boleto é ilegal e abusiva. Finalizei invocando a legislação que protege o cidadão.

- Para a minha surpresa, uma advogada do escritório, que presta atendimento a Predial, depois que eu afirmei que a cobrança era ilegal pois contrariava o Código de Defesa do Consumidor e a Nota Técnica *******/******* do Ministério da Justiça, mais que isso, em razão do entendimento do STJ - Superior Tribunal de Justiça de que há uma relação de consumo entre a administradora Predial e o condomínio, textualmente disse que a cobrança por parte da administradora é legal e que, tanto o Código de Defesa do Consumidor quanto a Nota Técnica *******/******* não se aplicam para esse caso, e complementou dizendo que o desconto mensal de R$2,50 de cada condômino, à título de emissão de boleto, encontra amparo no Código Civil. Só que fez esse comentário, e até o presente momento não demonstrou na forma da lei essa legalidade alegada.

- No final da reunião, ficou acertado que eles providenciariam documentação no sentido de definir sobre a tal cobrança, mas deixaram no ar que a cobrança seria mantida, o que soou extemporâneo e unilateral.

- Após isso (Reunião de 24Ago21), fez-se o silêncio até a presente data. Para mim, fica a nítida impressão de certa má vontade da Administradora em rever essa abusiva cobrança.

- Até a presente data, a administradora Predial, através da Gerente de Carteira, Sra Kamila, que ficou como a ligação entre as partes, só tem respondido, de forma sempre vaga, às mensagens que tenho enviado sempre na cobrança de uma formal posição da Predial que, aparentemente, conduz o assunto em Banho Maria, talvez com o fito de me vencer pelo cansaço.

- Assim, enviei mensagens (E-mail) à Administradora Predial em:

- 24Ago21, que foi respondida laconicamente (Veja o Anexo 08 - 24Ago21),

- 07Set21, respondida em 08 e 14Set21 sem nada de concreto (Veja o Anexo 09 Set21).

- Em 14Set21, a Proteste, depois de contato meu, enviou para mim a seguinte mensagem:

Rio de Janeiro, 14 de setembro de *******. Case ID: *******
Ilmo. Senhor TEOFILO OLIVEIRA
Associado no: apaguei
Assunto: Intervenção PROTESTE

Prezado associado,

A PROTESTE, após análise do seu caso, efetuou o procedimento de INTERVENÇÃO junto à empresa ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS PREDIAL. Na tentativa de que a questão reclamada seja resolvida de forma rápida, solicitamos à empresa que se comunique diretamente com os consumidores, e para isto lhe foram fornecidos todos os seus meios de contato de que dispomos.

O processo de intervenção funciona da seguinte forma: após a redação da notificação extrajudicial por um especialista em Defesa do Consumidor, esta é encaminhada à empresa por e-mail ou carta. Consideramos o prazo de 15 dias como razoável para resposta da empresa. Contudo, tal prazo poderá variar dependendo da postura da empresa reclamada.

Caso não haja resposta da empresa neste período, a PROTESTE entrará em contato para indicar os novos procedimentos.

Por favor, ao receber qualquer retorno da empresa, entre em contato conosco o mais rápido possível por meio do nosso telefone ************** (de segunda a sexta, das 9h às 18h).

A PROTESTE reafirma a satisfação de atuar no seu caso, buscando uma solução rápida para seus problemas de consumo.

Atenciosamente,

Serviço de Defesa do consumidor

- Em 21Set21, já bastante aborrecido com o procedimento da Administradora Predial e, a fim de me documentar de forma embasada, enviei nova mensagem à Proteste - De quem sou associado, e que aguardava uma posição minha acerca do desfecho junto a Predial, cujo inteiro teor, inclusive a resposta, colo abaixo:

- Mensagem que enviei à Proteste em 21Set21-

De: "Teófilo Fabiano"
Para: apaguei
Assunto: N/ Ref.: ******* COMUNICADO PROTESTE

Boa noite!

A presente mensagem é para informar aos senhores que, após a intervenção dos senhores, continuarei ao aguardo de uma posição da ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS PREDIAL por mais alguns dias. Todavia, já projetando uma resposta não satisfatória deles, enveredarei em levar o caso para o PROCON daqui de Teresina e, para tanto, preciso de uma orientação dos senhores para o seguinte:
- Via Reunião virtual de 24Ago21 com a ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS PREDIAL, uma advogada deles, sobre a cobrança de R$ 2,50 por condômino, pela emissão do boleto mensal, mesmo eu tendo informado que consulta os senhores, disse o seguinte:

- Durante a Reunião de 24Ago21, em dado momento, para a minha surpresa, uma advogada do escritório que presta atendimento a Predial, depois que eu afirmei que a cobrança era ilegal pois contrariava o Código de Defesa do Consumidor e a Nota Técnica *******/******* do Ministério da Justiça, mais que isso, em razão do entendimento do STJ - Superior Tribunal de Justiça de que há uma relação de consumo entre a administradora Predial e o condomínio, textualmente disse que a cobrança por parte da administradora é legal e que, tanto o Código de Defesa do Consumidor quanto a Nota Técnica *******/*******, não se aplicam para esse caso, e complementou dizendo que o desconto mensal de R$2,50 de cada condômino, à título de emissão de boleto, encontra amparo no Código Civil.

Tudo isso causou-me espécie, haja vista que, no meu entender, esse tipo de explicação soou esdrúxula e extemporânea. Dessa forma, solicito dos senhores a gentileza de informar se o alegado acima pela advogada da Administradora Predial procede ou tem algum amparo legal conforme a mesma afirmou, haja vista que fere frontalmente leis que proíbem tal cobrança.

Essa informação é muito importante para mim.

Dessa forma, renovo meus agradecimentos de sempre, ficando ao aguardo de sua orientação sobre o assunto.

Att, Teófilo Fabiano

- Resposta que recebi em 21Set21 -

De: Proteste Apaguei o endereço

Para: Teófilo Fabiano 21/09/******* 22:33
- Entrada

Rio de Janeiro, 21 de setembro de *******. Ilmo. Sr. TEOFILO OLIVEIRA
Assunto:Emissão de Boleto

Prezado Sr. TEOFILO,

Conforme orientado anteriormente, a PROTESTE tem sustentado que a prática da cobrança para emissão de boleto é abusiva, pois ela faz parte do negócio feito entre o banco e o comerciante. Portanto, o ônus não pode ser repassado ao consumidor.
O valor cobrado pode ser contestado mesmo que esteja previsto em contrato, pois cláusulas que, como essa, estabeleçam obrigação injusta ou que coloquem o consumidor em desvantagem são consideradas abusivas e nulas.

Além disso, o Departamento de Proteção e Defesa do Consumidor estabeleceu que cobrar taxa pela emissão de boleto é abusivo. Segundo a Nota Técnica n *******/*******, publicada nositedo Ministério da Justiça, a cobrança é indevida e fere o Código de Defesa do Consumidor.

A PROTESTE reafirma a satisfação em receber sua dúvida, esperando tê-la solucionado. Continuamos à disposição para atendê-lo em suas dúvidas de consumo.

Atenciosamente,
Serviço de Defesa do Consumidor.
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Dessa forma, concluo e solicito o que se segue;
Resumo dos Fatos
Venho enfrentando diversos problemas com a Administradora contratada (Administradora de Condomínios Predial), sobretudo pela falta de informações detalhadas acerca dos valores despendidos pelo condômino, e por cobrança por emissão de boleto a título de taxa condominial mensal.
Meus Direitos
Primeiramente, é importante informar que a relação de consumo, no caso em tela, é configurada entre a Administradora e o próprio Condomínio.
Posto isso, restando configurada a relação de consumo para com o Condomínio, verifica-se, nessa questão, que a não prestação de informações detalhadas acerca das despesas e receitas condominiais fere, sobretudo, o chamado direito à informação.

Nesse sentido, o Código de Defesa do Consumidor ("CDC") estabelece determinadas diretrizes para a atuação de fornecedores no mercado de consumo. O seu artigo 6, inciso III estabelece que a informação é direito básico do consumidor, nos seguintes termos:
"CDC. Art. 6 São direitos básicos do consumidor:
(...)
III a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço
(...)"
Assim, verifica-se que nas relações de consumo um dos objetivos é que haja transparência em todos os atos que envolvam as partes, mormente os fornecedores de produtos e serviços, cuja obrigação é a devida prestação de informações de forma clara e precisa. Isto porque o consumidor é sempre a parte mais fraca e vulnerável, conforme nos ensina o CDC.
Por tais motivos, o fornecedor de serviço tem a obrigação de informar todas as questões pertinentes envolvendo o serviço que está sendo contratado ou o produto que está sendo adquirido. É importante apontar que neste rol também se inserem os custos ou obrigações adicionais que deverão ser atendidos pelo consumidor.
Ademais, quanto à cobrança de taxa por emissão de boleto, é tida como abusiva e indevida, já que a mesma é oriunda do contrato firmado entre o Banco e a Administradora, não podendo ser, portanto, repassada ao consumidor final.
"Art. 42. CDC. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.
Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável."
"Art. 39. CDC. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;".
Além disso, o Departamento de Proteção e Defesa do Consumidor estabeleceu que cobrar taxa pela emissão de boleto é abusivo. Segundo a Nota Técnica n *******/*******, publicada nositedo Ministério da Justiça, a cobrança é indevida e fere o Código de Defesa do Consumidor.
Assim, o valor cobrado pode ser contestado mesmo que esteja previsto em contrato, pois cláusulas que, como essa, estabeleçam obrigação injusta ou que coloquem o consumidor em desvantagem são consideradas abusivas e nulas.

"Art. 51. CDC. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;".

O QUE EU DESEJO? :
- Que a Administradora Predial cancele imediatamente essa cobrança mensal, ilegal e abusiva de R$ 2,50 (dois reais e cinquenta centavos), cobrados de mim e, por conseguinte, se assim for desejo deles, de todos os condôminos do Condomínio Vila Verde.

- Abro mão da devolução em dobro do que já paguei, conforme a lei me ampara (Parágrafo único do Art 42 do Código de Defesa do Consumidor), do que já foi cobrado de mim ao longo de todo o período considerado - Jul08 à Set21.
- Que seja estabelecida uma forma digital de pagamento da taxa condominial, ou outra qualquer, desde que não onere o condômino.
ANEXOS : - Anexo 01 - Boleto Mensal, de 15 Setembro de *******
- Anexo 02 - Previsão Orçamentária ******* - Com Provisionamentos Fundo Reserva e Investimento
- Anexo 03 - Relatório Folha de Rosto - Referente a repasse de Taxa de Condomínio de 25Jul2021
- Anexo 04 - Ofício Expedido para a Predial e o Síndico, de 04 de Ago21
- Anexo 05 - Ofício Expedido para a Predial e o Síndico, de 09 de Ago21
- Anexo 06 - Troca de E-mail com a Proteste, de 20Ago21 - Solicitação de Orientação - 20Ago21
- Anexo 07 - Print do Diálogo mantido com o Dr André - Jurídico da Predial, pelo WhatsApp, nos dias 20, 23 e 24Ago21
- Anexo 08 - E-mail enviado à Predial em 24Ago21 - Respondida laconicamente
- Anexo 09 - E-mail enviado à Predial em 07Set21 - Respondida em 08 e 14Set21 sem nada de concreto

PS: Estou à disposição para qualquer informação adicional que se fizer necessária.
Att,
Teófilo Fabiano

Accepted Answer

A administradora Predial é uma grande empresa que administra Condomínios na cidade de Teresina-PI e teima em descumprir a lei, cobrando do condômino pela emissão de boleto mensal.
É recalcitrante nesse tipo cobrança e, o mais incrível, se acha no direito de fazê-lo, como se não houve LEI que proíba tal prática.
Seja qual for a alegação dela para insistir nessa ilegalidade, em última analise, retira do bolso do consumidor, mesmo invocando os amparos que diz ter, dinheiro pela emissão de boleto.
Como é que o cidadão tem de pagar por uma comodidade que a PREDIAL usufrui, se tal conforto nasceu de um contrato entre a Predial e a instituição bancária - Nesse caso, qual a razão da existência da LEI que coíbe esse procedimento...A Predial tem e deve ser responsabilizada por isso.
Desmontei todo o meu descontentamento com tal conduta trazendo o assunto a baila junto a essa plataforma(05Out21, 28Dez21), a PROTESTE (20Ago21, Dez21), Ministério Público do Estado do Piauí (20Out21), Ouvidoria do MPPI (02Out21 e 28Out21), Ouvidoria do CNJ - Conselho Nacional de Justiça (01Dez21 - Prot *******). A PREDIAL, como se nada houve feito, sequer responde às indagações que são feitas.
Em todas as oportunidade, fui orientado a enveredar pela via judicial, coisa que pretendo fazer, não o tendo ainda feito, em face das restrições impostas pela pandemia.
A Predial, nesse sentido de acionamento pela via judicial, não perde por esperar.
Enquanto isso, seguirei dando a mais ampla divulgação ao fato com fito de que meu grito encontre eco em algum momento.

A ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS PREDIAL (TERESINA-PI), AO ARREPIO DA LEI, COBRA DOS CONDÔMINOS PELA EMISSÃO DOS BOLETOS DE COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS

Consideração final do consumidor

Consideração final da empresa