Suspeita de má conduta na administração condominial e omissão da direção da Predial Primus

Question

Sou proprietário de unidade no Condomínio Pedra do Imperador (Nova Friburgo/RJ) e utilizo este canal para relatar, de forma objetiva e respeitosa, uma série de ocorrências preocupantes envolvendo o setor de condomínios da administradora Predial Primus e sua suposta assessoria jurídica.

Desde o início de minha interação com a equipe, percebi posturas que, na minha avaliação pessoal, indicam despreparo, omissão e decisões sem base legal. Ressalto que não afirmo má-fé, mas suspeito que a direção da empresa talvez não esteja ciente do que ocorre no atendimento ao condomínio. É justamente essa consciência que espero despertar com esta publicação.

Fato 1 Cobrança indevida de taxa condominial com base em critério falso

Um síndico profissional, indicado pela própria administradora, afirmou em assembleia que meu lote deveria pagar taxa cheia por estar "em construção", com base em instalação de caixa de energia. Mesmo sem construção iniciada, acatei de boa-fé.

Posteriormente, ao revisar a convenção, constatei que o critério verdadeiro é a comunicação formal ao síndico ou zelador, o que jamais ocorreu. Em resposta a notificação extrajudicial, o síndico atual confirmou esse critério. Ainda assim, a assessoria jurídica da administradora manteve a cobrança com base em fatos irreais, desautorizando até mesmo o síndico atual.

Pedi a ata e a convocação da assembleia onde supostamente o critério foi alterado. A resposta foi o silêncio. No portal da administradora, esses documentos sequer constam. Trata-se, no mínimo, de grave falha de transparência.

Fato 2 Prática de capina forçada em propriedade privada

Durante minha participação no conselho, descobri que a administradora autorizava capinas compulsórias em lotes, com invasão de propriedade privada e cobrança forçada. Questionei a legalidade, e a assessoria apresentou como respaldo uma lei municipal destinada à prefeitura, ignorando que tal lei exige autorização judicial etapa que o condomínio jamais respeitou. A prática foi encerrada após intervenção do conselho.

Fato 3 Suposta notificação por WhatsApp e ausência de critérios claros

Recebi multa por descumprir uma "segunda notificação" sobre mato alto. Porém, jamais recebi a primeira notificação, nem por e-mail (meu canal oficial com a administradora), nem por outro meio válido.

Solicitei reenvio e recebi, surpreendentemente, um suposto print de tela de WhatsApp, sem metadados confiáveis, com anexo .pdf que não existe em meu celular. Considero esse tipo de comprovação totalmente inadequado, e levanto suspeita pessoal de que o material possa ter sido editado.

Além disso, não foram apresentados critérios técnicos, métricas ou registros legais que sustentem a definição de mato alto, muito menos parâmetros mensuráveis aplicados ao meu lote, que está em local sujeito a chuvas frequentes e vegetação nativa.

Fato 4 Omissão do síndico

Quando solicitei ao síndico atual que interviesse no caso da cobrança indevida, ele respondeu que lavava as mãos porque o assunto estava com a administradora. Na minha avaliação, isso revela omissão de função legalmente assumida e desconhecimento do papel que um síndico deve exercer.

Resumo das irregularidades percebidas:

- Negativas de acesso a documentos obrigatórios por lei e pela convenção.
- Justificativas jurídicas baseadas em interpretações incorretas ou distorcidas.
- Multas e cobranças arbitrárias, sem critérios técnicos válidos.
- Falta de resposta formal a notificações legais.
- Postura inflexível e autoritária de quem deveria agir como assessoria.
- Suspeita de que as ações sejam tomadas sem conhecimento da direção da empresa.

Minhas providências

Já estou assistido por advogado, e o caso seguirá para o Judiciário. Além disso, formalizarei:

- Denúncia à Corregedoria da OAB, por atuação possivelmente irregular de suposto assessor jurídico;
- Denúncia à ABADI, que rege o código de ética das administradoras;
- Representação junto ao Procon;
- Boletim de Ocorrência;
- Ação judicial contra o síndico, por omissão no exercício da função.

Encerramento

Reitero que não acuso formalmente qualquer colaborador. Contudo, minha suspeita pessoal é de que a direção da Predial Primus desconheça essas condutas, ou talvez não tenha sido informada com clareza.

Estou aberto ao diálogo e pronto para enviar, via canal próprio do ReclameAqui, documentação comprobatória completa mediante solicitação. A verdade está registrada.